Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 ноября 2011 г. N 33-37296 (ключевые темы: ипотека - договор купли-продажи квартиры - обременение - кредитный договор - право собственности)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 ноября 2011 г. N 33-37296

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Огановой Э.Ю.,

судей Андреевой И.Ю., Горновой М.В.,

при секретаре Кононовой Е.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Горновой М.В. дело по кассационной жалобе Терехиной Ю.А. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 20 мая 2011 года, которым постановлено:

в иске Терехиной Юлии Алексеевны к Наумову Максиму Юрьевичу и Илизирову Эрвину Равиноевичу о признании отсутствующим право собственности на квартиру и возврате квартиры во владение собственника отказать, установила:

Терехина Ю.А. обратилась в суд с иском к Наумову М.Ю. и Илизирову Э.Р. о признании отсутствующим право собственности на квартиру и возврате квартиры во владение собственника, ссылаясь на то, что 28 марта 2008 г. между нею и Наумовым М.Ю. был заключен договор купли-продажи квартиры N ..., расположенной по адресу: г. Москва, проспект ..., дом ..., обремененной ипотекой, согласно которому цена квартиры установлена в размере ... руб. КБ "Синко-Банк" дал свое согласие на совершение сделки. 22 мая 2008 г. договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве. Согласно п. 5 договора купли-продажи квартиры, покупатель купил у продавца квартиру за ... руб., каковую сумму продавец получил с покупателя до подписания настоящего договора. Истица считает, что данный пункт договора не соответствует действительности, поскольку продавец не получила оговоренной суммы, расписки в получении денежных средств не писала, передаточного акта не подписывала. Отсутствие этих документов свидетельствует об отсутствии исполнения договора, а при наличии таких обстоятельств государственная регистрация перехода прав на квартиру является противозаконной. В связи с этим истица просила признать право собственности на квартиру N ..., расположенную по адресу: г. Москва, проспект ..., дом ..., зарегистрированное за Наумовым М.Ю., отсутствующим, возвратить квартиру во владение собственника Терехиной Ю.А. Ответчик Наумов М.Ю. в суд не явился.

Представитель ответчика Илизирова Э.Р. просил в иске отказать.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве в суд не явился.

Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит истица в кассационной жалобе.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истицы Терехину Т.М., представителя ответчика Илизирова С.А. - Ежова С.А., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

По делу установлено, что спорная квартира N ..., расположенная по адресу: г. Москва, проспект ..., дом ..., принадлежала истице Терехиной Ю.А. на основании договора передачи N 072302-У00916 от 25 декабря 2001 г. и свидетельства о государственной регистрации права от 30 января 2002 г.

24 июля 2007 г. Терехина Ю.А. заключила кредитный договор N КФ-2007/43, согласно которому ООО КБ "Синко-Банк" предоставил Терехиной Ю.А. кредит на неотложные нужды в сумме ... руб. на срок до 24 июля 2009 г.

В целях обеспечения обязательств по кредитному договору от 24 июля 2007 г. между Терехиной Ю.А. и ООО КБ "Синко-Банк" 05 сентября 2007 г. был заключен договор об ипотеке (о залоге недвижимости), согласно которому залогодатель Терехина Ю.А. передала залогодержателю ООО КБ "Синко-Банк" в залог в обеспечение обязательств по кредитному договору квартиру N ..., расположенную по адресу: г. Москва, проспект ..., дом ... Стороны оценили предмет залога в ... руб. Договор об ипотеке был зарегистрирован в Управлении Росреестра 28 сентября 2007 г.

28 марта 2008 г. был заключен договор купли-продажи указанной квартиры N ... между Терехиной Ю.А. в качестве продавца и Наумовым М.Ю. в качестве покупателя.

Согласно п. 4 данного договора по обоюдному согласию квартира оценена сторонами в ... руб.

Согласно п. 5 данного договора покупатель Наумов М.Ю. купил у продавца Терехиной Ю.А. квартиру за ... руб., каковую сумму продавец получил с покупателя до подписания договора.

Согласно п. 7 данного договора, на момент заключения квартира обременена договором об ипотеке (о залоге недвижимости) от 05 сентября 2007 г.

Согласно п. 10 данного договора настоящий договор считается исполненным при выполнении сторонами следующих условий: передачи покупателем указанной в п. 4 суммы денег за приобретаемую квартиру продавцу; передачи продавцом указанной квартиры покупателю. Передача квартиры согласно ст. 556 ГК РФ произойдет путем вручения продавцом покупателю ключей, документов по оплате за коммунальные услуги с подписанием передаточного акта.

При подписании договора купли-продажи квартиры от 28 марта 2008 г. ООО КБ "Синко-Банк" как залогодержатель дал свое согласие на отчуждение (продажу) спорной квартиры. Договор купли-продажи квартиры от 28 марта 2008 г. был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 22 мая 2008 г.

23 июля 2008 г. между Наумовым М.Ю. в качестве продавца и Илизировым Э.Р. в качестве покупателя был подписан договор купли-продажи спорной квартиры.

Цена квартиры сторонами определена в размере ... руб. На момент заключения договора квартира обременена договором об ипотеке от 05 сентября 2007 г. Договор купли-продажи квартиры от 23 июля 2008 г. был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 19 сентября 2008 г.

Отказывая истице в удовлетворении исковых требований, суд правильно исходил из того, что главой 30 ГК РФ, регулирующей куплю-продажу, не предусмотрено признание права собственности отсутствующим с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены покупателем и отсутствием передаточного акта.

Суд правильно указал в решении, что в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Поэтому истице не предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика возврата переданной по договору купли-продажи квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости квартиры. Также отсутствие передаточного акта, который не выступает в качестве составной (неотъемлемой) части договора продажи недвижимости, не может являться основанием для удовлетворения требований истицы о возврате квартиры.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

Довод кассационной жалобы о том, что истицей был избран способ защиты своего права в точном соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. (п. 52), является неправильным.

Согласно п. 52 данных разъяснений оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Между тем, спорные отношения не относятся к тем случаям, которые указаны в данном п. 52 Постановления, а потому заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Остальные доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда, необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов, доводы кассационной жалобы направлены на иное токование норм материального права и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке. Никаких нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.

Таким образом, решение суда является правильным, оснований к его отмене не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Никулинского районного суда г. Москвы от 20 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Терехиной Ю.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи