Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 2 декабря 2011 г. N 33-39516/2011 (ключевые темы: нежилые помещения - предварительный договор - инвестиционный договор - инвестор - строящийся дом)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 2 декабря 2011 г. N 33-39516/2011

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Федерякиной М.А.

и судей Владимировой Н.Ю., Лемагиной И.Б.,

при секретаре Усковой С.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Владимировой Н.Ю. дело по кассационной жалобе представителя ООО "ФерроЖилСтрой" на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 06 сентября 2011 года, которым постановлено:

признать за Гуськовой Е.А. право собственности на нежилое помещение N ..., общей площадью ... кв. м, расположенное на первом этаже по адресу: ...

Взыскать с ООО "ФерроЖилСтрой" в пользу Гуськовой Е.А. судебные расходы по оплате государственной пошлины ... рублей и по оплате услуг представителя ... рублей. Установила:

Гуськова Е.А. обратилась в суд с иском к ООО "ФерроЖилСтрой" о признании права собственности на нежилое помещение N ..., общей площадью ... кв. м, расположенное на первом этаже в доме новостройке по адресу: ...

В обосновании своих требований истец ссылается на то, что 10 мая 2007 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения N ..., в соответствии с которым ответчик обязуется в будущем продать, а истец купить, заключив договор купли-продажи, нежилое помещение, имеющее следующие проектные характеристики: ... проектная площадь ... кв. м, расположенное по строительному адресу: ... Полная стоимость нежилого помещения определена в ... рублей, которая была выплачена истцом, что подтверждается справкой от 16 июня 2008 года, п. 2 Дополнительного соглашения от 16.08.2010 года к Договору, квитанцией от 16.08.2010 года. В настоящее время нежилое помещение создано как объект недвижимого имущества и пригодно к использованию. Таким образом, как указывает истец, она полностью исполнила свои обязательства по договору перед ответчиком, однако, ответчик до настоящего времени не зарегистрировал свои права собственности на спорное нежилое помещение и препятствует истцу в осуществлении своих прав собственника.

Истец Гуськова Е.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена. Представитель истца по доверенности Денисов С.Б., Кавин А.Б. в судебном заседании поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ООО "ФерроЖилСтрой" по доверенности Сорокина И.В. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска, указала, что истец в нарушение условий договора до регистрации права собственности произвел перепланировку в спорном нежилом помещении, кроме того, в настоящее время ООО "ФерроЖилСтрой" подало в Управление Росреестра документы на регистрацию спорного нежилого помещения. Поддержала доводы, изложенные в возражениях на иск.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Москве, Правительство Москвы, ОАО "Система-Галс", Южное окружное управление образования, ЗАО "Ферро-Строй" в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены, мнение по иску не выразили.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, по доводам кассационной жалобы просит представитель ООО "ФерроЖилСтрой".

Проверив материалы дела, заслушав представителей ООО "ФерроЖилСтрой", Гуськовой Е.А., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 362 ГПК РФ, 1. Основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судом 1 инстанции и следует из материалов дела, 04 августа 2006 года между Правительством Москвы (Администрация), Южным окружным управлением образования Департамента образования города Москвы (Застройщик) и ОАО "Система-Галс" (Инвестор) заключен Инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином реестре контрактов и торгов города Москвы 11 августа 2006 года N ..., предметом которого является реализация Инвестиционного проекта нового строительства двух жилых домов с нежилыми помещениями и подземными автостоянками по адресам: ... (школа N 861) (Инвестиционный объект-1) с ориентировочным объемом инвестиций ... руб. и ... проспект, вл. ... (интернат N 72) (Инвестиционный объект-2) с ориентировочным объемом инвестиций ... руб.

Согласно Инвестиционного договора N 272 от 11 мая 2007 года, заключенного между ОАО "Система-Галс" (инвестор 1), ЗАО "Ферро-Строй" (инвестор 2), ООО "ФерроЖилСтрой", инвесторы привлекают соинвесторов для финансирования Инвестиционного проекта с последующей передачей Соинвестору в собственность квартир, нежилых помещений, машиномест соинвестора (л.д. 50-56).

10 января 2008 года между ООО "ФерроЖилСтрой", с одной стороны и Гуськовой Екатериной Анатольевной с другой стороны, заключен Предварительный договор N 272Н(Б)/м-3н-1П, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, предусмотренных настоящим Договором. Нежилое помещение расположено в жилом доме-новостройке по строительному адресу: ... общей площадью ... кв. м Стороны обязались заключить между собой договор купли-продажи указанного нежилого помещения не позднее, чем 60 (шестидесяти) рабочих дней с момента государственной регистрации Обществом права собственности на Нежилое помещение в порядке, установленным действующим законодательством РФ (п. 1.1, 1.2 Договора).

В соответствии с условиями пункта 2.1 Договора и Соглашения N 272Н(Б)/м-3н-1С от 10.01.2008 г., об обеспечении исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора от 10 января 2007 года (л.д. 16-17), истец уплатила ООО "ФерроЖилСтрой" 100% предварительной стоимости нежилого помещения в размере ... руб. ... коп., что подтверждается справкой от 16 июня 2008 года, п. 2 Дополнительного соглашения от 16 августа 2010 года к Договору, квитанцией от 16 августа 2010 года (л.д. 18, 19, 20).

В настоящее время строительство объекта завершено, дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 13.08.2009 года. Также получены данные обмеров из ТБТИ г. Москвы (л.д. 29-32, 171, 172, 173).

Нежилое помещение передано Гуськовой Е.А. по Акту приема-передачи нежилого помещения в пользование от 15 октября 2010 года. Согласно указанного акта, п. 1, Общество передало Покупателям в пользование нежилое помещение N ..., общей площадью ... кв. м, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: город Москва, ... проезд, дом ... (строительный адрес: ... (нежилые), первый этаж корпуса Б, проектный номер N 3, а покупатель принял нежилое помещение (л.д. 21-22).

08 октября 2010 года сторонами по указанному выше Инвестиционному контракту подписан Акт о реализации инвестиционного контракта, согласно которому, спорное нежилое помещение передано в собственность Инвестора - ОАО "Система-Галс" (л.д. 133).

Как следует из материалов дела, основной договор купли-продажи нежилого помещения не заключен, в связи с тем, что право собственности за ООО "ФерроЖилСтрой" до настоящего времени не зарегистрировано.

Приходя к выводу об удовлетворении заявленных требований, суд указал, что по своей природе предварительный договор, заключенный между сторонами, фактически представляет собой договор уступки прав инвестирования строительства дома и права на получение спорного нежилого помещения в собственность по окончании строительства.

Однако, суд не учел, что согласно п.п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предварительный договор порождает для сторон лишь одно обязательство - заключить в будущем основной договор на определенных сторонами условиях.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

Договор от N 272Н(Б)/м-3н-1П от 10.01.2008 г., на который ссылается истец, исходя из его положений, полностью соответствует п. 1 ст. 429 ГК РФ, и в силу данной нормы закона содержит для сторон обязательство о заключении в будущем основного договора купли-продажи квартиры на определенных в этом договоре условиях.

Кроме того, ответчик на момент подписания предварительного договора собственником спорного объекта недвижимого имущества не являлся, не являлся он им и на момент рассмотрения спора, материалы дела иных сведений не содержат, в связи с чем не мог отчуждать недвижимое имущество, которое ему не принадлежало.

Учитывая изложенное, решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд 1 инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду следует учесть изложенное, правильно определить имеющие значение для дела обстоятельства, установить фактические обстоятельства дела, учесть доводы и возражения сторон, на основании исследованных и представленных доказательств, их оценки, с соблюдением норм материального и процессуального права вынести законное и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360-364, 366, 367 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Чертановского районного суда г. Москвы от 06 сентября 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи