Вопрос: Квартира принадлежит двум собственникам, 1/2 квартиры - менее трех лет, 1/2 - 12 лет. Возникает ли право на получение имущественного налогового вычета, а также необходимость декларирования дохода при продаже долей каждым из собственников? ("Московский налоговый курьер", N 17-18, сентябрь 2012 г.)

Квартира принадлежит двум собственникам, 1/2 квартиры - менее трех лет, 1/2 - 12 лет. Возникает ли право на получение имущественного налогового вычета, а также необходимость декларирования дохода при продаже долей каждым из собственников?

При определении налоговой базы по доходам от продажи квартиры собственник, владеющий долей в праве собственности на квартиру менее трех лет, может воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере, исчисленном исходя из принадлежащей ему 1/2 доли в праве собственности на квартиру, а именно в размере 500 000 руб. (1 000 000 руб. : 2).

Налогообложение доходов физических лиц осуществляется в соответствии с положениями главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 208 Налогового кодекса РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, принадлежащего физическому лицу, находящегося в Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Вместе с тем на основании пункта 3 статьи 228 и пункта 1 статьи 229 НК РФ физические лица, получившие в налоговом периоде доходы от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности менее трех лет, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц, подлежащий уплате (доплате) по итогам налогового периода, а также представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по налогу на доходы физических лиц не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. При этом общая сумма налога на доходы, подлежащая уплате (доплате) по итогам налогового периода, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

В отношении доходов от реализации недвижимого имущества, принадлежащего физическому лицу, находящегося в Российской Федерации, статьей 224 НК РФ установлена налоговая ставка 13% для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Для доходов, в отношении которых предусмотрена ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на сумму имущественных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.

Вместо использования права на получение указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Объект недвижимого имущества, находящийся в общей долевой собственности, может быть продан в качестве единого объекта в виде реально выделенной доли в этом объекте, а также в виде доли в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость.

Размер имущественного налогового вычета определяется в зависимости от того, что именно продает налогоплательщик.

Под долей в целях предоставления имущественного налогового вычета следует понимать часть жилого объекта, выделенного в натуре, то есть являющуюся самостоятельным объектом договора купли-продажи со стороны продавца, а не долю в праве собственности на имущество.

Следовательно, при продаже доли в квартире, являющейся самостоятельным объектом договора купли-продажи и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, по доходам от продажи предоставляется в сумме, которая не превышает 1 млн. руб.

При продаже имущества (в данном случае 1/2 доли квартиры) в виде доли в праве общей долевой собственности несколькими совладельцами распределение имущественного налогового вычета осуществляется пропорционально доле каждого из совладельцев в праве собственности на данный объект имущества.

Учитывая изложенное, в рассматриваемой ситуации при определении налоговой базы по доходам от продажи квартиры собственник, владеющий долей в праве собственности на квартиру менее трех лет, может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, в размере, исчисленном исходя из принадлежащей ему 1/2 доли в праве собственности на квартиру, а именно в размере 500 000 руб. (1 000 000 руб. : 2). Сумма дохода, превышающая сумму имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.

Доходы от продажи имущества, полученные сособственником, владеющим долей в праве собственности на квартиру более трех лет, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц.

Материалы подготовлены на основании официального письма УФНС России по г. Москве исх. N 20-14/035944@ от 23 апреля 2012 г.