Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 8 февраля 2012 г. N 33-3402 (ключевые темы: предварительный договор - незавершенное строительство - участие в долевом строительстве - несостоятельность (банкротство) - право собственности)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 8 февраля 2012 г. N 33-3402

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Федерякиной М.А.,

судей Севалкина А.А., Ворониной И.В.,

при секретаре Городилове А.Д.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В., дело по кассационной жалобе представителя ООО "МАГ'Г" на решение Чертановского районного суда города Москвы от 6 сентября 2011 года, которым постановлено:

признать за Кошаевой И.В. право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: ..., соответствующей кв. ...

Решение является основанием к внесению записи о праве собственности Кошаевой И.В. на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: ... в виде кв. ..., общей площадью ... кв.м., жилой площадью ... кв.м. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности Кошаевой И.В. на указанный объект.

В удовлетворении иска Кошаевой И.В. к ЗАО "Актив" - отказать.

Взыскать с ООО "МАГ`Г" в пользу Кошаевой И.В. в счет госпошлины ...,

установила:

Кошаева И.В. обратилась в суд с иском к ЗАО "Актив", ООО "МАГ'Г", Правительству Москвы о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: ... в виде кв. ...

В обосновании требований истец ссылается на то, что ... г. между ней и ЗАО "Актив" был заключен Предварительный договор N ..., в соответствии с которым ЗАО "Актив" в будущем обязалось передать ей по договору купли-продажи спорную квартиру, а истец исполнила все принятые на себя обязательства по предварительному договору - оплатила стоимость квартиры, в связи с чем считает, что приобрела право собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества (л.д. 3-4).

Истец Кошаева И.В. и её представитель Оржония К.Б. (доверенность л.д. 8) в суд явились, иск поддержали в полном объеме по изложенным в нем основаниям.

Представитель Конкурсного управляющего ответчика ООО "МАГ`Г" Зязиков И.Х. (доверенность л.д. 61) в суд явился, против иска возражал, пояснив, что ЗАО "Актив" был вправе распоряжаться квартирами, приобретенными у ООО "МАГ`Г", только после оформления на себя права собственности на эти квартиры. Права собственности на спорную квартиру у ЗАО "Актив" не наступило, поэтому ЗАО "Актив" не был вправе распоряжаться указанными квартирами.

В тоже время, на вопрос суда представитель Конкурсного управляющего ответчика ООО "МАГ`Г" Зязиков И.Х. пояснил, что заключенный между ЗАО "Актив" и ООО "МАГ`Г" договор исполнен, так как ЗАО "Актив" оплатило всю оговоренную в договоре сумму в пользу ООО "МАГ`Г", однако, Конкурсный управляющий ООО "МАГ`Г" в настоящее время считает, что эта сумма была занижена, поэтому считает данный договор расторгнутым.

Кроме того, представитель ответчика просил прекратить производство по делу на основании вступившего в силу 15.08.2011 г. ФЗ от 12.07.2011 г. N 210-ФЗ, которым внесены изменения в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Ходатайство представителя ответчика о прекращении производства по делу рассмотрено в ходе судебного заседания, вынесено определение об отказе в удовлетворении ходатайства.

Представители: ответчика ЗАО "Актив", третьего лица Правительства Москвы, третьего лица Управления Росреестра по Москве - в суд не явились, извещены надлежащим образом, возражений против иска не представили.

ЗАО "Актив" представил отзыв на иск, в котором против иска не возражал, подтвердил факт заключения между ним с истцом предварительного договора N ... и факт оплаты истцом полной стоимости по данному договору (л.д. 54-55).

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого, как неправильного, просит в кассационной жалобе представитель ООО "МАГ'Г".

Истец Кошаева И.В. в суд явилась, возражала против удовлетворения жалобы.

Представитель истца Кошаевой И.В. - Оржония К.Б., Спиридонова М.С., - в суд явились, возражали против удовлетворения жалобы.

Представитель конкурсного управляющего ООО "МАГ'Г" Барбишин Р.И. в суд явился, кассационную жалобу поддержал.

Представитель ЗАО "Актив" Глянцев А.А. в суд явился, возражал против удовлетворения жалобы.

Представители Правительства Москвы, Управления Росреестра по г. Москве в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. В связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения истца, представителей истца, представителя ответчика ЗАО "Актив", представителя ответчика ООО "МАГ'Г", обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями закона.

Судом первой инстанции установлено, что ... г. между Правительством Москвы и ООО "МАГ`Г" заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы за N ..., на строительство жилого дома по строительному адресу: ..., в соответствии с которым в собственность Инвестора (ООО "МАГ`Г") передается 100% общей жилой площади, площадей машиномест и общего пользования гаража - стоянки. Сроком ввода дома в эксплуатацию, в соответствии с п. 2.2 абз. 2 Инвестиционного контракта, определен ... год. (л.д. 17-27).

Таким образом, ответчик ООО "МАГ`Г" имел право распоряжения квартирами и машиноместами в указанном доме.

... г. между ООО "МАГ`Г" и ЗАО "АКТИВ" заключен Договор N ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ..., в соответствии с условиями которого ООО "МАГ Г" передало ЗАО "АКТИВ" право участия в долевом строительстве данного дома, в том числе, в отношении спорной квартиры (л.д. 28-35).

... г. между истцом и ответчиком ЗАО "АКТИВ" был заключен Предварительный договор N ..., в соответствии с условиями которого стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры (основной договор) о купле-продаже спорной квартиры N ..., а истец обязался оплатить ответчику сумму ..., которая, согласно условиям п. 4.2. предварительного договора, в полном объеме засчитывается в счет оплаты цены Квартиры по основному договору (л.д. 9-14).

Обязательства по оплате стоимости уступаемого права истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается мемориальным ордером N ... от ... г. о выплате истцом - ответчику ЗАО "Актив" всей указанной в предварительном договоре суммы (л.д. 15), Актом о выполнении финансовых обязательств от ... г. (л.д. 16) и письменными объяснениями ЗАО "Актив" (л.д. 54-55).

Спорный Предварительный договор N ... от ... г., на основании которого истцом заявлены исковые требования, заключен между истцом и ЗАО "Актив" до расторжения между ООО "МАГ`Г" и ЗАО "Актив" Договора N ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ... от ... г.

Согласно сообщению МОСГОССТРОЙНАДЗОРА, до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, то есть спорная квартира истцу не передана (л.д. 63).

Согласно сообщению Управления Росреестра по г. Москве, сведений о регистрации прав и обременении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорное жилое помещение не имеется (л.д. 50).

Разрешая требования, суд первой инстанции принял во внимание тот факт, что истец при заключении предварительного договора имел намерение приобрести товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Судом первой инстанции также установлено, что после обмеров БТИ дому со строительным адресом: ... присвоен почтовый адрес: ..., что подтверждается планом, экспликацией квартиры и справкой БТИ об идентификации адреса (л.д. 51-53).

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия, г. Назрань, от 05 апреля 2011 года по делу N А18-241/11, Общество с ограниченной ответственностью "МАГ'Г" (..., ОГРН ..., ИНН ...) признано несостоятельным (банкротом) (л.д. 62).

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что, когда имеются основания полагать, что дом в ближайшее время не будет введен в эксплуатацию, то есть обязательства ответчика перед истцом по заключенному между ними договору не будут выполнены, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по Договору, путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по Договору и со стороны ООО "МАГ'Г" - оформление ввода в эксплуатацию дома и передачи ей квартиры в разумный срок, а при неисполнении обязательства со стороны ответчика, имеет право на защиту своих прав.

В соответствии с нормами Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)" отказ от исполнения сделок (договоров) конкурсный управляющий вправе заявить только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, а не в отношении всех заключенных сделок. В суде первой инстанции установлено, что Договор N ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ..., заключенный между ООО "МАГ'Г" и ЗАО "АКТИВ" ... г., его сторонами исполнен, в связи с чем не может быть расторгнут в порядке, предусмотренном статьями 102 и 127 п.п. 1-2 Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)".

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что с учетом положений статьи 453 ГК РФ, ООО "МАГ'Г" произвел отчуждение своих прав на спорную квартиру в пользу ЗАО "Актив" по договору от ... года и не был бы вправе требовать возвращения права на долю в незавершенном строительством доме в виде данной квартиры даже после расторжения указанного договора. Правовым последствием расторжения такого договора закон указывает право ООО "МАГ'Г" требовать от ЗАО "Актив" возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Суд также указывает, что права гражданина, выступающего в качестве потребителя по заключенному между гражданином и ЗАО "Актив" договору, не должны быть нарушены вследствие наличия у ООО "МАГ'Г" претензий к ЗАО "Актив".

Поскольку дом в эксплуатацию не введен, то, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, он не является до конца построенным объектом капитального строительства в полном объеме.

Однако, в соответствии со ст.ст. 128, 130, 213 ГК РФ доля в незавершенном строительством жилом доме может находиться в собственности граждан, на основании чего, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения исковых требований истца, оплатившей цену квартиры и лишенной иным образом защитить свои нарушенные права.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции.

Разрешая заявленные требования, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, которым дал надлежащую правовую оценку и постановил правильное по существу решение. Нормы материального права судом применены верно, нарушения норм процессуального права - не допущено.

В кассационной жалобе заявитель ссылается на обстоятельства, которые исследовались судом 1 инстанции и которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

Не усматривая оснований к отмене решения в соответствии со ст. 362 ГПК РФ, судебная коллегия, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, определила:

решение Чертановского районного суда города Москвы от 06 сентября 2011 года, оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ООО "МАГ'Г" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи