Вопрос: Возникает ли обязанность по уплате НДФЛ в случае, если квартира, находившаяся в собственности менее трех лет, продается за те же деньги, что и была куплена? ("Московский налоговый курьер", N 23-24, декабрь 2012 г.)

Возникает ли обязанность по уплате НДФЛ в случае, если квартира, находившаяся в собственности менее трех лет, продается за те же деньги, что и была куплена?

В случае если налогоплательщик в одном налоговом периоде продал одну квартиру и приобрел другую, он вправе воспользоваться имущественными вычетами в связи с продажей квартиры и с покупкой другой квартиры, если ранее имущественный вычет им использован не был, а также право на получение вычета возникло в том же налоговом периоде, в котором был получен доход от продажи первой из квартир.

Налогообложение доходов физических лиц осуществляется в соответствии с положениями главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ.

Пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ установлено, что при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Налогового кодекса РФ.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации имущества, находящегося на территории Российской Федерации и принадлежащего налогоплательщику.

Пунктом 3 статьи 210 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на сумму имущественных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 Налогового кодекса РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 млн. руб.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

К таким расходам относятся расходы на приобретение квартиры, произведенные как за счет собственных средств налогоплательщика, так и за счет привлеченных (кредитных) средств. Сумма расходов по приобретению в собственность имущества определяется исходя из стоимости этого имущества, определенной в договоре сторонами сделки купли-продажи.

При подаче в налоговый орган налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) для подтверждения произведенных расходов налогоплательщику необходимо представить:

- договор купли-продажи на приобретение квартиры;

- платежные документы, подтверждающие оплату по приобретению указанного имущества, договор купли-продажи, предметом которого является реализация этого имущества.

Документами, свидетельствующими о факте осуществления расчетов, а также подтверждающими движение денежных средств от покупателя к продавцу, могут являться расписка в получении исполнения обязательства полностью или в соответствующей части, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, иные документы, которые оформляются в зависимости от способов приобретения имущества и расчета за него.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Имущественный налоговый вычет, установленный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, предоставляется за тот налоговый период, в котором указанное имущество было фактически реализовано.

Таким образом, при определении налоговой базы в отношении дохода, полученного от реализации квартиры, налогоплательщик вместо использования права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 млн. руб. вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, то есть на сумму, израсходованную на приобретение указанного выше имущества.

При этом размер данного вычета, уменьшающего сумму полученного от продажи указанного имущества дохода, не должен превышать сумму полученного дохода от продажи квартиры (в рассматриваемом случае 6 млн. руб.). В случае если сумма полученного от продажи квартиры дохода равна (или меньше) стоимости ее приобретения, то налогооблагаемого дохода и соответственно суммы налога, подлежащего уплате, не возникает при условии наличия документов, подтверждающих приобретение реализуемого имущества.

Положениями пункта 3 статьи 228 и пункта 1 статьи 229 НК РФ установлено, что при получении физическим лицом дохода от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности менее трех лет, у такого физического лица возникает обязанность по представлению декларации по налогу на доходы физических лиц. Декларация представляется физическим лицом не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физического лица. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Вместе с тем, если налогоплательщик в этом же налоговом периоде приобрел в собственность жилое помещение и при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом по приобретению не пользовался, он вправе в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ реализовать свое право на получение данного налогового вычета в связи с покупкой указанного объекта недвижимости.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн. руб. (для правоотношений, возникших начиная с 1 января 2008 года), без учета сумм, направленных на погашение процентов.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, предоставляется за тот налоговый период, в котором возникло право на его получение, или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик нес расходы по приобретению указанного выше имущества.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, налогоплательщик представляет:

- при приобретении квартиры на основании договора купли-продажи - документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, а именно свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру;

- при приобретении прав на квартиру в строящемся доме - договор долевого участия в строительстве (соинвестирования), а также акт о передаче квартиры. Основание: разъяснение ФНС России от 31.03.2009 N ШС-22-3/238@.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, предоставляется налогоплательщику на основании его письменного заявления, справок по форме 2-НДФЛ, подтверждающих суммы полученного дохода и фактически уплаченного налога на доходы физических лиц за отчетный налоговый период, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ установлено, что при приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

На основании пункта 2 статьи 220 НК РФ указанные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган по месту учета (жительства) по окончании налогового периода.

Пунктом 3 статьи 220 НК РФ установлено, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к своему работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме, утвержденной приказом ФНС России от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@ "О форме уведомления".

В этом случае для получения имущественного налогового вычета у налогового агента налогоплательщику необходимо представить в налоговый орган письменное заявление, указав в нем наименование, ИНН и КПП организации, фактический и юридический адреса местонахождения налогового агента (либо фамилию, имя, отчество и ИНН индивидуального предпринимателя), а также перечисленные выше документы.

Из изложенного следует, что в случае, если налогоплательщик в одном налоговом периоде продал одну квартиру и приобрел другую, он вправе воспользоваться каждым из упомянутых выше имущественных налоговых вычетов, при соблюдении следующих условий:

- ранее имущественный вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, им использован не был;

- право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ, возникло в том же налоговом периоде, в котором был получен доход от продажи первой из упомянутых выше квартир.

Материалы подготовлены на основании официального письма УФНС России по г. Москве исх. N 20-14/4/055945@ от 26 июня 2012 г.