Определение Московского городского суда от 8 ноября 2011 г. N 4г/3-9252/11 (ключевые темы: предварительный договор купли-продажи квартиры - окончание строительства - притворная сделка - инвестиционный проект - инвестор)

Определение Московского городского суда от 8 ноября 2011 г. N 4г/3-9252/11

Судья Московского городского суда Тихенко Г.А.,

рассмотрев надзорную жалобу представителя Гридиной О.В. по доверенности Маралина С.В., поступившую в экспедицию Московского городского суда 12.10.2011 г., на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17.06.2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04.08.2011 г. по гражданскому делу по иску Гридиной О.В. к ООО "Открытое пространство", ООО "Миракс Град" о признании предварительных договоров купли-продажи квартир притворными сделками, признании имущественного права на получение в собственность от застройщика квартиры после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, установил:

Гридина О.В. обратилась в суд с иском к ООО "Открытое пространство", ООО "Миракс Град", в котором, с учетом уточнений, просила признать предварительные договоры купли-продажи квартир N ... и ... от ... г., заключенные между ней и ООО "Открытое пространство", притворными сделками, применить к ним последствия заключенных договоров участия в долевом строительстве, признать ее участником долевого строительства многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Москва, (строительный адрес: г. Москва), с инвестиционной долей в виде квартир с проектным номером ... (тип "..."), ориентировочной общей площадью ... кв.м на ... этаже в ... секции корпуса ... и с проектным номером ... (тип "..."), ориентировочной общей площадью ... кв.м на ... этаже в ... секции корпуса ... в вышеуказанном доме, признать за ней имущественное право на получение в собственность от застройщика вышеуказанной квартиры после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию.

Свои требования мотивировала тем, что она с целью приобретения недвижимого имущества подписала с ответчиком предварительные договоры купли-продажи квартир, согласно которым приобрела право на квартиры под условным номером N ... (тип "...") и N ... (тип "...") по вышеуказанному адресу. Возможность подписания договора также была обусловлена инвестиционным контрактом от ... г. по строительству жилых домов по адресу: г. Москва, заключенным между Правительством Москвы и ОАО "..." и Дополнительным соглашением от ... г. о передаче прав и обязанностей по инвестиционному контракту от ... г., зарегистрированным в Едином реестре контрактов и торгов г. Москвы за N ..., а также договором инвестирования в строительство жилого комплекса по ул. от ... г., заключенным между ООО "Миракс Град" и ООО "Открытое пространство". Предметом договора фактически являются действия ООО "Открытое пространство" по привлечению финансовых средств истца в строительство с целью приобретения в собственность последнего жилого помещения после принятия дома в эксплуатацию. Истец фактически инвестировала денежные средства в строительство дома с правом получения квартиры, предварительный договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, прикрывающей договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, последствием ничтожности притворной сделки должно являться применение норм и правил, которые установлены Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор инвестирования должен быть признан ничтожным в силу его притворности, прикрывающим договор участия в долевом строительстве.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика ООО "Открытое пространство" в судебное заседание явился, исковые требования не признал, пояснив, что притворность сделки не доказана, ООО "Открытое пространство", заключая предварительный договор купли-продажи квартиры с истцом, имело цель заключить именно предварительный договор, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в данном случае не применим, ООО "Открытое пространств" не обладает признаками застройщика, ООО "Миракс Град" не состоит в договорных отношениях с истцом.

Представитель ответчика ООО "Миракс Град", представитель третьего лица Правительства Москвы, Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явились.

Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 17.06.2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04.08.2011 г., Гридиной О.В. в удовлетворении заявленных требований отказано.

В надзорной жалобе представитель Гридиной О.В. по доверенности Маралин С.В. просит указанные судебные постановления отменить.

В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения надзорной жалобы или представления прокурора судья выносит определение:

1) об отказе в передаче надзорной жалобы или представления прокурора для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в порядке надзора. При этом надзорная жалоба или представление прокурора, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде надзорной инстанции;

2) о передаче надзорной жалобы или представления прокурора с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Изучив состоявшиеся судебные постановления, проверив доводы жалобы, нахожу, что существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов, при рассмотрении дела судом допущено не было; доводы надзорной жалобы не могут повлечь за собой возможность отмены состоявшихся судебных постановлений в порядке надзора.

Из обжалуемых судебных постановлений следует, что ... г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО "Миракс Град" заключен договор краткосрочной аренды земельного участка в г. Москве N ... на земельный участок площадью ... кв.м по адресу: г. Москва, предоставляемый в аренду на период проектирования и строительства домов.

Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ООО "Миракс Град" выдано разрешение на строительство N ... многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Москва; в жилой комплекс входят: ...-этажное здание (зона ...), бассейн (зона ...), 27-этажное здание (зона ...), 3-х ярусная автостоянка (зона ...), 3-х ярусная автостоянка (зона ...), ...-этажное здание (зона ...), ...-этажное здание (зона ...); регистрационный номер - N ... от ... г.; срок действия разрешения - до ... г.

Также Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ООО "Миракс Град" выдано еще одно разрешение на строительство N ... многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Москва; общая площадь - ... кв.м, площадь участка - ... га, количество этажей - ...; регистрационный номер - N ... от ... г.; срок действия разрешения - до ... г.

В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от ... г. N ... "О дополнительных мерах по реализации постановления Правительства Москвы от ... г. N ..." права и обязанности инвестора и заказчика по строительству жилых домов по адресу: ..., на основании инвестиционного контракта от ... г. N ... и дополнительного соглашения к нему от ... г. N ... принадлежат ООО "Миракс Град".

Согласно постановлению Правительства Москвы N ... от ... г. "О продлении срока реализации инвестиционного проекта по адресу: "ООО "Миракс Град" продлен срок исполнения обязательства по реализации второго этапа инвестиционного проекта строительства многофункционального жилого комплекса по адресу: до ... г.

Первоначально инвестиционный контракт был заключен ... г. между Правительством Москвы на основании постановления Правительства Москвы от ... г. N ... "О строительстве АМО ЗИЛ жилых домов по ..." и от ... г. N ... с одной стороны, и ... (АМО ЗИЛ) с другой стороны.

... г. ООО "Миракс Град" (компания-инвестор) и ООО "Открытое пространство" (участник-инвестор) заключили договор инвестирования в строительстве жилого комплекса по адресу: г. Москва, из которого следует, что право собственности участника-инвестора на квартиры возникает с момента государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения объекта, право требования по передаче квартир возникает с момента оплаты участником-инвестором инвестиционного взноса, установленного договором (п. 1.2.1); предметом договора является привлечение финансовых средств участника-инвестора для совместной реализации сторонами инвестиционного проекта, экономической выгодой участника-инвестора в реализации инвестиционного проекта являются квартиры в построенном объекте; участник-инвестор обязуется участвовать в финансировании строительства объекта путем внесения инвестиционного взноса, а компания-инвестор обязуется осуществить реализацию инвестиционного проекта и передать в состав имущества участнику-инвестору квартиры в построенном объекте при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта (п. 3.1), срок окончания строительства 1 и 2 корпуса - 4 квартал ... года, в случае изменения сроков окончания строительства объекта на основании актов органов власти и управления, судебных органов, решений субъектов инвестиционной деятельности, срок окончания строительства продлевается компанией-инвестором в одностороннем порядке (п. 3.3), инвестиционный взнос определен в размере - ... рублей (п. 5.1).

Также сторонами договора было заключено несколько дополнительных соглашений, последние их них заключены - ... г., из которого следует, что срок окончания строительства 1 и 2 корпуса - 4 квартал ... г., и ... г., из которого следует, что квартиры участника-инвестора - 414 единиц в корпусах 1 и 2, инвестиционный взнос - ... рублей.

... г. между ООО "Открытое пространство" и Гридиной О.В. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры N ..., по которому стороны обязуются заключить в будущем в срок до ... г. договор купли-продажи квартиры, расположенной в жилом комплексе, строительство которого ведется по адресу: г. Москва; в случае, если в течение указанного срока основной договор не будет заключен, указанный срок, при условии надлежащего исполнения покупателем обязательства по внесению предварительной оплаты по договору автоматически продлевается на 1 год; на момент заключения договора продавцу принадлежит имущественное право требования на квартиру; в соответствии с основным договором продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить квартиру, имеющую на момент заключения договора проектные характеристики: N ... (тип ...), ориентировочной площадью ... кв.м., ... этаж, ... секция, ... корпус объекта; ориентировочный срок окончания строительства 4 квартал ... года, на момент заключения договора стоимость квартиры составляет - ... руб.; покупатель обязуется оплатить продавцу стоимость квартиры по основному договору в день его подписания.

Истец осуществила оплату указанной стоимости в соответствии с вышеуказанным договором.

Предварительный договор купли-продажи квартиры N ...* (на квартиру N ...) истцом представлен не был.

Верно установив имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дав им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, проверив доводы сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований, при этом суд, исходя из того, что согласно ст. 11 ГК РФ защите подлежит нарушенное право, а из представленных истцом документов следует, что с ней должны быть заключены в будущем договоры купли-продажи квартир, заключение договоров купли-продажи зависит от срока окончания строительства, при этом граждане и юридические лица свободны в заключении договора, предварительные договоры купли-продажи истцом заключались добровольно. В настоящее время объекты купли-продажи не созданы, постановлением Правительства Москвы срок исполнения обязательства по реализации второго этапа инвестиционного проекта строительства продлен до ... г. Истец не состояла и не состоит в каких-либо отношениях с застройщиком ООО "Миракс Град", ООО "Открытое пространство", с которым она заключила предварительные договоры купли-продажи квартир, не является застройщиком и не является собственником квартир, договор инвестирования, договор долевого участия в строительстве истцом также не заключался. Также суд учел, что договор долевого участия в строительстве, согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" считается заключенным если содержит определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. В представленных истцом договорах все эти условия не содержатся.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно не согласился с доводами представителя истца о том, что истец, подписав предварительные договоры купли-продажи квартир, приобрела право на квартиры под номером N ... и под N ... по вышеуказанному адресу, указав, что, заключая предварительные договоры купли-продажи квартир, истец приобрела право на заключение в будущем договоров купли-продажи квартир, а не право на квартиры, сами договоры купли-продажи не заключены и не могут быть заключены, так как объекты не созданы, ООО "Открытое пространство" не является собственником спорных жилых помещений, и не может их передать истцу. Доводы представителя истца о том, что предварительные договоры следует считать незаключенными, так как не установлены предметы основного договора купли-продажи недвижимости, суд также признал несостоятельными, поскольку объекты (кв. N ... и ...) стороны определили в предварительных договорах купли-продажи квартир.

Также суд правомерно счел, что, заключенный предварительный договор купли-продажи квартиры не является притворной сделкой, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

При заключении с истцом ... года предварительных договоров купли-продажи квартир, воля ООО "Открытое пространство" была направлена именно на заключение предварительного договора с истцом и договора инвестирования с ООО "Миракс Град", поскольку ООО "Открытое пространство" в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не обладало свойствами застройщика, т.е. юридического лица, имеющего в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающего денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. В результате исполнения сторонами договора долевого участия в строительстве у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. С учетом указанных условий воля ООО "Открытое пространство" при заключении вышеуказанного договора с истцом не могла быть направлена на заключение договора долевого участия в строительстве, доказательств, опровергающих такой вывод, истцом представлено не было.

Выражая несогласие с судебными постановлениями, заявитель указывает на то, что при разрешении спора судами неправильно были истолкованы и применены нормы материального права.

Данный довод не является основанием к отмене состоявшихся судебных постановлений, поскольку основан на ошибочном толковании норм права.

Кроме того, в соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон, следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

При таких обстоятельствах суд рассмотрел дело по заявленным требованиям и применил закон, подлежащий применению.

Доводы надзорной жалобы были предметом рассмотрения суда первой и второй инстанций и не свидетельствуют о наличии нарушений закона, которые могут повлечь отмену судебных постановлений, направлены на иное толкование закона и переоценку доказательств, которые были исследованы судом по правилам ст. 67 ГПК РФ. Надзорная инстанция не вправе давать иную, отличную от суда первой инстанции, оценку представленным доказательствам.

Как усматривается из обжалуемых судебных постановлений, они сомнений в законности не вызывают, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 ГПК РФ не могут повлечь их отмену или изменение в порядке надзора.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 2 ст. 381, ст. 383 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил:

в передаче надзорной жалобы представителя Гридиной О.В. по доверенности Маралина С.В. для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции отказать.

Судья Московского городского суда

Тихенко Г.А.