Официальный отзыв Аппарата Правительства РФ на проект федерального закона N 600494-5 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесенный депутатами Государственной Думы В.И. Кашиным, В.Н. Федоткиным и другими (не действует)

Официальный отзыв Аппарата Правительства РФ
на проект федерального закона N 600494-5 "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесенный депутатами Государственной Думы В.И. Кашиным, В.Н. Федоткиным и другими

Досье на проект федерального закона

В Правительстве Российской Федерации рассмотрен представленный проект федерального закона

Пунктом 1 статьи 1 законопроекта предлагается внести в пункт 2 статьи 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) изменение, согласно которому объектом долевого строительства может являться как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, так и объект незавершенного строительства, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Вместе с тем остается неясным, каким образом возможно получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 законопроекта каждый договор участия в долевом строительстве (далее - договор долевого участия) должен быть подтвержден поручительством со стороны саморегулируемого сообщества региона или при отсутствии такого сообщества поручительством со стороны регионального органа власти. Вместе с тем в законопроекте не определен порядок представления такого поручительства. Кроме того, законопроект не содержит переходных положений, в связи с чем возникает правовая неопределенность в части применения этой нормы в случае, когда на момент вступления в силу данного федерального закона в отношении конкретного объекта строительства часть договоров долевого участия уже заключена, но при этом имеется необходимость в заключении новых договоров.

Частью 1 статьи 12.1 Федерального закона определено, что способами обеспечения исполнения обязательств застройщика по договорам долевого участия являются залог и поручительство. Пунктом 3 статьи 1 законопроекта предлагается дополнить Федеральный закон такими способами исполнения данных обязательств со стороны застройщика, как внесение участниками долевого строительства денежных средств в счет уплаты договора долевого участия на депозит нотариуса и (или) банковский аккредитив в банке с государственным участием.

Необходимо отметить, что в соответствии с частью 2 статьи 12.1 Федерального закона залогом и поручительством обеспечивается возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, а также уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств. Предусмотренные законопроектом новые способы обеспечения исполнения обязательств застройщика не смогут обеспечить исполнение указанных обязательств, так как предполагают внесение денежных средств участниками долевого строительства, а не застройщиком.

Согласно части 3 новой статьи 15.2 Федерального закона, предлагаемой законопроектом, при предъявлении застройщиком акта выполненных работ на объекте строительства, подписанного застройщиком и контролирующим органом исполнительной власти в сфере строительства, а в случае, предусмотренном законом, и представителем общего собрания участников строительства многоквартирного дома, и технического паспорта на объект незавершенного строительства нотариус или банк с государственным участием перечисляет часть суммы, пропорциональную объему выполненных работ, на расчетный счет застройщика.

Однако ни Федеральный закон, ни законопроект не предусматривают случаев, когда акт выполненных работ должен быть подписан представителем общего собрания участников строительства. Законопроект также не определяет порядок перечисления нотариусом или банком застройщику денежных средств, перечисленных участником строительства на депозит нотариуса или для открытия аккредитива в банке. Кроме того, не урегулирован порядок исчисления нотариусом или банком штрафа за ненадлежащее исполнение договора.

Пунктом 5 статьи 1 законопроекта предлагается внести в статью 16 Федерального закона изменения, согласно которым государственной регистрации подлежит право собственности не только на объекты долевого строительства, но и на земельные участки.

Вместе с тем частью 5 статьи 16 Федерального закона предусмотрено, что у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

При этом в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Редакция предлагаемых законопроектом изменений статьи 16 Федерального закона требует уточнения с учетом того, что регистрация права собственности на земельный участок, на котором расположен объект долевого строительства, должна осуществляться не отдельно, а одновременно с регистрацией права собственности на объект долевого строительства в составе общего имущества многоквартирного дома.

Подпунктом "д" пункта 5 статьи 1 законопроекта предусматривается возможность регистрации права собственности участников долевого строительства на объект незавершенного строительства. Однако из содержания данного пункта неясно, когда именно застройщик должен передать на регистрацию в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие документы.

Пунктом 6 статьи 1 законопроекта предлагается дополнить Федеральный закон новой статьей 22.1, согласно которой сделка по отчуждению общего имущества из состава объекта долевого строительства происходит на основании протокола общего собрания участников строительства, заверенного нотариусом. Предлагаемая законопроектом редакция данной нормы позволяет неоднозначно толковать ее содержание, то есть можно понять, что протокол является формой совершения сделки или основанием для совершения сделки.

Кроме того, остаются неурегулированными вопросы, касающиеся порядка созыва общего собрания участников долевого строительства, круга полномочий такого собрания, последствий выявления злоупотреблений застройщика, порядка принятия решений на собрании. Необходимо также уточнить, какой орган исполнительной власти имеется в виду в предлагаемой законопроектом статье 22.1.

По законопроекту имеются замечания юридико-технического характера. Так, законопроект содержит ряд терминов, которые не определены законодательством Российской Федерации и законопроектом ("дольщик", "саморегулируемое сообщество региона", "региональный орган власти"). Законопроектом предлагается дополнить часть 5 статьи 23 Федерального закона пунктом 2.3. Вместе с тем часть 5 данной статьи уже содержит пункт 2.3.

На основании изложенного Правительство Российской Федерации законопроект не поддерживает.

Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации - Руководитель Аппарата Правительства Российской Федерации

В. Володин