Определение Московского городского суда от 22 марта 2012 г. N 4г/8-483/12 (ключевые темы: инвестиционный договор - инвестор - недвижимость - предварительный договор - право собственности на жилое помещение)

Определение Московского городского суда от 22 марта 2012 г. N 4г/8-483/12

Судья Московского городского суда Клюева А.И.,

рассмотрев кассационную жалобу представителя Слуцкой Л.Л. по доверенности Михайлова Д.В., поступившую в суд кассационной инстанции 18 января 2012 года на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 17 июня 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2011 года по гражданскому делу по иску Слуцкой Л.Л. к ООО "Рантект" о признании права собственности на жилое помещение, истребованному 20 февраля 2012 года и поступившему в суд кассационной инстанции 27 февраля 2012 года, установил:

Слуцкая Л.Л. обратилась в суд с иском к ООО "Рантект" о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ...

В обоснование своих требований истица указала на то, что 28.04.2005 года между ней и ООО "Рантект" был заключен предварительный договор N ... о заключении в будущем договора купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: ..., ориентировочной площадью ... кв. м секция ..., этаж ..., номер ... Цена договора составила ... долларов США. По утверждению истицы, между сторонами был заключен договор инвестирования строительства жилого дома, о чем она просила подтвердить решением суда. Дом, в котором находится спорная квартира, построен и введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод жилого дома в эксплуатацию от 30.06.2010 года, финансовые обязательства по предварительному договору истица выполнила в полном объеме. Однако, до настоящего времени она не может оформить право собственности на квартиру, так как ответчик принятые на себя обязательства не выполняет, основной договор купли-продажи квартиры не заключает.

Решением Гагаринского районного суда города Москвы от 17 июня 2011 года в удовлетворении исковых требований Слуцкой Л.Л. - отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2011 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Слуцкая Л.Л. ставит вопрос об отмене данных судебных постановлений с вынесением по делу нового судебного постановления.

20 февраля 2012 года судьей Московского городского суда дело истребовано в Московский городской суд.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ (в ред. Федерального закона от 09.12.2010 г. N 353-ФЗ), основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Таких нарушений судами при рассмотрении данного дела не допущено.

Оснований для передачи жалобы Слуцкой Л.Л. с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.

Из материалов дела усматривается, что 15 декабря 2004 года между Правительством Москвы (администрация), Московским государственным геологоразведочным университетом им. Серго Орджоникидзе (заказчик) и ООО "Рантект" (инвестор) заключен инвестиционный контракт, предметом которого является реализация инвестиционного проекта по комплексной застройке части территории Московского государственного геологоразведочного университета им. Серго Орджоникидзе в квартале ... на строительной площадке по адресу: ...

Согласно п. 2.2 контракта, в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор (ООО "Рантект") обязался финансировать, а заказчик произвести за счет средств инвестора (и/или привлеченных средств соинвесторов) в 2004-2007 годах новое строительство и ввод в эксплуатацию инвестиционного объекта: жилых домов с первыми нежилыми этажами общей площадью до ... кв. м в том числе общей площадью квартир ... кв. м и объектами соцкультбыта (ФОК общей площадью до ... кв. м подземного гаража на ... машиномест, многоэтажного гаража на ... м/м, супермаркет, пристройка БНК к школе N 103 по адресу: ...) на земельном участке - части территории заказчика по адресу: ... и связанных с ними инженерных сетей и сооружений.

При этом соотношение раздела недвижимого имущества по итогам реализации настоящего контракта устанавливается между сторонами в пропорции: 1% - в собственность администрации, 3% - в федеральную собственность, 16% - в собственность инвестору для коммерческой реализации, 80% - в собственность инвестора при условии перечисления компенсационных выплат в размере ... долларов США в рублевом эквиваленте в традиционный бюджет города Москвы (п. 3.1.1 контракта).

27 декабря 2010 года ГОУ ВПО "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого комплекса, расположенного по адресу: ... (строительный адрес: ... (напротив вл. ...).

28 апреля 2005 года между ООО "Рантект" и Слуцкой Л.В. заключен предварительный договор N ..., предметом которого является определение условий, на которых между сторонами в будущем будет заключен договор купли-продажи недвижимости, а также определение взаимоотношений сторон до момента заключения основного договора купли-продажи недвижимости - однокомнатной квартиры в жилом здании, строящемся по адресу: ... (... округ), ..., ориентировочной общей площадью ... кв. м секция ..., этаж седьмой, номер ... Срок сдачи дома - ... 4-й квартал 2007 года.

Истица Слуцкая Л.Л. свои обязательства по предварительному договору исполнила, уплатила ответчику в счет обеспечения исполнения обязательства денежную сумму в размере ..., что подтверждается платежным поручением N ... от 04.05.2005 года.

Рассматривая данное дело, суд, на основании оценки собранных по делу доказательств в их совокупности, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

При этом, суд исходил из того, что акт о результатах реализации инвестиционного контракта от 15.12.2004 года до настоящего времени его участниками не подписан, ответчик ООО "Рантект", как инвестор, вправе исполнить свои обязательства по передаче объектов недвижимости лишь после распределения в натуре этих объектов при подписании акта реализации инвестиционного контракта, инвестиционный контракт не прекращен, доли между всеми участниками инвестиционного контракта в строительстве не распределены, итогового протокола распределения площадей в здании, где находится спорная квартира, нет, выдел долей в натуре между участниками инвестиционного контракта и их передача не производились.

Данный вывод суда является правильным, в решении судом мотивирован и в кассационной жалобе по существу не опровергнут.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

Между тем, возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.

Обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли (с учетом положений инвестиционного законодательства и имеющихся соглашений сторон) и выдела в натуре доли инвестора.

Согласно п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При этом, законодательство об инвестиционной деятельности предусматривает, что субъект инвестиционного процесса наделен правами по владению, пользованию и распоряжению объектом капитальных вложений лишь при обязательном соблюдении положений действующего законодательства о государственной регистрации права собственности на такой объект.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, права сторон инвестиционного контракта, в том числе ООО "Рантект", как инвестора, на объект инвестиций в установленном законом порядке не оформлены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не произведена.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену постановленных по делу судебных постановлений, судом допущено не было.

Довод Слуцкой Л.Л. о полном исполнении ею обязательств по договору инвестирования являлся предметом рассмотрения, как суда первой, так и суда второй инстанции.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, обращение Слуцкой Л.Л. в суд с вышеуказанным иском является преждевременным, ее права ответчиком не нарушены, до окончательного распределения результатов инвестиционной деятельности с участием Правительства Москвы и ГОУ ВПО "Российский государственный геологоразведочный университет имени Серго Орджоникидзе" у ответчика ООО "Рантект" отсутствует возможность оформления права собственности истца в отношении спорной квартиры. Вопрос о передаче в собственность жилой площади в доме ... в городе Москве будет решен после подведения итогов реализации инвестиционного контракта.

Оснований для иного вывода нет.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии нарушений закона, которые могут повлечь отмену судебных постановлений в кассационном порядке, а равно требованиям принципа правовой определенности не отвечают.

Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в порядке надзора. Как неоднократно указывал Европейский Суд по правам человека в своих постановлениях, касающихся производства в порядке надзора по гражданским делам в Российской Федерации, иной подход приводил бы к несоразмерному ограничению принципа правовой определенности.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 381, 383 ГПК РФ (в ред. Федерального закона от 09.12.2010 г. N 353-ФЗ), определил:

в передаче кассационной жалобы представителя Слуцкой Л.Л. по доверенности Михайлова Д.В. на решение Гагаринского районного суда города Москвы от 17 июня 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 сентября 2011 года с делом по иску Слуцкой Л.Л. к ООО "Рантект" о признании права собственности на жилое помещение - для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.

Судья Московского городского суда

А.И. Клюева