Вопрос: Квартира куплена в 2010 г., свидетельство получено в 2012-м. С какого момента возникает право на получение вычета? Может ли получить вычет родственник покупателя квартиры, не являющийся собственником данной квартиры? ("Московский налоговый курьер", N 17-18, сентябрь 2012 г.)

Квартира куплена в 2010 году, свидетельство получено в 2012-м. С какого момента возникает право на получение вычета? Может ли получить вычет родственник покупателя квартиры, не являющийся собственником данной квартиры?

Если свидетельство о государственной регистрации права собственности получено в 2012 году, то по отношению к доходам этого и последующих периодов может применяться имущественный налоговый вычет, но не ранее. Налогоплательщик имеет право на получение вычета только при наличии оформленного на него свидетельства о праве собственности на квартиру и документов, подтверждающих произведенные расходы.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц, облагаемой по ставке 13%, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, а также на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на приобретение на территории Российской Федерации указанного объекта недвижимости и погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на приобретение данного жилого объекта.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 2 млн. руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого объекта.

Налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет при соблюдении всех условий, определенных в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, вне зависимости от периода, в котором он понес расходы по приобретению жилого объекта.

Федеральная налоговая служба письмом от 31.03.2009 N ШС-22-3/238@ с учетом полученного из Минфина России разъяснения (письмо от 25.02.2009 N 03-04-07-01/45) сообщила Управлениям ФНС России по субъектам Российской Федерации, что при приобретении квартиры на основании договора купли-продажи налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской РФ гражданские права возникают, в частности, из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Право на имущество (включая квартиру), которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно статьям 549 и 558 ГК РФ по договору продажи недвижимого имущества (квартиры) продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество (квартиру). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По предварительному договору продажи недвижимого имущества, заключенному в целях приобретения квартиры, стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором. Об этом говорится в пунктах 1 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, по предварительному договору продажи недвижимость не передается налогоплательщику в собственность, он только авансирует строительство квартиры. Кроме того, наличие у налогоплательщика заключенного предварительного договора на приобретение квартиры не является основанием для совершения им регистрационных действий по передаче квартиры в собственность.

Учитывая вышеизложенное, предварительный договор, заключенный в целях приобретения квартиры, акт приема-передачи квартиры и платежные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика (покупателя) в соответствии с условиями такого договора, не являются документами, подтверждающими право такого налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в установленном подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ порядке.

Налогоплательщик (покупатель), понесший расходы на приобретение квартиры в соответствии с заключенным с продавцом предварительным договором, вправе получить имущественный налоговый вычет, в рассматриваемом случае после заключения основного договора купли-продажи квартиры и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Следовательно, налогоплательщик (покупатель), понесший расходы на приобретение квартиры в соответствии с заключенным в 2010 году предварительным договором, права на получение имущественного налогового вычета по доходам указанного налогового периода не имеет.

Учитывая вышеизложенное, а также обстоятельства обращения, уменьшение налоговой базы на сумму имущественного налогового вычета может производиться только в отношении доходов, полученных начиная с того периода, в котором возникло право на его получение, то есть с года, в котором получено свидетельство о государственной регистрации права собственности жилого объекта.

Таким образом, если свидетельство получено в 2012 году, то по отношению к доходам этого и последующих периодов может применяться имущественный налоговый вычет.

Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании его письменного заявления, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств по произведенным расходам, а также справки о доходах по форме 2-НДФЛ, подтверждающей суммы полученного дохода и удержанного налога за соответствующий налоговый период. Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, не допускается. Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования, если иное не предусмотрено вышеуказанным подпунктом НК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено данной статьей Налогового кодекса РФ.

При этом положениями НК РФ ограничений в отношении налогового периода (года), за который может быть представлен имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение жилого объекта (за тот период, в котором получен вышеуказанный документ, или последующие периоды), не предусмотрено.

Вместе с тем следует иметь в виду положения пункта 7 статьи 78 НК РФ, согласно которому заявление о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы.

Что касается права на получение в рассматриваемом случае совершеннолетней дочерью имущественного налогового вычета в связи с приобретением квартиры, собственником которой является ее мать, УФНС России по г. Москве информирует о следующем.

Минфин России в письме от 19.10.2010 N 03-04-05/7-625 разъясняет, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета только при наличии оформленного на него свидетельства о праве собственности на квартиру и документов, подтверждающих произведенные им расходы.

Кроме того, согласно письму ФНС России от 29.09.2009 N 3-5-04/1473@ право на получение имущественного налогового вычета является правом, неразрывно связанным с личностью налогоплательщика. Поэтому подтвердить право налогоплательщика на данный налоговый вычет может договор о приобретении жилья, покупателем или инвестором по которому выступает сам налогоплательщик, акт передачи ему этого жилья или свидетельство о государственной регистрации его права собственности на жилье, а также платежные документы, свидетельствующие о произведенных расходах.

Учитывая вышеизложенное, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при наличии оформленного на него свидетельства о праве собственности на квартиру и документов, подтверждающих произведенные им расходы.

Таким образом, учитывая обстоятельства обращения, дочь не вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета по расходам на приобретение квартиры, собственником которой она не является.

В случае если между дочерью и матерью будет совершена и зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделка купли-продажи квартиры, в результате которой дочь станет ее собственником, то следует учитывать положения абзаца 26 подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, согласно которым имущественный налоговый вычет, предусмотренный данным подпунктом, не применяется, в частности, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 Налогового кодекса РФ.

В связи с этим следует отметить, что на основании пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием принципов определения цен для целей налогообложения" глава 14 НК РФ дополнена разделом V.1 "Взаимозависимые лица. Общие положения о ценах и налогообложении. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами. Соглашение о ценообразовании", положения которого вступили в силу с 1 января 2012 года.

В соответствии с положениям подпункта 11 пункта 2 статьи 105.1 указанного раздела Налогового кодекса РФ взаимозависимыми лицами признаются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

Таким образом, если физическое лицо (дочь) приобретет у своей матери квартиру, то права на получение имущественного налогового вычета она иметь не будет, поскольку такая сделка купли-продажи будет совершена между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 НК РФ.

Материалы подготовлены на основании официального письма УФНС России по г. Москве исх. N 20-14/40261@ от 5 мая 2012 г.