Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 ноября 2011 г. N 33-36059 (ключевые темы: недвижимое имущество - задолженность по договору - переход права собственности - аренда - неправильное применение норм материального права)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 ноября 2011 г. N 33-36059

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Строгонова М.В.,

и судей Михалевой Т.Д., Суминой Л.Н.,

при секретаре Черкасовой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Михалевой Т.Д. гражданское дело по кассационной жалобе ответчика Иванова А.В. на решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 01 июля 2011 года, которым постановлено:

взыскать с Иванова А.В. в пользу Департамента земельных ресурсов г. Москвы задолженность по договору аренды в размере ...

Взыскать в Иванова А.В. государственную пошлину в доход государства в размере ... Установила:

истец Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился с исковым заявлением к Иванову А.В. о взыскании задолженности по договору аренды, просит взыскать с Иванова А.В. задолженность по договору аренды от 03.09.1998 года N ... в размере ... рублей, в счет арендной платы в размере ... рублей, в счет пеней ... рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что между Московским земельным комитетом (Департаментом земельных ресурсов Москвы) и Товариществом с ограниченной ответственностью "..." был заключен договор аренды от 03.09.1998 года N ... земельного участка площадью ... кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. ..., вл. ..., стр. ... по ул. ..., предоставляемый в аренду для эксплуатации существующего здания под предприятие бытового обслуживания населения и благоустройства прилегающей территории сроком на 25 лет.

В соответствии с дополнительным соглашением от 31.05.1999 года наименование арендатора было изменено с ТОО "..." на ООО "С". Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения от 18.08.2004 года к Договору, предметом договора стал земельный участок площадью ... кв. м, предоставляемый в аренду для эксплуатации существующего здания под предприятие общественного питания.

Согласно выписке из ЕГРП от 08.03.2010 года право собственности на здание по адресу: г. ..., ул. ... перешло от ООО "С" к Иванову А.В.

В нарушении условий договора Ивановым А.В. не внесена арендная плата с 2-го квартала 2009 года по 30.09.2010 года.

В судебном заседании суда первой инстанции, представитель истца Бондарь Ю.В., заявленные требования поддержала в полном объеме, пояснила, что договор аренды никто не расторгал, а смена собственника не влечет за собой расторжение договора. При продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком.

Ответчик Иванов А.В. исковые требования не признал, ссылаясь на то, что с ним договор аренды не был заключен. В связи со сменой собственника здания он обратился к руководителю ДЗР с просьбой заключить договор аренды земельного участка по адресу: г. ..., ул. ... На указанное заявление ему был прислан ответ о необходимости подготовить документы, для изменения учетных данных на земельный участок, и разъяснено право на обращение в специализированную геодезическую организацию. В связи с этим, Иванов А.В. считает, что он не обязан платить задолженность по договору аренды, которая имелась у предыдущих собственников.

Суд постановил указанное выше решение, об отмене которого просит истец Иванов А.В., в качестве доводов кассационной жалобы указывая на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и неполно исследованы фактические обстоятельства, связанные с поведением сторон при оформлении отношений, связанных со сменой собственника здания и не дана оценка правомерности и добросовестности указанных действия. Считает, что Департамент земельных ресурсов, не оформляя в установленные сроки договор аренды, не выставляя счетов на оплату для нового собственника, тем самым содействовал просрочке оплаты, что является основанием для уменьшения размера ответственности должника и применения положений ст. 333 ГК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившегося ответчика Иванова А.В., выслушав представителя истца Департамента земельных ресурсов по г. Москве, по доверенности Кравец А.Г., представителя ответчика, по доверенности Коновалову Е.В., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что между Московским земельным комитетом и Товариществом с ограниченной ответственностью "..." был заключен договор аренды от 03.09.1998 года N ... земельного участка площадью ... кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. ... во вл. ... стр. ... по ул. ..., предоставляемый в аренду для эксплуатации существующего здания под предприятие бытового обслуживания населения и благоустройства прилегающей территории сроком на 25 лет.

В соответствии с дополнительным соглашением от 31.05.1999 года наименование арендатора было изменено с ТОО "..." на ООО "...".

Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения от 18.08.2004 года к Договору, предметом договора стал земельный участок площадью ... кв. м, предоставляемый в аренду для эксплуатации существующего здания под предприятие общественного питания.

Согласно выписке из ЕГРП от 08.03.2010 года право собственности на здание зарегистрировано на Иванова А.В. 28 апреля 2009 года.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условия пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Руководствуясь вышеприведенными нормами закона, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в связи с чем, указал, что доводы ответчика о том, что с ним не был заключен договор аренды земельного участка, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Определяя размер подлежащей взысканию арендной платы и пени, суд первой инстанции, исходил из того, что договор аренды, а также все имеющиеся по данному договору соглашения были подписаны Ивановым А.В., который выступал в качестве генерального директора всех предыдущих юридических лиц, которые были собственниками до Иванова А.В., применил к правоотношениям сторон меры ответственности, предусмотренные дополнительным соглашением к договору аренды от 12.05.2000 г. между ООО "..." и истцом, взыскал задолженность по арендной плате, начиная со второго квартала 2009 года по 30.09.2010 года и пени со второго квартала 2009 года по 30.09.2010 г. по расчету, представленному истцом.

С выводами суда в части определения периода, за который подлежит взысканию задолженность по арендной плате и пени не может согласиться судебная коллегия, поскольку право собственности на здание по адресу: г. ..., ул. ... зарегистрировано за Ивановым А.В. 28 апреля 2009 года. Возложение ответственности на учредителей, собственников либо генерального директора юридического лица по обязательствам последнего не соответствует требованиям закона, положениям ст. 56 ГК РФ, указанные лица не отвечают по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника) или собственника, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ либо учредительными документами юридического лица. Аналогичные нормы содержатся в ст. 3 Федерального закона от 08.02.1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

В соответствии со ст. 362 ГПК РФ, основанием для отмены или изменения суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального права.

Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции неверно применены нормы материального права при определении размера арендной платы и пени за ее несвоевременное внесение, в связи с чем, решение не может быть признано законным, а потому подлежит отмене и направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела и надлежащей проверки всех обстоятельств по делу, суду необходимо правильно определить имеющие для дела обстоятельства, учесть доводы и возражения сторон, дать надлежащую оценку доказательствам по делу, с соблюдением норм материального и процессуального права вынести новое постановление по делу.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ судебная коллегия определила:

решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 01 июля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи