Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 8 февраля 2012 г. N 33-3403 (ключевые темы: незавершенное строительство - предварительный договор - участие в долевом строительстве - жилая площадь - договор купли-продажи квартиры)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 8 февраля 2012 г. N 33-3403

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Федерякиной М.А.,

судей Севалкина А.А., Ворониной И.В.,

при секретаре Городилове А.Д.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В., дело по кассационной жалобе представителя ООО "МАГ'Г" на решение Чертановского районного суда города Москвы от 15 сентября 2011 года, которым постановлено:

признать за Садардиновой С.М. право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: ... - в виде кв. ...

Решение является основанием к внесению записи о праве собственности Садардиновой С.М. на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: ... - в виде квартиры N ..., общей площадью ... кв.м. и жилой площадью ... кв.м., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрации права собственности Садардиновой С.М. на указанный объект.

В удовлетворении исковых требований Садардиновой С.М. к Правительству Москвы и ЗАО "Актив" - отказать.

Взыскать с ООО "МАГ`Г" в пользу Садардиновой С.М. в счет госпошлины ...,

установила:

Садардинова С.М. обратилась в суд с иском к ООО "МАГ'Г", ЗАО "Актив" и Правительству г. Москвы о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме по адресу: ... - в виде кв. ...

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ... г. между ней и ответчиком ЗАО "Актив" заключен предварительный договор N ..., предметом которого являлось заключение в будущем договора купли-продажи квартиры N ... по вышеуказанному адресу. Право на заключение предварительного договора N ... от ... г. возникло у ответчика ЗАО "Актив" на основании заключенного им ... года договора N ... участия в долевом строительстве с ответчиком ООО "МАГ'Г".

В качестве обеспечения исполнения истцом своих обязательств по предварительному договору, последний перечислил ответчику ЗАО "Актив" денежные средства в сумме ..., которые в полном объеме засчитывались в счет цены Квартиры по основному договору (ст. 4), что подтверждается соответствующими платежными документами (л.д. 19-20)

Представитель истца Старостин А.В. в суд явился, иск поддержал.

Представитель ответчика ООО "МАГ`Г" Зязиков И.Х. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований и пояснил, что ЗАО "Актив" был вправе распоряжаться переданными ему правами на квартиры только после оформления на себя права собственности на них. Поскольку такого права у ЗАО "Актив" не наступило, то передача права на спорную квартиру истцу является незаконной. Заключенный между ООО "МАГ`Г" и ЗАО "Актив" договор исполнен, ЗАО "Актив" оплатило всю указанную в договоре сумму за переданные права на квартиры, однако, в настоящее время Конкурсный управляющий ООО "МАГ`Г" считает, что эта сумма была занижена, поэтому считает договор с ЗАО "Актив" расторгнутым.

Представители ответчиков ЗАО "Актив", Правительства Москвы, третьего лица - Управления Росреестра по Москве, истец - в суд не явились, извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не просили.

Судом постановлено вышеприведенное решение, об отмене которого, как неправильного, просит в кассационной жалобе представитель ООО "МАГ'Г".

Представитель конкурсного управляющего ООО "МАГ'Г" Барбишин Р.И. в суд явился, кассационную жалобу поддержал.

Представитель ЗАО "Актив" Глянцев А.А. в суд явился, возражал против удовлетворения жалобы.

Садардинова С.М., представители Правительства Москвы, Управления Росреестра по г. Москве в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. В связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика ЗАО "Актив", представителя ответчика ООО "МАГ'Г", обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями закона.

Судом первой инстанции установлено, что ... г. между Правительством Москвы и ООО "МАГ`Г" заключен инвестиционный контракт, зарегистрированный в Едином Реестре контрактов и торгов города Москвы за N ..., на строительство жилого дома по строительному адресу: ..., в соответствии с которым в собственность Инвестора (ООО "МАГ`Г") передается 100% общей жилой площади, площадей машиномест и общего пользования гаража-стоянки. Срок ввода дома в эксплуатацию, в соответствии с п. 2.2 абз. 2 Инвестиционного контракта определен ... год (л.д. 26-34).

Таким образом, ответчик ООО "МАГ`Г" имел право распоряжения квартирами и машиноместами в указанном доме.

... г. между ООО "МАГ`Г" и ЗАО "Актив" заключен Договор N ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ..., согласно которому ответчик ООО "МАГ`Г" передал ЗАО "Актив" права, в том числе на квартиру N ..., согласно приложению N 1 к указанному договору (л.д. 21-25).

... года между истцом и ЗАО "Актив" заключен предварительный договор N ..., предметом которого являлось заключение в будущем договора купли-продажи квартиры N ... по вышеуказанному адресу. Обязательства по оплате стоимости квартиры истцом выполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями N ... от ... года и N ... от ... года на указанную сумму (л.д. 9-13).

Согласно Уведомлению Управления Росреестра по Москве, права собственности на указанную квартиру ни за кем не зарегистрировано (л.д. 59).

По сообщению Комитета государственного строительного надзора г. Москвы до настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, спорная квартира истцу не передана.

Разрешая требования, суд первой инстанции принял во внимание тот факт, что истец при заключении предварительного договора имел намерение приобрести товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Судом первой инстанции также установлено, что после обмеров БТИ дому со строительным адресом: ..., присвоен почтовый адрес: ... Общая площадь дома составляет ... кв.м. (л.д. 72-73).

Решением Арбитражного суда Республики Ингушетия, г. Назрань, от 05 апреля 2011 года по делу N А18-241/11, Общество с ограниченной ответственностью "МАГ'Г" (..., ОГРН ..., ИНН ...) признано несостоятельным (банкротом).

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что, когда имеются основания полагать, что дом в ближайшее время не будет введен в эксплуатацию, то есть обязательства ответчика перед истцом по заключенному между ними договору не будут выполнены, истец, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по Договору, путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по Договору и со стороны ООО "МАГ'Г" - оформление ввода в эксплуатацию дома и передачи ей квартиры до истечения 4-го квартала ... года, а при неисполнении обязательства со стороны ООО "МАГ`Г", имеет право на защиту своих прав.

В соответствии с нормами Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)" отказ от исполнения сделок (договоров) конкурсный управляющий вправе заявить только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, а не в отношении всех заключенных сделок. В суде первой инстанции установлено, что Договор N ... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ..., заключенный между ООО "МАГ'Г" и ЗАО "АКТИВ" ... г., его сторонами исполнен, в связи с чем не может быть расторгнут в порядке, предусмотренном статьями 102 и 127 п.п. 1-2 Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)".

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу, что с учетом положений статьи 453 ГК РФ, ООО "МАГ'Г" произвел отчуждение своих прав на спорную квартиру в пользу ЗАО "Актив" по договору от ... года и не был бы вправе требовать возвращения права на долю в незавершенном строительством доме в виде данной квартиры даже после расторжения указанного договора. Правовым последствием расторжения такого договора закон указывает право ООО "МАГ'Г" требовать от ЗАО "Актив" возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Суд также указывает, что права гражданина, выступающего в качестве потребителя по заключенному между гражданином и ЗАО "Актив" договору, не должны быть нарушены вследствие наличия у ООО "МАГ'Г" претензий к ЗАО "Актив".

Поскольку дом в эксплуатацию не введен, то, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, он не является до конца построенным объектом капитального строительства в полном объеме.

Однако, в соответствии со ст.ст. 128, 130, 213 ГК РФ доля в незавершенном строительством жилом доме может находиться в собственности граждан, на основании чего, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения исковых требований истца, оплатившей цену квартиры и лишенной иным образом защитить свои нарушенные права.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции.

Разрешая заявленные требования, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, которым дал надлежащую правовую оценку и постановил правильное по существу решение. Нормы материального права судом применены верно, нарушения норм процессуального права - не допущено.

В кассационной жалобе заявитель ссылается на обстоятельства, которые исследовались судом 1 инстанции и которым дана оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ.

Не усматривая оснований к отмене решения в соответствии со ст. 362 ГПК РФ, судебная коллегия, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, определила:

решение Чертановского районного суда города Москвы от 15 сентября 2011 года, оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ООО "МАГ'Г" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи