Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 6 февраля 2012 г. N 33-3288 (ключевые темы: арендная плата - нежилые помещения - договор аренды помещения - момент заключения договора - срок аренды)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 6 февраля 2012 г. N 33-3288

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Чубаровой Н.В.,

и судей Милых М.В., Вьюговой Н.М.,

при секретаре Стениловском А.С.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Чубаровой Н.В. дело по кассационной жалобе Балуева Л.В. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 01 ноября 2011 г., которым постановлено:

в иске Балуева Л.В. к ООО КБ "Московский Национальный Инвестиционный Банк" об изменении договора аренды помещения отказать, установила:

Балуев Л.В. обратился в суд с иском к ответчику ООО "КБ "Московский Инвестиционный Банк" об изменении договора аренды помещения.

Согласно уточненным исковым требованиям от 26.09.2011 года истец просит изменить договор аренды помещения N 6/97 от 01.08.1997 года в части размера арендной платы (п. 3.3. и п. 3.4.), утвердив условие договора аренды о размере арендной платы (п. 3.3. и п. 3.4.) в следующей редакции:

в пункте 3.3. Договора аренды помещения от 01.08.1997 N 6/97 заменить слова: "по 01 августа 2046 г." словами: "по 01 августа 2011 г", слова "за весь оставшийся срок аренды" - исключить.

Дополнить договор аренды помещения от 01.08.1997 N 6/97 пунктом 3.4.1. следующего содержания:

"3.4.1. С даты вступления в законную силу судебного решения Лефортовского районного суда г.Москвы об изменении условий настоящего договора (далее - "Решение суда") арендная плата по настоящему договору устанавливается в размере ... (...) рублей за каждый год аренды после вступления в законную силу решения суда. Арендная плата уплачивается Арендатором следующим образом: за первый после вступления в законную силу решения суда год аренды - единовременно в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда; за последующие годы - единовременно в срок до 10 сентября очередного года аренды.

Сумму в размере ... (...) - в счет возмещения затрат арендодателя - Арендатор уплачивает Арендодателю единовременно в течение одного месяца с даты вступления в законную силу решения суда".

"3.7. Все платежи по настоящему Договору, за исключением платежей, указанных в пункте 3.1. и 3.3., перечисляются на расчетный счет Арендодателя в ОАО Сбербанк России" по следующим реквизитам: ...

"4.2.2. Ежегодно, не позднее 4 квартала, Стороны пересматривают размер арендной платы с учетом увеличения ставок и/или коэффициентов к ставкам арендной платы на землю и увеличения налога на арендуемое нежилое помещение".

В судебном заседании представители истца Кириллов О.С., Полетаева Д.М. уточненные исковые требования от 26.09.2011 года поддержали.

Представитель ООО КБ "МНИБ" Макаров М.С. в судебное заседание явился, иск не признал, представил письменный отзыв на иск (л.д. 123-125).

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого с вынесением нового решения об удовлетворении иска просит представитель истца Полетаев Д.М. в кассационной жалобе, поданной 19 декабря 2011 г.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 353-ФЗ от 09 декабря 2010 г. "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" апелляционные, кассационные и надзорные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца Кириллова О.С., представителя ответчика Макарова М.С., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.

При вынесении решения суд руководствовался ст.ст. 450, 451, 452, 606, 614, 617 ГК РФ.

Судом установлено, что 29.01.1997 года между ТОО "Тайна" (продавец) и ООО "Компания "Донвер" (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 174,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Госпитальный вал, дом 16/2. Данное обстоятельство установлено вступившими в законную силу решениями Мещанского районного суда г. Москвы от 28.11.2003 года и Лефортовского районного суда г. Москвы от 30 августа 2005 года (л.д. 218-231).

Решением Мещанского районного суда от 28.11.2003 года установлено, что 01.08.1997 года между ООО "Компания "Донвер" и ООО "Московский Национальный Инвестиционный банк" был заключен договор N 6/97 аренды нежилого помещения, по условиям которого ООО "Компания "Донвер" передало ответчику в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ... кв.м., которое ответчиком было принято.

23.08.1999 года между истцом и ООО "Компания "Донвер" был заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью ... кв.м, расположенного по адресу: г...., дом ..., зарегистрированный 15.09.99 года в Москомрегистрации.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации прав Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.09.1999 года серии АА N... Балуев Л. является собственником части здания по адресу: г. Москва, ... кв.м.

Письмом N 400/99 от 07.10.99 года ООО КБ "Московский Национальный Инвестиционный банк" уведомил истца о том, что помещение было передано ему ООО "Компания "Донвер" на правах долгосрочной аренды на основании договора N..., заключенного 01.08.97 года; объектом представленного ответчиком договора аренды является нежилое помещение общей площадью 225,3 кв.м., срок аренды установлен с 01.08.97 года по 01.08.1946 года.

В соответствии с заключенным 01.08.97 года между ООО "Компания Донвер", как арендодателем, и Коммерческим банком "Московский Национальный Инвестиционный банк", как арендатором, договором аренды N 6/97 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: Москва, ..., общей площадью 225,3 кв.м., срок аренды установлен с 01.08.97 года по 01.08.2046 года (п. 1.1., 4.1. договора аренды).

Согласно пунктам 3.1., 3.2. договора аренды сторонами договора определено, что арендная плата с 01 августа 1997 года по 30 апреля 1998 года устанавливается в размере ... неденоминированных рублей в месяц за все арендуемое помещение с учетом НДС 20%. Расчеты по арендной плате, указанной в п. 3.1. настоящего договора производятся ежемесячно не позднее 10 числа, начиная с первого месяца аренды, путем перечисления денежных средств с корреспондентского счета арендатора на расчетный счет арендодателя.

Пунктами 3.3. и 3.4. оспариваемого договора аренды установлено, что арендная плата с 01 мая 1998 г. по 01 августа 2046 г. устанавливается в размере ... неденоминированных рублей за весь оставшийся срок аренды с учетом НДС 20%. Арендная плата, указанная в п. 3.3. настоящего договора, единовременно перечисляется до 01 июля 1998 г. с корреспондентского счета арендатора на расчетный счет арендодателя.

Согласно экспертному заключению ЗАО "МИАН - агентство недвижимости" от 14.03.2011 г., представленному истцом, годовая стоимость аренды квадратного метра в данном помещении составляла на момент заключения договора аренды 550-580 долларов США, с учетом курса доллара США, установленного ЦБ РФ на 01.08.1997 г. ... рублей за один доллар США, то есть, по мнению истца, рыночная стоимость аренды данного помещения на момент заключения договора составляла ... рублей за 1 кв.м. в год, что в 250 раз больше полученной стоимости.

С момента заключения договора аренды - с 01.08.1997 г. размер арендной платы не изменялся, поскольку она была внесена единовременно, однако, согласно экспертному заключению о стоимости аренды помещения от 13.10.2010 года, выполненному ЗАО "МИАН-Агентство недвижимости", и представленному истцом, рыночная величина арендной платы за данное помещение в настоящее время составляет не менее ... рублей за 1 кв.м. в год.

В обоснование исковых требований истец указал на то, что в связи с существенным занижением арендной платы, установленной договором аренды, Балуев Л.В. терпит убытки в размере порядка ... рублей в год; кроме того, как собственник помещения ежегодно должен оплачивать налог на имущество физических лиц, а также арендую плату за земельный участок, на котором находится помещение; в настоящее время общий размер платежей, произведенный истцом составил ... руб. ... коп. Основанием для установления данных платежей (с 2000 года) стали договоры долгосрочной аренды земельного участка N М-04-017293 от 15.11.2000 года и N... от 22.08.2000 года, которые были заключены в связи с распоряжением префекта ЮВАО г. Москвы от 11.07.2000 и N... и N...), в связи с чем истец не мог предвидеть данные расходы поскольку они возникли после приобретения помещения. При этом истец в связи с арендными обязательствами лишен возможности пользоваться своим помещением, на нем лежит бремя расходов, связанных с его содержанием, однако средств для содержания помещения не имеется, т.е. расходы, связанные с содержанием помещения, находящегося в собственности Балуева Л.В., за период с 23.08.1999 года по настоящее время, превысили указанную в договоре сумму арендной платы за весь период аренды на ... руб. 80 коп., что в 3 раза больше уплаченной арендной платы.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества; истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ..., на момент заключения договора купли-продажи нежилого помещения 23.08.99 года располагал сведениями об обременении недвижимости договором аренды от 01.08.1997 года сроком на 49 лет, что подтверждается вступившим в законную силу решением Мещанского районного суда г. Москвы от 28.11.2003 года; от заключения договора не отказался, кроме того, договор купли-продажи нежилого помещения, заключенного Балуевым Л.В. и ООО "Компания "Донвер", не признан в судебном порядке недействительным либо незаключенным; на момент заключения договора купли-продажи арендная плата за все 49 лет банком была выплачена, доказательств наличия одновременно всех условий, указанных в ст. 451 ГК РФ для изменения договора, истцом суду не представлено.

Довод истца о том, что он несет бремя уплаты налогов и арендной платы за земельный участок в связи с наличием у него в собственности нежилого помещения, и в связи с существенным занижением арендной платы, установленной договором аренды, истец терпит убытки в размере порядка ... рублей в год, суд первой инстанции обоснованно признал несостоятельным, поскольку обязанность по уплате налоговых и арендных платежей установлена законодательством, в том числе действовавшим в 1999 году, то есть на дату заключения договора купли-продажи.

Доводы кассационной жалобы о том, что истцом представлены доказательства одновременного наличия всех условий для изменения договора аренды, указанных в ст. 451 ГК РФ, а именно: в момент заключения договора стороны исходили из того, что изменения обстоятельств не произойдет, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторонами не могла преодолеть после их возникновения, исполнение договора без изменения его условия настолько бы нарушило соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств внесет заинтересованная сторона, не являются основанием к отмене решения суда.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сами по себе инфляционные процессы, рост ставок арендной платы, изменение экономической ситуации не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 этой статьи оснований - установление либо того, что расторжение договора противоречит общественным интересам, либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Указанные основания истцом в рассматриваемом деле не приведены и не доказаны.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Однако недостижение такого соглашения по вопросу об изменении ставки арендной платы не является основанием для ее изменения по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Кодекса в судебном порядке по требованию одной из сторон, если между сторонами не заключено, в том числе и конклюдентными действиями, соответствующее соглашение о возможности передачи спора по изменению договора на рассмотрение суда.

Из представленных документов не следует, что упомянутое соглашение заключалось, следовательно, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, на положение которого ссылается истец в исковом заявлении.

Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы, изложенные в кассационной жалобе, являются необоснованными, направлены на иное толкование норм действующего законодательства, переоценку собранных по делу доказательств и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ (в редакции, действовавшей до 01 января 2012 г.), судебная коллегия определила:

решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 01 ноября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Балуева Л.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи