Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2011 г. N 33-39285 (ключевые темы: заложенное имущество - публичные торги - обращение взыскания - залог недвижимости - рыночная стоимость)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2011 г. N 33-39285

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Базьковой Е.М.,

судей Малыхиной Н.В., Харитонова Д.М.,

при секретаре Нефедычевой Л.М.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Базьковой Е.М. дело по частной жалобе ОАО "Сбербанк России" на определение судьи Бабушкинского районного суда г. Москвы от 18 октября 2011 года, которым постановлено:

в удовлетворении заявления ОАО "Сбербанк России" в лице филиала Московского банка Сбербанк России ОАО об изменении порядка исполнения решения суда от 09.10.2009 года по гражданскому делу по иску Лефортовского отделения N ... Сбербанка России ОАО к Шаровой О.И., Чумичеву С.Г. о взыскании суммы долга, процентов и неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество, установлении начальной продажной стоимости предмета залога, взыскании судебных расходов отказать. Установила:

ОАО "Сбербанк России" обратился в суд с заявление об изменении порядка исполнения решения суда от 09.10.2009 года, которым солидарно с Шаровой О.И., Чумичева С.Г. в пользу ОАО "Сбербанк России" взыскана задолженность по кредитному договору, проценты, неустойка, судебные расходы на общую сумму ... руб., обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу Владимирская область, ..., принадлежащие Шаровой О.И., начальная продажная цена предмета залога установлена ... руб., ссылаясь на то, что существенно изменилась рыночная стоимость предмета залога и невозможно реализовать заложенное имущество по цене, установленной судом.

Должники Шарова О.И., Чумичев С.Г. в судебное заседание не явились.

Судом постановлено указанное выше определение, об отмене которого просит ОАО "Сбербанк России" по доводам частной жалобы.

В заседание судебной коллегии стороны не явились, извещены судебными повестками.

Проверив материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия полагает, что определение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении заявления об изменении порядка и способа исполнения решения, суд исходил из того, что снижение начальной продажной цены заложенного имущества, реализуемого на торгах, влечет изменение решения суда.

С данным выводом суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с ч. 1 ст. 56 указанного Федерального закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 89 Федерального закона "Об исполнительном производстве" начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей.

Согласно п. 2 ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

В силу п. 3 ст. 58 указанного нормативного акта, если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 ст. 58, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов.

В соответствии с п. 4 ст. 58 в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Указанные правовые нормы основаны, в том числе, на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, может существенно отличаться от его рыночной стоимости на момент реализации, что впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке ст. 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.

Указанные выводы подтверждаются правовой позицией, изложенной в пункте 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", согласно которому после объявления публичных торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися в связи с тем, что на публичные торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.

Поскольку изменение начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, предваряет определенная процедура, соблюдение которой суду надлежало проверить, истребовать материалы исполнительного производства и дать оценку доводам каждой стороны и представленным доказательствам.

При таких обстоятельствах, определение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене.

Руководствуясь ст. 374 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

определение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 18 октября 2011 года отменить и передать вопрос о рассмотрении заявления ОАО "Сбербанка России" об изменении порядка исполнения решения суда на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи