Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2011 г. по делу N 33-42433 (ключевые темы: предварительный договор - регистрация права собственности - принципал - договор купли-продажи квартиры - государственная регистрация прав на недвижимое имущество)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2011 г. по делу N 33-42433

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

Председательствующего Огановой Э.Ю.

Судей Вишняковой Н.Е., Андреевой И.Ю.

при секретаре Пивоваровой Я.Г.

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Огановой Э.Ю. дело по кассационной жалобе ООО "ПИК-Риэлти" на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 13 октября 2011 г., которым постановлено:

Признать за Баикиным В.В. право собственности на квартиру N ..., расположенную по адресу: ....

Взыскать с ООО "ПИК-Риэлти" в пользу Баикина В.В. возврат госпошлины в сумме ..., судебные расходы на представителя в сумме ... рублей, а всего сумму в размере ....

В остальной части иска - отказать.

Решение является основанием для регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав за Баикиным В.В. на указанный выше объект недвижимости, установила:

Баикин В.В. обратился в суд с иском к ООО "ПИК-Риэлти" о признании права собственности на квартиру, мотивируя иск тем, что 04.02.2010 года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в жилом доме по адресу: ..., в соответствии с которым истец обязался оплатить строительство квартиры на третьем этаже секции 2 в указанном жилом доме с проектной площадью 62,69 кв.м., состоящую из двух комнат, а ответчик при надлежащем исполнении обязательств истцом осуществить передачу истцу в собственность указанного жилого помещения.

Как указал истец, он полностью исполнил обязательства по оплате суммы, предусмотренной предварительным договором купли-продажи квартиры, что подтверждается актом об исполнении обязательств. Ответчик также в свою очередь передал спорную квартиру истцу по акту передачи. Однако до настоящего времени основной договор не заключен, чем нарушены имущественные права истца.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "ПИК-Риэлти", в судебное заседание суда первой инстанции явился, подтвердил факт исполнения истцом предварительного договора.

Представители третьих лиц в судебное заседание суда первой инстанции не явились.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого в кассационной жалобе просит представитель ООО "ПИК-Риэлти" - Щербаков Д.М.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ООО "ПИК-Риэлти" - Козямовой Т.А., представителя Баикина В.В. - Баикина В.Н., обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене как постановленное с нарушениями требованиями действующего законодательства.

В соответствии со статьей 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно статье 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В силу статьи 198 ГПК РФ, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вместе с тем, данным требованиям закона решение суда первой инстанции не соответствует.

Как следует из материалов дела, 4 февраля 2010 года между ООО "ПИК-Риэлти" ("Продавец") и Баикиным В.В. ("Покупатель") заключен предварительный договор N КахЮ/191/2-3-2 купли-продажи квартиры, в соответствии с пунктом 1.1. которого продавец обязался в будущем продать, а покупатель - купить квартиру, которая будет располагаться в жилом доме по строительному адресу: ... с ориентировочными характеристиками: секция 2, этаж 3, количество комнат 2, общая площадь 62,69 кв.м.

При этом в преамбуле указанного договора указано, что, заключая предварительный договор купли-продажи, ООО "ПИК-Риэлти" действовало от своего имени на основании агентского договора N Юникс/ПР-09 от 14 сентября 2009 года, заключенного с ООО "Юникс" ("Принципал").

Признавая за Баикиным В.В. право собственности на спорную квартиру, суд первой инстанции указал, что ответчик не представил возражений против возникновения у истца права собственности в отношении спорной квартиры, иных лиц, которые могли бы претендовать на спорную квартиру как на свою собственность судом не выявлено, договор купли-продажи в органе, осуществляющем государственную регистрацию, не зарегистрирован, в связи с чем, суд первой инстанции пришёл к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Вместе с тем, суду была представлена расписка из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, свидетельствующая о том, что ООО "Юникс", являясь стороной инвестиционного контракта от 10.12.2003 года N ДЖП.03.ЮЗАО.00562, подало документы в регистрирующий орган для регистрации права собственности на спорную квартиру и 17 октября 2011 года ООО "Юникс" получено свидетельство о государственной регистрации права на спорную квартиру (серия 77-АН N ...), копия которой представлена представителем ответчика в суд кассационной инстанции.

Согласно положениям статьи 362 ГПК РФ, основанием для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке является, в том числе, неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При рассмотрении настоящего дела суд первой инстанции пришёл к выводу о признании за Баикиным В.В. права собственности, не приняв во внимание то обстоятельство, что суд располагал данными о притязаниях на спорную квартиру иным лицом- ООО "Юникс", которое и зарегистрировало свое право в установленном законом порядке. Между тем, указанное лицо к участию в деле привлечено не было.

Поэтому признание за Баикиным В.В. права собственности на недвижимое имущество, аналогичное право на которое зарегистрировано за другим лицом, не может быть признано законным и обоснованным.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2.2. предварительного договора установлено, что договор купли-продажи квартиры подлежит оформлению между сторонами не позднее пяти банковских дней с момента получения свидетельства о регистрации права собственности принципала на квартиру, при этом все денежные средства, оплаченные покупателем по предварительному договору, засчитываются в счет оплаты квартиры по договору купли-продажи.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.1.1., продавец обязан подписать с покупателем договор купли-продажи квартиры от своего имени как агент принципала согласно агентскому договору N Юникс/ПР-09 от 14 сентября 2009 года.

Согласно пункту 1 статьи 1005 ГК РФ, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции не учел наличие агентских правоотношений между принципалом (ООО "Юникс") и агентом (ООО "ПИК-Риэлти"), не дал оценки агентскому договору, заключенного между указанными лицами, не привлек к участию в деле ООО "Юникс", что привело к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела и вынесению незаконного решения.

Поскольку суд не установил обстоятельства, имеющие значение для дела, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей, учитывая, что допущенные судом первой инстанции нарушения, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду следует учесть изложенное, правильно определить имеющие значение для дела обстоятельства, установить фактические обстоятельства дела, учесть доводы и возражения сторон, в том числе, дать оценку представленным ответчикам документам, на основании исследованных и представленных доказательств, их оценки, с соблюдением норм материального и процессуального права вынести законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 360, 361 ГПК РФ, определила:

Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 13 октября 2011 г. отменить, дело направить в тот же суд на новое рассмотрение в ином составе судей.

Председательствующий:

Судьи: