Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 сентября 2009 г. N КГ-А40/9503-09-П Суд отказал в удовлетворении требования о расторжении договоров аренды нежилых помещений в связи с существенным нарушением обязанности по внесению арендной платы, поскольку установлено, что в спорный период ответчик не пользовался спорными помещениями

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 28 сентября 2009 г. N КГ-А40/9503-09-П

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2009 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.

судей Петровой Е. А., Зверевой Е. А.

с участием от истца Общество с ограниченной ответственностью УК "Маяк Эстейт Менеджмент ДУ ЗПИФН "Маяк-Недвижимость" - Сергеева А. А. по доверенности от 30.10.2008 года,

от третьего лица Общество с ограниченной ответственностью "Стейт Ко" - Фокеева А. А. по доверенности от 18.09.2009 года,

рассмотрев в судебном заседании 21 сентября 2009 года кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью УК "Маяк Эстейт Менеджмент ДУ ЗПИФН "Маяк-Недвижимость" на постановление от 18 июня 2009 года N 09АП-11541/2008-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Сумароковой Т. Я., Лящевским И. С., Панкратовой Н. И., по иску Общества с ограниченной ответственностью УК "Маяк Эстейт Менеджмент ДУ ЗПИФН "Маяк-Недвижимость" к Обществу с ограниченной ответственностью "Престиж" о расторжении договоров аренды, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью "Стейт Ко", установил:

общество с ограниченной ответственностью "Интэко" (далее ООО "Интэко") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Престиж" (далее ООО "Престиж") о расторжении заключенных между Обществом с ограниченной ответственностью "Стейт Ко" (далее ООО "Стейт Ко") и ООО "Престиж" договоров от 19.04.2005 года NN 2-АРСТ, 3-АРСТ, 4-АРСТ аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 40/12, корпус 8.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2009 года в иске ООО "ИНТЭКО" отказано.

Суд первой инстанции, полагая исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходил из того, что сторонами не отрицается факт, что вышеназванные договоры аренды расторгнуты сторонами в установленном законом порядке, следовательно, отсутствуют основания для расторжения данных договоров в судебном порядке.

При этом суд сослался на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2007 года по делу N А40-24097/07-91-244, установившее указанные обстоятельства, которые в соответствии с п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд счел не подлежащими доказыванию при рассмотрении настоящего дела.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2008 года N 09АП-11541/2008-ГК указанное решение отменено по основанию, что судебный акт принят о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле - нового собственника спорных помещений (ООО "Маяк Эстейт-Менеджмент"), дело назначено к судебному разбирательству по правилам суда первой инстанции.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2008 года отказано в удовлетворении заявления УК ООО "Маяк Эстейт Менеджмент" ДУ ЗПИФК "Маяк-Недвижимость" о замене стороны (процессуальном правопреемстве) ООО "ИНТЭКО" на заявителя.

Постановлением апелляционного суда от 21 ноября 2008 года, принятым в порядке части 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, отказано в удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью "Интэко" о расторжении договоров аренды здания, расположенного в городе Москве, улица Нижняя Красносельская, дом 40/12, корпус 8, от 19 апреля 2006 года N 2-АРСТ, 3-АРСТ, 4-АРСТ, заключенных с Обществом с ограниченной ответственностью "Престиж".

Постановлениями Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 января 2009 года N КГ-А40/12628-08, от 19 января 2009 года N КГ-А40/12628-08-Б, от 1 июня 2009 года N КГ-А40/4396-09 отменены следующие судебные акты Девятого арбитражного апелляционного суда: определение от 20 ноября 2008 года об отказе в процессуальном правопреемстве, постановление от 30 сентября 2008 года, постановление от 21 ноября 2008 года, дело направлено в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2009 года удовлетворено заявление о процессуальном правопреемстве, истец ООО "ИНТЭКО" заменен на ООО УК "Маяк Эстейт Менеджмент ДУ ЗПИФН "Маяк-Недвижимость".

