Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по вопросам местного самоуправления на проект федерального закона N 600494-5 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в части расширения способов обеспечения обязательств по договору участия в долевом строительстве), внесенному депутатами Государственной Думы В.И. Кашиным, В.Н. Федоткиным, А.В. Апариной, Ю.В. Афониным, Н.В. Коломейцевым, С.П. Обуховым, Н.А. Останиной, Н.В. Разворотневым, В.С. Романовым, Н.Ф. Рябовым, А.Е. Локоть, В.С. Никитиным, В.С. Шурчановым (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по вопросам местного самоуправления
на проект федерального закона N 600494-5 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в части расширения способов обеспечения обязательств по договору участия в долевом строительстве), внесенному депутатами Государственной Думы В.И. Кашиным, В.Н. Федоткиным, А.В. Апариной, Ю.В. Афониным, Н.В. Коломейцевым, С.П. Обуховым, Н.А. Останиной, Н.В. Разворотневым, В.С. Романовым, Н.Ф. Рябовым, А.Е. Локоть, В.С. Никитиным, В.С. Шурчановым

Досье на проект федерального закона

В соответствии с решением Совета Государственной Думы от 17 октября 2011 года (протокол N 305, пункт 115) Комитетом Государственной Думы по вопросам местного самоуправления рассмотрен проект федерального закона N 600494-5 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесенный депутатами Государственной Думы В.И. Кашиным, В.Н. Федоткиным, А.В. Апариной, Ю.В. Афониным, Н.В. Коломейцевым, С.П. Обуховым, Н.А. Останиной, Н.В. Разворотневым, В.С. Романовым, Н.Ф. Рябовым, А.Е. Локоть, В.С. Никитиным, В.С. Шурчановым.

Проектом предлагается расширить перечень способов обеспечения обязательств по договору участия в долевом строительстве, тем самым дополнительно гарантировать защиту прав участников договора о долевом строительстве.

К проекту имеются следующие замечания.

1. Пунктом 2 статьи 1 проекта предлагается дополнить статью 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" частью 4.1 следующего содержания: "Каждый договор об участии в долевом строительстве, заключаемый между организацией застройщика и отдельным гражданином - дольщиком, должен быть подтвержден поручительством со стороны саморегулируемого сообщества региона или, при его отсутствии, со стороны регионального органа власти.".

При этом в тексте проекта не определено понятие "саморегулируемая организация", ее участники, правовой статус и т.д. Вследствие этого невозможно однозначно определить правовое обоснование поручительства, которое может быть предоставлено подобной организацией.

Кроме того вызывает сомнение возможность дачи поручительства по гражданско-правовой сделке органом власти субъекта Российской Федерации, являющимся публично - властным образованием.

2. Пунктами 3 и 4 статьи 1 проекта предлагается дополнить статью 12.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ и ввести новую статью 15.2, установив новые способы обеспечения обязательств по договору в виде внесения денежных средств в депозит нотариуса и банковского аккредитива в банке с государственным участием.

Данное нововведение вызывает сомнение, так как согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

При этом в проекте не раскрыты понятие, содержание и правовой статус предлагаемых новых способов обеспечения исполнения обязательств, что повлечет не ясность их правоприменения.

3. Подпунктом "в" пункта 5 статьи 1 проекта предлагается в части 2 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ исключить слова ", - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства".

Вследствие этого из текста Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ исключается конкретизация перечня документов, подтверждающих факт постройки (создания) объекта долевого строительства, необходимых для государственной регистрации прав собственности участника долевого строительства на объект недвижимости.

Указанное изменение предложено без аргументированного обоснования или объяснения его необходимости. Более того, вступив в силу, данное изменение приостановит процесс государственной регистрации прав собственности на объекты долевого строительства по всей стране, так как стадия предоставления конкретных документов для нужд государственной регистрации будет удалена из Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

4. Подпунктом "е" пункта 5 статьи 1 проекта предлагается в части 4 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ слова "после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства" заменить словами "а также на земельный участок, на котором создан объект долевого строительства".

Данное предложение необоснованно изменяет действующий порядок государственной регистрации права собственности на объекты долевого строительства, тем самым нарушая процедуру государственной регистрации прав собственности для участников договора долевого строительства, добросовестно выполнивших свои обязательства.

В целом, представленная редакция проекта, как было рассмотрено выше, необосновано нарушает внутреннюю логику Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, исключая ряд правил в отношении участников договора долевого строительства, добросовестно выполнивших свои обязательства.

По нашему мнению, исходя из того, что смысл проекта состоит в регулировании частных случаев нарушения (неисполнения) договора долевого строительства его участниками и создании правовой основы для распоряжения объектами незавершенного строительства в этих случаях, указанные дополнения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ необходимо оформлять отдельной новой главой.

С учетом изложенного, Комитет Государственной Думы по вопросам местного самоуправления проект федерального закона N 600494-5 в представленной редакции не поддерживает и рекомендует Государственной Думе данную законодательную инициативу отклонить.

Председатель Комитета

В.С. Тимченко