Определение Московского городского суда от 8 ноября 2011 г. N 4г/3-9258/11 (ключевые темы: предварительный договор купли-продажи - притворная сделка - окончание строительства - инвестор - договор долевого участия в строительстве)

Определение Московского городского суда от 8 ноября 2011 г. N 4г/3-9258/11

Судья Московского городского суда Тихенко Г.А.,

рассмотрев надзорную жалобу представителя Барболина В.Г. по доверенности Маралина С.В., поступившую в экспедицию Московского городского суда 12.10.2011 г., на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 17.06.2011 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.08.2011 г. по гражданскому делу по иску Барболина В.Г. к ООО "Открытое пространство", ООО "Миракс Град" о признании предварительного договора купли-продажи машиноместа притворной сделкой, признании участником долевого строительства, признании имущественного права на получение в собственность от застройщика машиноместа после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию, установил:

Барболин В.Г. обратился в суд с иском к ООО "Открытое пространство", ООО "Миракс Град", в котором, с учетом уточнений, просил признать предварительный договор купли-продажи машиноместа N ... от ... г., заключенный между ним и ООО "Открытое пространство", притворной сделкой, применить к нему последствия заключенного договора участия в долевом строительстве, признать его участником долевого строительства многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Москва, (строительный адрес: г. Москва), с инвестиционной долей в виде машиноместа с проектными характеристиками: N ..., уровень - ... в недостроенной подземной автостоянке по указанному выше адресу, признать за ним имущественное право на получение в собственность от застройщика вышеуказанного машиноместа после окончания строительства и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию.

Свои требования мотивировал тем, что он с целью приобретения недвижимого имущества подписал с ответчиком предварительный договор купли-продажи машиноместа, согласно которому приобрел право на машиноместо под условным номером N ... по вышеуказанному адресу. Возможность подписания договора также была обусловлена инвестиционным контрактом от ... г. по строительству жилых домов по адресу: г. Москва, 1 заключенным между Правительством Москвы и ОАО "..." и Дополнительным соглашением от ... г. о передаче прав и обязанностей по инвестиционному контракту от ... г., зарегистрированным в Едином реестре контрактов и торгов г. Москвы за N ..., а также договором инвестирования в строительство жилого комплекса по ул. от ... г., заключенным между ООО "Миракс Град" и ООО "Открытое пространство". Предметом договора фактически являются действия ООО "Открытое пространство" по привлечению финансовых средств истца в строительство с целью приобретения в собственность последнего объекта после принятия дома в эксплуатацию. Истец фактически инвестировал денежные средства в строительство дома с правом получения машиноместа, предварительный договор купли-продажи машиноместа является притворной сделкой, прикрывающей договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, последствием ничтожности притворной сделки должно являться применение норм и правил, которые установлены Федеральным законом N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор инвестирования должен быть признан ничтожным в силу его притворности, прикрывающим договор участия в долевом строительстве.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика ООО "Открытое пространство" в судебное заседание явился, исковые требования не признал.

Представитель ответчика ООО "Миракс Град", представители третьих лиц - Правительства Москвы, Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явились.

Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 17.06.2011 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10.08.2011 г., Барболину В.Г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

В надзорной жалобе представитель Барболина В.Г. по доверенности Маралин С.В. просит указанные судебные постановления отменить.

В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения надзорной жалобы или представления прокурора судья выносит определение:

1) об отказе в передаче надзорной жалобы или представления прокурора для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в порядке надзора. При этом надзорная жалоба или представление прокурора, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде надзорной инстанции;

2) о передаче надзорной жалобы или представления прокурора с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Изучив состоявшиеся судебные постановления, проверив доводы жалобы, нахожу, что существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов, при рассмотрении дела судом допущено не было; доводы надзорной жалобы не могут повлечь за собой возможность отмены состоявшихся судебных постановлений в порядке надзора.

Из обжалуемых судебных постановлений следует, что ... г. между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО "Миракс Град" заключен договор краткосрочной аренды земельного участка в г. Москве N ... на земельный участок площадью ... кв.м по адресу: г. Москва, предоставляемый в аренду на период проектирования и строительства домов.

Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ООО "Миракс Град" выдано разрешение на строительство N ... многофункционального жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Москва; в жилой комплекс входят: ...-этажное здание (зона ...), бассейн (зона ...), 27-этажное здание (зона ...), 3-х ярусная автостоянка (зона ...), 3-х ярусная автостоянка (зона ...), ...-этажное здание (зона ...), ...-этажное здание (зона ...); регистрационный номер - N ... от ... г.; срок действия разрешения - до ... г.

Также Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ООО "Миракс Град" выдано еще одно разрешение на строительство N ... многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Москва; общая площадь - ... кв.м, площадь участка - ... га, количество этажей - ...; регистрационный номер - N ... от ... г.; срок действия разрешения - до ... г.

В соответствии с распоряжением Правительства Москвы от ... г. N ... "О дополнительных мерах по реализации постановления Правительства Москвы от ... г. N ..." права и обязанности инвестора и заказчика по строительству жилых домов по адресу: ..., на основании инвестиционного контракта от ... г. N ... и дополнительного соглашения к нему от ... г. N ... принадлежат ООО "Миракс Град".

Согласно постановлению Правительства Москвы N ... от ... г. "О продлении срока реализации инвестиционного проекта по адресу: "ООО "Миракс Град" продлен срок исполнения обязательства по реализации второго этапа инвестиционного проекта строительства многофункционального жилого комплекса по адресу: до ... г.

Первоначально инвестиционный контракт был заключен ... г. между Правительством Москвы на основании постановления Правительства Москвы от ... г. N ... "О строительстве АМО ЗИЛ жилых домов по ..." и от ... г. N ... с одной стороны, и ... (АМО ЗИЛ) с другой стороны.

... г. ООО "Миракс Град" (компания-инвестор) и ООО "Открытое пространство" (участник-инвестор) заключили договор инвестирования в строительстве жилого комплекса по адресу: г. Москва, из которого следует, что право собственности участника-инвестора на квартиры возникает с момента государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения объекта, право требования по передаче квартир возникает с момента оплаты участником-инвестором инвестиционного взноса, установленного договором (п. 1.2.1); предметом договора является привлечение финансовых средств участника-инвестора для совместной реализации сторонами инвестиционного проекта, экономической выгодой участника-инвестора в реализации инвестиционного проекта являются квартиры в построенном объекте; участник-инвестор обязуется участвовать в финансировании строительства объекта путем внесения инвестиционного взноса, а компания-инвестор обязуется осуществить реализацию инвестиционного проекта и передать в состав имущества участнику-инвестору квартиры в построенном объекте при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта (п. 3.1), срок окончания строительства 1 и 2 корпуса - 4 квартал ... года, в случае изменения сроков окончания строительства объекта на основании актов органов власти и управления, судебных органов, решений субъектов инвестиционной деятельности, срок окончания строительства продлевается компанией-инвестором в одностороннем порядке (п. 3.3), инвестиционный взнос определен в размере - ... рублей (п. 5.1).

Также сторонами договора было заключено несколько дополнительных соглашений, последние их них заключены - ... г., из которого следует, что срок окончания строительства 1 и 2 корпуса - 4 квартал ... г., и ... г., из которого следует, что квартиры участника-инвестора - 414 единиц в корпусах 1 и 2, инвестиционный взнос - ... рублей.

... г. между ООО "Открытое пространство" и Барболиным В.Г. заключен предварительный договор купли-продажи машиноместа N ..., по которому стороны обязуются заключить в будущем в срок до ... 2012 г. договор купли-продажи машиноместа, расположенного в подземном гараже-стоянке многофункционального жилого комплекса, строительство которого ведется по адресу: г. Москва; в случае, если в течение указанного срока основной договор не будет заключен, указанный срок, при условии надлежащего исполнения покупателем обязательства по внесению предварительной оплаты по договору автоматически продлевается на 1 год; на момент заключения договора продавцу принадлежит имущественное право требования на машиноместо; в соответствии с основным договором продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить машиноместо, имеющее на момент заключения договора проектные характеристики: N ..., уровень - ... подземной автостоянки; на момент заключения договора стоимость машиноместа составляет сумму в рублях, эквивалентную ... долларов США; покупатель обязуется оплатить продавцу стоимость машиноместа по основному договору в день его подписания.

Истец осуществил оплату указанной стоимости в соответствии с вышеуказанным договором.

Верно установив имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дав им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, проверив доводы сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований, при этом суд, исходя из того, что согласно ст. 11 ГК РФ защите подлежит нарушенное право, а из представленных истцом документов следует, что с ним должен быть заключен в будущем договор купли-продажи машиноместа, заключение договора купли-продажи зависит от срока окончания строительства, при этом граждане и юридические лица свободны в заключении договора, предварительный договор купли-продажи истцом заключался добровольно. В настоящее время объект купли-продажи не создан. Истец не состоял и не состоит в каких-либо отношениях с застройщиком ООО "Миракс Град", ООО "Открытое пространство", с которым он заключил предварительный договор купли-продажи машиноместа, не является застройщиком и не является собственником машиноместа, договор инвестирования, договор долевого участия в строительстве истцом также не заключался. Также суд учел, что договор долевого участия в строительстве, согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" считается заключенным если содержит определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. В договорах, представленных истцом, все эти условия отсутствуют.

Разрешая спор, суд первой инстанции правомерно не согласился с доводами представителя истца о том, что истец, подписав предварительный договор купли-продажи машиноместа, приобрел право на машиноместо под номером N ... по вышеуказанному адресу, указав, что, заключая предварительный договор купли-продажи машиноместа, истец приобрел право на заключение в будущем договора купли-продажи машиноместа, а не право на машиноместо, сам договор купли-продажи не заключен и не может быть заключен, так как объект не создан, ООО "Открытое пространство" не является собственником спорного объекта, и не может его передать истцу.

Также суд правомерно счел, что, заключенный предварительный договор купли-продажи машиноместа не является притворной сделкой, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

При заключении с истцом предварительного договора купли-продажи машиноместа, воля ООО "Открытое пространство" была направлена именно на заключение предварительного договора с истцом и договора инвестирования с ООО "Миракс Град", поскольку ООО "Открытое пространство" в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не обладало свойствами застройщика, т.е. юридического лица, имеющего в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающего денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. В результате исполнения сторонами договора долевого участия в строительстве у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. С учетом указанных условий воля ООО "Открытое пространство" при заключении вышеуказанного договора с истцом не могла быть направлена на заключение договора долевого участия в строительстве, доказательств, опровергающих такой вывод, истцом представлено не было.

Выражая несогласие с судебными постановлениями, заявитель указывает на то, что при разрешении спора судами неправильно были истолкованы и применены нормы материального права.

Данный довод не является основанием к отмене состоявшихся судебных постановлений, поскольку основан на ошибочном толковании норм права.

Кроме того, в соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон, следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

При таких обстоятельствах суд рассмотрел дело по заявленным требованиям и применил закон, подлежащий применению.

Доводы надзорной жалобы были предметом рассмотрения суда первой и второй инстанций и не свидетельствуют о наличии нарушений закона, которые могут повлечь отмену судебных постановлений, направлены на иное толкование закона и переоценку доказательств, которые были исследованы судом по правилам ст. 67 ГПК РФ. Надзорная инстанция не вправе давать иную, отличную от суда первой инстанции, оценку представленным доказательствам.

Как усматривается из обжалуемых судебных постановлений, они сомнений в законности не вызывают, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 ГПК РФ не могут повлечь их отмену или изменение в порядке надзора.

На основании изложенного, руководствуясь ч. 2 ст. 381, ст. 383 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил:

в передаче надзорной жалобы представителя Барболина В.Г. по доверенности Маралина С.В. для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции отказать.

Судья Московского городского суда

Тихенко Г.А.