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2009 года решение Арбитражного суда города Москвы от 22 июля 2008 года изменено (мотивировочная часть), в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорных договоров, заявленных истцом: существенное нарушение обязанности по уплате арендной платы, неполное выполнение арендатором работ по ремонту помещений, задержка внесения задатка более чем на 5 банковских дней.

Не согласившись с названным постановлением, ООО УК "Маяк Эстейт Менеджмент ДУ ЗПИФН "Маяк-Недвижимость" подана настоящая кассационная жалоба, согласно которой заявитель просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы не согласен с оценкой апелляционным судом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, с выводами суда, содержащимися в обжалуемом постановлении.

Указывает, что предусмотренные договорами аренды работы в полном объеме не выполнены; задатки в установленный срок не внесены, что является основанием для расторжения договоров.

Также истец полагает необоснованным вывод суда в части неуплаты арендных платежей о том, что с 2005 года и на момент обращения ООО "Интэко" с иском отсутствовал факт пользования ООО "Престиж" нежилыми помещениями.

Заявляет, что с момента государственной регистрации договоров и с момента перехода права собственности на спорные помещения к ООО "ИНТЭКО" и до момента совершения сделки между ООО "ИНТЭКО" и ООО "Астрон" в спорных помещениях ООО "Престиж" отсутствовало, никаких препятствий для использования ответчиком данных помещений со стороны ООО "ИНТЭКО" не чинилось, третьи лица в помещениях не находились.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства, неявка в соответствии с ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Третье лицо жалобу поддерживает.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Суд установил, что между ООО "Стейт Ко" (арендодатель) и ООО "Престиж" (арендатор) 19.04.2005 года N 2-АРСТ, N 3-АРСТ, N 4-АРСТ заключены договоры аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 40/12, корп. 8, общей площадью 505, 2 кв.м. (подвал, комнаты NN 1-20), площадью 620,9 кв.м. (1 этаж, комнаты NN 1-28, А), площадью 623, 3 кв.м. (2 этаж, комнаты NN 1-22, А).

Договоры аренды от 19.04.2005 года N 2-АРСТ, N 3-АРСТ заключены сроком до 21.04.2010 года, договор аренды от 19.04.2005 года N 4-АРСТ - до 15.04.2010 года.

Помещения переданы по Актам приема - передачи от 19.04.2005 года. Право собственности на спорные помещения на момент заключения договоров принадлежало ООО "Стейт Ко".

19.12.2003 года зарегистрировано доверительное управление с ООО "Русская Инновационная Компания "Русинком - 2000", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.05.2005 года N 19/433/2005-563.

Впоследствии право собственности на спорные помещения перешло к ООО "Интэко", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 09.02.2007 года N 19/011/2007-1121.

Между ООО "Интэко" и УК ООО "Маяк Эстейт-Менеджмент" Д.У. ЗПИФН "Маяк-Недвижимость" 02.06.2008 года заключен договор купли-продажи от N 2ОН/М здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 40/12, корпус 8, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 10.07.2008 года за N 77-77-12/011/2008-114.

ООО "Стейт Ко" в адрес ООО "Престиж" направлены Акты от 30.09.2005 года о расторжении названных договоров в одностороннем порядке.

Однако впоследствии 24.03.2006 года договоры аренды от 19.04.2005 года N 2-АРСТ, N 3-АРСТ, N 4-АРСТ зарегистрированы в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 09.02.2007 года N 19/011/2007-1121, письмом Управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 21.11.2007 года N 11/099/2007-999.

Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к правильному выводу, что при указанных обстоятельствах договоры аренды от 19.04.2005 года N 2-АРСТ, N 3-АРСТ, N 4-АРСТ являются действующими и в соответствии с условиями данных договоров и положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Престиж" принадлежит право владения и пользования спорными помещениями.

При этом суд правомерно сослался на то, что изложенные обстоятельства установлены Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-1596/08-ГК от 09.06.2008 года, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа N КГ-А40/9315-08 от 22.10.2008 года по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-51206/08-64-411 по иску ООО "Престиж" к ООО "Интэко" и ООО "Астрон" и выселении и вселении.

Поскольку на момент составления арендодателем актов об одностороннем расторжении договоров последние в установленном законом порядке не были зарегистрированы, их регистрация осуществлена 24.03.2006 года, в силу ст.ст. 606, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации данные договоры не могли рассматриваться в качестве заключенных, следовательно, не могли быть расторгнуты арендодателем в одностороннем порядке, независимо от мнения арендатора.

С учетом вышеназванных судебных актов апелляционным судом обоснованно не принята во внимание ссылка на решение Арбитражного суда города Москвы от 06.08.2007 года по делу N А40-24097/07-91-244.

Девятый арбитражный апелляционный суд, исследовав и оценив имеющиеся доказательства и заявленные доводы, установил, что ООО "Интэко" 27.03.2008 года уведомлением N 27/03-01 известило ответчика о досрочном расторжении договора в связи с существенным нарушением им обязательств по уплате арендной платы, в связи с неполным выполнением арендатором работ по ремонту помещений, а также задержкой внесения задатка более чем на 5 банковских дней, которое передано представителю ответчика 01.04.2008 года.

Ответчик письмом от 18.04.2008 года N 078/08 не согласился с данными требованиями по мотиву их незаконности.

Ответчиком в дело представлены копии платежных поручений N 1, 2, 3 от 22.04.2005 года, которые подтверждают уплату им задатка полностью.

Также представлены доказательства, подтверждающие выполнение ремонтных работ (копии договоров с подрядными организациями, акты приемки выполненных работ, копии документов, подтверждающих передачу проектных документов представителю ООО "Стейт Ко", копии планов помещений, согласованных с генеральным директором арендодателя ООО "Стейт Ко" Скурыбой А. В.).

Довод истца о том, что ремонтные работы ответчиком выполнялись с нарушениями, что подтверждается Предписаниями, выдаваемыми ООО "Стейт Ко", не свидетельствует о том, что указанные предписания не выполнялись и недостатки при проведении ремонта не были устранены.

В деле имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности ООО "Интэко" N 098114 Серия 77АД, из которого следует, что при регистрации перехода права собственности от ООО "Стейт Ко" к ООО "Интэко" не зарегистрировано несанкционированных перепланировок помещений в здании.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-1596/08-ГК от 09.06.2008 года по делу N А40-51206/08-64-411 установлено, что из постановления ОВД Басманного района от 25.08.2005 года следует, что при проверке выявлено, что ООО "Русская Инновационная Компания "Русинком- 2000" в лице генерального директора запретило проводить ООО "Престиж" работы по ремонту спорных помещений, сотрудникам ООО "Престиж" был запрещен допуск на территорию и в спорные арендуемые помещения.

Указанные обстоятельства явились основанием для принятия решения о признании договора аренды от 13.03.2007 года N 08/05, заключенного между ООО "Интэко" (арендодатель) и ООО "Астрон" (арендатор) недействительным, выселении нового арендатора ООО "Астрон" из спорных помещений и вселении ООО "Престиж".

Вывод апелляционного суда, что с 2005 года и на момент обращения ООО "Интэко" с иском отсутствовал факт пользования ООО "Престиж" нежилыми помещениями, соответствует имеющимся в деле доказательствам.

Суд, установив, что пользования ответчиком спорными помещениями в указанный период не имелось, правомерно счел несостоятельным довод истца о нарушении ответчиком обязательства по уплате арендных платежей в заявленный период.

Девятым арбитражным апелляционным судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы суда, содержащиеся в обжалуемом постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

Доводы заявителя жалобы, приведенные им в обоснование несогласия с оспариваемым постановлением, направлены на переоценку доказательств и обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции, что в силу норм статей 286, часть 2 статьи 287 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации недопустимо в кассационной инстанции.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемого в кассационном порядке постановления Девятого арбитражного апелляционного суда не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2009 года N 09АП-11541/2008-ГК по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-21639/08-60-161 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

О.И. Комарова

Судьи

Е.А. Зверева

Л.В. Бусарова