Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 6 февраля 2012 г. по делу N 33-231/2012 (ключевые темы: предварительный договор - строительные работы - расторжение договора - дарение - садоводческое товарищество)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 6 февраля 2012 г. по делу N 33-231/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Зенкиной В.Л.

и судей Котовой И.В., Карпушкиной Е.И.,

при секретаре Гусевой И.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Котовой И.В. дело по кассационной жалобе Абугазалеха Камила А.Ш. на решение Бутырского районного суда г. Москвы от 14 октября 2011 года, которым постановлено:

Исковые требования Табет Р.Д. к Абугазалех Камилу А.Ш. о расторжении Соглашения об урегулировании Договора от 19....2008, проведении строительных работ и регистрации объекта жилой недвижимости, расположенной по адресу: Московская область, Ленинский район, садовой товарищество "Дары природы", согласно архитектурным чертежам N .../..., N .../... и N ..., взыскании денежных средств - удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть Соглашение об урегулировании Договора от 19...2008, проведении строительных работ и регистрации объекта жилой недвижимости, расположенной по адресу: Московская область, Ленинский район, Сосенский с.о., садовое товарищество "Дары природы", участки NN .../..., .../..., ..., заключенное между Табет Р.Д. и Абугазалех К.А.Ш.

Взыскать с Абугазалех Камила А.Ш. в пользу Табета Р.Д. рыночную стоимость строительных работ, включая стоимость строительных материалов, необходимых для завершения строительства объекта в размере ... руб., денежную сумму в размере ... долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения суда, расходы по оплате госпошлины в размере ... руб.

В удовлетворении заявленных встречных исковых требований Абугазалех Камила А.Ш. к Табет Р.Д. о расторжении мирового соглашения от 15....2009 года к предварительному договору купли-продажи дома и земельных участков с выплатой задатка от 19....2008 года (Соглашение об урегулировании Договора от 19....2008 года, проведении строительных работ и регистрации объекта жилой недвижимости), взыскании задолженности по предварительному договору купли-продажи дома и земельных участков с выплатой задатка от 19....2008 года, взыскании судебных расходов - отказать в полном объеме, установила:

Табет Р.Д. обратился в суд с иском к Абугазалеху Камилу А.Ш., как указал суд, в судебном заседании представитель Табета Р.Д. уточнил исковые требования и просил расторгнуть Соглашение об урегулировании договора от 19...2008 г., проведении строительных работ и регистрации объекта жилой недвижимости, расположенной по адресу: Московская область, Ленинский район, садовое товарищество "Дары природа", согласно архитектурным чертежам N ..., N ... и N ... (в переводе, представленном со стороны ответчика по основному иску, - Мировое соглашение к подписанному договору от 19...2008 г. Завершение строительных работ с регистрацией объекта, расположенного по адресу: Московская область, ленинский район, с.о., садовое товарищество "Дары природы", участки NN ..., ..., ...; далее по тексту - Соглашение об урегулировании договора от 19...2008 г.), взыскать с Абугазалеха Камила А.Ш. в пользу Табета Р.Д. убытки в размере ... руб., - в обосновании своих требований ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств со стороны Абугалелеха Камила А.Ш. по заключенному между сторонами предварительному договору и указанному соглашению к нему в части строительства жилого дома и благоустройства территории, а также указал на то, что Абугазалеху Камилу А.Ш. была перечислена сумма аванса в соответствии с условиями указанного выше соглашения в размере ... долларов США, свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое строение Табетом Р.Д. было получено, однако, поскольку стоимость услуг за получение указанного свидетельства в размере ... долларов США им оплачена не была, Табету Р.Д. были причинены убытки в виде разницы между суммой выплаченного аванса и указанной суммой, эквивалент которой и составляет ... руб.

Абугазалехом Камилом А.Ш. заявлены встречные исковые требования, согласно уточнениям, о расторжении Соглашения об урегулировании договора от 19...2008 г., взыскании с Табета Р.Д. задолженности по предварительному договору, с учетом выплаченного задатка и увеличения площади жилого дома, за вычетом денежных сумм, определенных заключением экспертизы, необходимых для завершения строительства и устранения недостатков при строительстве дома, в размере ... руб., а также судебных расходов, - в обосновании которых указано на то, что условия предварительного договора со стороны Абугазалеха Камила А.Ш. фактически выполнены в полном объеме: с Табетом Р.Д. заключен договор купли-продажи земельных участков, дом построен, право собственности на него оформлено на Табета Р.Д., допущенные при строительстве дома недостатки и недоделки не являются существенными и могут быть устранены, при этом, Табетом Р.Д. в полном объеме денежные средства не оплачены.

В судебном заседании представитель Табета Р.Д. исковые требования поддержал, встречный иск не признал, представитель Абугазалеха Камила А.Ш. исковые требования Табета Р.Д. не признал, встречные исковые требования поддержал.

Судом постановлено указанное выше решение, которое по доводам кассационной жалобы просит отменить Абугазалех Камил А.Ш.

Выслушав представителя Абугазалеха Камила А.Ш. - Воробьева И.А., представителя Табета Р.Д. - Устинова И.В., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда и вынесении нового решения, не передавая дело на новое рассмотрение, по следующим основаниям.

При вынесении решения, суд исходил из того, что Табетом Р.Д., в лице его представителя, были изменены исковые требования на требования о расторжении Соглашения об урегулировании договора от 19...2008 г., взыскание с Абугазалеха Камила А.Ш. в пользу Табета Р.Д. убытков в размере ... руб., однако, как следует из материалов дела, исковые требования Табетом Р.Д. неоднократно изменялись и уточнялись, последние изменения исковых требований в установленном законом порядке были 25...2011 г. (том 3 л.д. 60-61, 66), согласно данным требованиям он просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи дома и земельных участков с выплатой задатка от 19...2008 г. (с учетом последующих его редакций) в части, предусматривающей обязательства Абугазалеха Камила А.Ш. по продаже индивидуального жилого дома в собственность Табета Р.Д., а также в части, предусматривающей выполнение Абугазалехом Камилом А.Ш. любых работ по строительству дома и благоустройству прилегающей территории; взыскать с Абугазалеха Камила А.Ш. сумму основного долга в размере ... руб. ... коп. (выплаченные денежные средства по предварительному договору, за вычетом стоимости земельных участков и стоимости произведенных работ, с учетом выплаченного аванса), убытки в размере ... руб., причиненные ненадлежащим исполнением предварительного договора купли-продажи дома и земельных участков, - данные исковые требования были приняты к производству суда. В судебном заседании 14...2011 г. исковые требования со стороны Табета Р.Д. в установленном законом порядке не уточнялись и не изменялись, к производству суда приняты не были. Таким образом, при рассмотрении настоящего гражданского дела суд вышел за рамки заявленных Табетом Р.Д. исковых требований и рассмотрел исковые требования, которые к производству суда приняты не были, чем были нарушены положения ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, в связи с чем решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене.

Кроме того, мотивировочная часть решения суда не содержит выводов относительно разрешения встречных исковых требований Абугазалеха Камила А.Ш., а выводы о том, что Абугазалехом Камилом А.Ш. были существенно нарушены условия Соглашения об урегулировании договора от 19...2008 г. противоречат представленным доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам дела.

В связи с изложенным, решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене. Поскольку, в данном случае, возможно установление обстоятельств, имеющих значение для дела, на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия считает возможным принять по делу новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение. При этом, судебная коллегия исходит из того, что Табетом Р.Д. были заявлены исковые требования к Абугазалеху Камилу А.Ш. о расторжении предварительного договора купли-продажи дома и земельных участков от 19...2008 г. (с учетом последующих его редакций) в части, предусматривающей обязательства Абугазалеха Камила А.Ш. по продаже индивидуального жилого дома в собственность Табета Р.Д., а также в части, предусматривающей выполнение Абугазалехом Камилом А.Ш. любых работ по строительству дома и благоустройству прилегающей территории; взыскании с Абугазалеха Камила А.Ш. суммы основного долга в размере ... руб. ... коп., убытков в размере ... руб., - согласно его последнему заявлению, оформленному в соответствии с требованиями действующего законодательства и принятого к производству суда в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, 19...2008 г. между Абугазалехом Камилом А.Ш. и Табетом Р.Д. был заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельных участков с выплатой задатка (по тексту - предварительный договор), по условиям которого Абугазалех Камил А.Ш. обязался продать Табету Р.Д. в индивидуальную собственность земельные участки NN ..., ..., ..., общей проектной площадью ... кв.м., и индивидуальный жилой дом, расположенный на данных земельных участках по адресу: Московская область, Ленинский район, с.о., садовое товарищество "Дары природы", площадью не менее ... кв.м., строительство которого должно было быть произведено Абугазалехом Камилом А.Ш. за свой счет и своими средствами до окончания срока действия данного договора, а Табет Р.Д. обязался оплатить Абугазалеху Камилу А.Ш. ... долларов США. При этом, условиями данного предварительного договора сторонами были определены этапы и сроки передачи земельных участков в собственность Табета Р.Д., строительства дома и оформления на него права собственности на имя Табета Р.Д., а также выплаты последним указанных выше денежных средств.

02...2008 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи земельных участков, по условиям которого Абугазалех Камил А.Ш. передал в собственность Табету Р.Д. указанные выше земельные участки за ... руб. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области 05...2008 г., согласно его условиям расчет между сторонами произведен полностью до его подписания, что при рассмотрении дела не оспаривалось. Земельные участки фактически переданы покупателю, что подтверждено передаточным актом от 02...2008 г.

01...2009 г. между сторонами было подписано Приложение к указанному выше предварительному договору, условиями которого были изменены сроки проведения работ, этапы и размер выплат, а также условия удержания штрафных санкций.

15...2009 г. между сторонами было заключено Соглашения об урегулировании договора от 19...2008 г., условиями которого были определены этапы проведения работ по установке систем коммуникации, электроэнергии, газа, видеонаблюдения, отделки и оборудования дома, благоустройства территории, окраски внешних поверхностей дома, настройки, регулировки и герметизации окон, а также по оформлению прав Табета Р.Д. на строение.

Данным Соглашением об урегулировании договора от 19...2008 г. сторонами также был определен размер не выплаченных по предварительному договору Табетом Р.Д. денежных средств, который составил ... долларов США, определены порядок их выплат и штрафные санкции.

По условиям данного соглашения Табетом Р.Д. Абугазалеху Камилу А.Ш. были выплачены денежные средства в размере ... долларов США после его подписания, получение данных денежных средств Абугзалехом Камилом А.Ш. не оспаривалось.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному 01...2010 г., на имя Табета Р.Д. было зарегистрировано право собственности на 3-х этажное жилое строение без права регистрации проживания, расположенное по адресу: Московская область, Ленинский район, Сосенский с.о., садовое товарищество "Дары природы", участки NN ..., ..., ... При этом, денежные средства в размере ... долларов США, выплата которых предусмотрена условиями указанного выше Соглашения об урегулировании договора от 19...2008 г. при получении документов на право собственности на недвижимость, Абугазалеху Камилу А.Ш. Табетом Р.Д. оплачены не были, также как и не были выплачены остальные денежные средства в общем размере ... долларов США, что сторонами также не оспаривалось.

Таким образом, Табетом Р.Д. не были исполнены обязательства по выплате Абугазалеху Камилу А.Ш. денежных средств в размере ... долларов США из ... долларов США, предусмотренных условиями договора, Абугазалехом Камилом А.Ш. были исполнены обязательства по передаче в собственность Табета Р.Д. земельных участков и расположенного на нем объекта недвижимости, то есть условия предварительного договора и соглашений к нему сторонами практически были исполнены.

В соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В обосновании своих исковых требований Табет Р.Д. ссылался на то, что работы по строительству объекта недвижимости были проведены со стороны ответчика по основному иску некачественно, имеют существенные недостатки, исключающие возможность его эксплуатации.

Для проверки доводов сторон о возможности использования объекта недвижимости и качестве произведенных работ, судом была назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам НЭКЦ "Канонъ", согласно заключению которой определить рыночную стоимость на рынке недвижимости Москвы и Московской области жилого дома, расположенного по адресу: Московская обл., Ленинский район, СТ "Дары природы" не представляется возможным; определена стоимость объема и стоимость выполненных при строительстве дома работ без учета их качества; также определено техническое состояние фундамента, стен, монолитных и сборно-монолитных конструктив, кровли, как недопустимое, указано на то, что установленные категории состояний конструктивов рекомендуются к рассмотрению для принятия решения о целесообразности сохранения произведенных работ и дальнейшего их завершения по строительству жилого дома, стоимость устранения недостатков не определена; процент завершенных работ не определен, стоимость завершения работ не определена, соотношение стоимости выполненных работ стоимости завершения неоконченных работ не определено. При этом, экспертом указано на то, что дефекты выполненных работ противоречат качеству строительных норм и правил и носят критический характер, строение не пригодно к эксплуатации для проживания и несет угрозу жизни и здоровью людей, а также отмечено, что проектная и исполнительная документация на строительство объекта недвижимости отсутствует в полном виде.

На основании ч. 1 ст. 87 ГПК РФ определением суда по данному гражданскому делу была назначена дополнительная комплексная судебная строительно-оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ЗАО "Мосэкспертиза", в соответствии с заключением которой был выявлен объем фактически невыполненных строительных работ, определена их стоимость в размере ... руб.; объем некачественно выполненных работ, определена рыночная стоимость строительных работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков, в размере ... руб., составлена дефектная ведомость.

Поскольку в заключении судебной строительной экспертизы, проведенной экспертами НЭКЦ "Канонъ", не дано ответов ни на один вопрос, поставленный в определении суда о назначении экспертизы, при этом, выводы изложенные в данном заключении, основаны на визуальном осмотре экспертом объекта недвижимости, отмечено отсутствие необходимой проектной и исполнительной документации, изложенные выводы не обоснованы, нарушенные при строительстве технические нормы и правила не указаны, судебная коллегия исходит из заключения комплексной судебной строительно-оценочной экспертизы ЗАО "Мосэкспертиза", поскольку данное заключение обосновано, помимо прочего, экспертам была представлена строительная и проектная документация, исследования были проведены, в том числе, и инструментальным способом. Согласно данному заключению ЗАО "Мосэкспертиза", выявленные недостатки произведенных работ являются устранимыми, стоимость строительных работ и материалов, необходимых для их устранения, определена в размере ... руб., стоимость фактически невыполненных строительных работ составляет ... руб., что в совокупности с установленными обстоятельствами передачи в собственность Табета Р.Д. земельных участков и объекта строительства, цены заключенного между сторонами договора, свидетельствует о том, что допущенные со стороны Абугазалеха Камила А.Ш. нарушения условий заключенного между сторонами договора не могут быть отнесены к существенным, поскольку Табет Р.Д. в значительной степени не лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Также, с учетом цены предварительного договора - ... долларов США, нельзя говорить и о существенности нарушений условий договора, допущенных со стороны Табета Р.Д., поскольку размер не выплаченных последним денежных средств составляет ... долларов США.

Таким образом, допущенные сторонами нарушения условий предварительного договора и Соглашения об урегулировании договора от 19...2008 г. нельзя признать существенными, исходя из объема их фактического исполнения, а также общей цены сделки - ... долларов США, в связи с чем, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения исковых требований Табета Р.Д. о частичном расторжении предварительного договора купли-продажи дома и земельных участков от 19...2008 г. (с учетом последующих его редакций) и встречных исковых требований Абугазалеха Камила А.Ш. о расторжении Соглашения об урегулировании договора от 19...2008 г.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Табета Р.Д. в части взыскания с Абугазалеха Камила А.Ш. суммы основного долга в размере ... руб. ... коп., убытков в размере ... руб. и об удовлетворении встречных исковых требований Абугазалеха Камила А.Ш. в части взыскания с Табета Р.Д. задолженности по предварительному договору, исходя из следующего:

Как указывалось выше и не оспаривалось сторонами размер не выплаченных денежных средств Табетом Р.Д. составляет ... долларов США.

В соответствии с п. 7 предварительного договора, по окончании строительства с учетом определения общей площади дома между сторонами производиться перерасчет, исходя из стоимость ... кв.м. ... долларов США.

Как подтверждается заключением экспертизы, проведенной ЗАО "Мосэкспертиза" и не оспаривалось сторонами, фактическая общая площадь объекта недвижимости составляет ... кв.м., что на ... кв.м. превышает площадь объекта недвижимости, определенную сторонами в предварительном договоре.

Таким образом, Табетом Р.Д. подлежат выплате Абугазалеху Камилу А.Ш. денежные средства в размере ... долларов США (...), что учтено во встречных исковых требованиях.

При изложенных выше обстоятельствах, сумма, подлежащая взысканию с Табета Р.Д. в пользу Абугазалеха Камила А.Ш., определяется следующим образом: (... долларов США + ... долларов США)... руб. (курс ЦБ РФ на 14...2011 г., как заявлено во встречном иске Абугазалехом Камилом А.Ш., - дата вынесения решения судом первой инстанции, что, по мнению судебной коллегии, не нарушает прав и законных интересов Табета Р.Д.) - ... руб. - ... руб. (денежные суммы, определенные заключением экспертизы ЗАО "Мосэкспертиза", необходимые для завершения строительства и устранения недостатков, допущенных при строительстве дома), - и составляет 7144816 руб.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что суммы, необходимые для завершения строительства и устранения недостатков, допущенных при строительстве, учтены при удовлетворении встречных исковых требований, оснований для взыскания денежных средств с Абугазалеха Камила А.Ш. в пользу Табета Р.Д. не имеется.

В связи с частичным удовлетворением встречных исковых требований, на основании положений ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, судебная коллегия взыскивает с Табета Р.Д. в пользу Абугазалеха Камила А.Ш. расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным встречным исковым требованиям в размере ... руб. ... коп., а также расходы по оплате экспертизы ЗАО "Мосэкспертиза", несение которых Абугазалехом Камилом А.Ш. подтверждено соответствующей квитанцией, в размере ... руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361, 366, 367 ГПК РФ, судебная коллегия, определила:

решение Бутырского районного суда г. Москвы от 14 октября 2011 года отменить, принять новое решение:

В удовлетворении исковых требований Табета Р.Д. к Абугазалеху К.А.Ш. о расторжении предварительного договора в части, взыскании выплаченных по договору денежных средств, убытков, - отказать.

Встречные исковые требования Абугазалеха К.А.Ш. удовлетворить частично.

Взыскать с Табета Р.Д. в пользу Абугазалеха Камила А.Ш. ... руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере ... руб. ... коп., расходы по оплате экспертизы в размере ... руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Абугазалеха Камила А.Ш. в части расторжения соглашения об урегулировании договора отказать.

Председательствующий:

Судьи: