Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 октября 2011 г. N 33-29861 (ключевые темы: договор купли-продажи квартиры - сроки исковой давности - переход права собственности - муниципальное жилье - акт приема-передачи)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 октября 2011 г. N 33-29861

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Базьковой Е.М.

и судей Раскатовой Н.Н., Дегтеревой О.В.,

с участием адвокатов Тарасенко А.И. и Гурсаева Р.С.,

при секретаре Смирновой А.М.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Раскатовой Н.Н. дело по кассационной жалобе Грачева Э.В. на решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 мая 2011 г., которым постановлено:

истребовать из чужого незаконного владения Грачева Э.В. жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г. ..., ул. ...

Признать Грачева Э.В. и Грачеву Г.Н. прекратившими право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: г. ..., ул. ..., что является основанием для снятия Грачева Э.В. и Грачевой Г.Н. с регистрационного учета по адресу: г. ..., ул. ...

В удовлетворении встречных исковых требований Грачева Э.В. к Фроловой Е.Ю., Пармаксзян Н.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о расторжении договора купли-продажи квартиры от 26 декабря 1995 года, заключенного между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н. и Фроловой Е.Ю., признании недействительными регистрационных записей о праве собственности Фроловой Е.Ю. и Пармаксзян Н.В. на квартиру, признании права собственности Грачева Э.В. на квартиру по адресу: г. ..., ул. ... - отказать. Установила:

Пармаксзян Н.В. обратилась в суд с иском к Грачеву Э.В., Грачевой Г.Н., Управлению Федеральной миграционной службы РФ по Москве и, после уточнения исковых требований, просила истребовать из чужого незаконного владения Грачева Э.В. жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: г. ..., ул. ..., прекратить право пользования Грачевым Э.В. и Грачевой Г.Н. указанной квартирой, снять их с регистрационного учета по месту жительства по адресу: г. ..., ул. ... В обоснование заявленных требований Пармаксзян Н.В. указала на то, что на основании договора купли-продажи от 13.11.2009 г. она приобрела у Фроловой Е.Ю. квартиру, расположенную по адресу: г. ..., ул. ... Право собственности на квартиру зарегистрировано 11.12.2009 г. По данному адресу значатся зарегистрированными ответчики Грачев Э.В. и Грачева Г.Н., которые продали эту квартиру Фроловой Е.Ю. в 1995 г., однако с регистрационного учета не снялись. Право собственности и право пользования Грачевых Э.В. и Г.Н. спорной квартирой прекращено в связи с переходом права собственности на квартиру Фроловой Е.Ю. по договору купли-продажи от 26.12.1995 г., дубликат которого был выдан Фроловой Е.Ю. 08.11.2008 г., на основании которого зарегистрировано право собственности Фроловой Е.Ю. 11.11.2008 г. Оснований для сохранения за ответчиками права пользования спорным жилым помещением не имеется, т.к. они членами семьи истца не являются, договор безвозмездного пользования квартирой с ними не заключался.

Грачев Э.В. исковые требования Пармаксзян Н.В. не признал, предъявил встречные исковые требования к Фроловой Е.Ю., Пармаксзян Н.В., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. После уточнения исковых требований Грачев Э.В. просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. ..., ул. ..., заключенный 26.12.1995 года между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н. и Фроловой Е.Ю., признать недействительными регистрационные записи о праве собственности Фроловой Е.Ю. и Пармаксзян Н.В. на указанную квартиру и признать за ним (Грачевым Э.В.) право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. ..., ул. ... В обоснование своих требований Грачев Э.В. указал о том, что денежные средства за спорную квартиру по договору купли-продажи от 26.12.1995 г. Фролова Е.Ю. продавцам квартиры (Грачеву Э.В. и Грачевой Г.Н.) не уплатила. Данная квартира Фроловой Е.Ю. по акту приема-передачи не передавалась. Сам факт регистрации указанного договора купли-продажи квартиры Фролова Е.Ю. от истца скрыла. В связи с этим истец по встречному иску был уверен, что Фролова Е.Ю. отказалась от приобретения квартиры. Государственная регистрация права собственности Пармаксзян Н.В. и Фроловой Е.Ю. на спорную квартиру была осуществлена в нарушение требований действующего законодательства, поскольку никаких заявлений Грачевым Э.В. в регистрирующий орган не подавалось. Кроме того, регистрационные действия с квартирой не могли быть осуществлены, поскольку на основании письма Управления Уголовного розыска от 21.02.1996 года на квартиру было наложено ограничение по ее распоряжению (л.д. 30-32, 162-163).

Представитель истца Пармаксзян Н.В., ответчика по встречному иску, по доверенности адвокат Тарасенко А.И., она же представитель ответчика Фроловой Е.Ю. по встречному иску, в судебном заседании исковые требования Пармаксзян Н.В. поддержала в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований Грачева Э.В. возражала. Представителем ответчиков заявлено о пропуске Грачевым Э.В. - истцом по встречному иску, срока исковой давности.

Ответчик Грачев Э.В., он же истец по встречному иску, в судебном заседании встречные исковые требования поддержал, в удовлетворении исковых требований Пармаксзян Н.В. просил отказать.

Ответчик Грачева Г.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении судебного заседания не заявила.

Представитель ответчика Управления Федеральной миграционной службы по г. Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В материалах дела имеется заявление представителя Управления Федеральной миграционной службы по г. Москве, где он просит рассмотреть дело в его отсутствие, в удовлетворении требований Пармаксзян Н.В. об обязании УФМС России по г. Москве произвести снятие с регистрационного учета отказать, а разрешение остальных требований оставляет на усмотрение суда.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. В материалы дела представителем ответчика представлен письменный отзыв на иск Грачева Э.В. (л.д. 70-73).

Суд рассмотрел дело в отсутствие ответчиков Грачевой Г.Н., УФМС России по г. Москве, Управления Росреестра по Москве.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого по доводам кассационной жалобы просит Грачев Э.В.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения Грачева Э.В. и его представителя по ордеру - адвоката Гурсаева Э.В., представителя Пармаксзян Н.В. и Фроловой Е.Ю. по ордеру - адвоката Тарасенко А.И., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 и п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом установлено, что Грачеву Э.В. и Грачевой Г.Н. принадлежала на праве общей совместной собственности двухкомнатная квартира, общей площадью ... кв. м., жилой площадью ... кв. м., расположенная по адресу: г. ..., ул. ..., на основании договора передачи N ... от 18.11.1992 г. (л.д. 196).

01.09.1995 г. между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н., с одной стороны, и Фроловой Е.Ю., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Грачевы Э.В. и Г.Н. продали Фроловой Е.Ю. квартиру по адресу: г. ..., ул. ..., за сумму ... долларов США, эквивалентной на 01.09.1995 г. сумме ... руб. Данный договор удостоверен нотариусом г. Москвы ... (л.д. 197).

Соглашением сторон от 26.12.1995 г. договор купли продажи квартиры от 01.09.1995 г. расторгнут (л.д. 198).

26.12.1995 г. между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н., с одной стороны, и Фроловой Е.Ю., с другой стороны, был повторно заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Грачевы Э.В. и Г.Н. продали Фроловой Е.Ю. квартиру по адресу: г. ..., ул. ... данный договор удостоверен нотариусом г. Москвы ... (л.д. 199).

Пунктом 3 указанного договора предусмотрено, что квартира продана за сумму ... руб., эквивалентную ... долларов США в соответствии с курсом ЦБ РФ на 26.12.1995 г., которые будут отданы Фроловой Е.Ю. Грачеву Э.В., Грачевой Г.Н. полностью после регистрации настоящего договора в Департаменте муниципального жилья Правительства Москвы.

Данный договор зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья Правительства Москвы 10.01.1996 г.

На основании дубликата договора купли-продажи квартиры от 08.11.2008 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.11.2008 г. внесена запись регистрации N ..., о чем Фроловой Е.Ю. выдано свидетельство о государственной регистрации права.

13.11.2009 г. между Фроловой Е.Ю. и Пармаксзян Н.В. был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Фролова Е.Ю. продала, а Пармаксзян Н.В. купила в собственность квартиру, находящуюся по адресу: г. ..., ул. ..., за ... руб. (л.д. 9).

Указанный договор послужил основанием для внесения 14.12.2009 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Пармаксзян Н.В. на спорную квартиру за N ..., о чем ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 9-10).

Из выписок из домовой книги видно, что в спорной квартире Фролова Е.Ю. была зарегистрирована с 10.01.1996 г. (л.д. 186), в настоящее время в квартире зарегистрированы по месту жительства Грачев Э.В. и Грачева Г.Н. (л.д. 202).

По утверждению истца по встречному иску Грачева Э.В. обязательства в части оплаты стоимости квартиры Фроловой Е.В. не были выполнены, квартира ей по акту приема-передачи не передавалась, что является нарушением существенных условий договора и основанием для его расторжения.

Из объяснений же представителя ответчика Фроловой Е.В. по доверенности адвоката Тарасенко А.И. следует, что расчет по договору купли-продажи спорной квартиры был произведен Фроловой Е.В. полностью. Денежные средства в сумме ... руб. были переданы Фроловой Е.В. Грачеву Э.В. и Грачевой Г.Н. 10.01.1996 г., то есть после регистрации договора в Департаменте муниципального жилья. С требованием оплаты стоимости квартиры Грачев Э.В. и Грачева Г.Н. к Фроловой Е.Ю. не обращались.

Разрешая заявленные встречные исковые требования, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры, заключенного 26.12.1995 г. между Грачевым Э.В., Грачевой Г.Н. и Фроловой Е.Ю., поскольку Грачев Э.В. не представил суду каких-либо доказательств, причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты ответчиком Фроловой Е.Ю. стоимости квартиры.

В данном случае ни закон, ни сам договор купли-продажи квартиры от 26.12.1995 г. не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.

Между тем, указанный вывод суд сделан судом с нарушением норм материального права.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с п. 65 постановления Пленума Верховного суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Таким образом, из указанного разъяснения следует, что в случае неисполнения покупателем договора купли-продажи недвижимого имущества, по которому произведена государственная регистрация перехода права собственности, в части обязанности по оплате указанного имущества, продавец имеет право требовать как взыскания денежных средств, так и расторжения договора по мотиву существенного нарушения покупателем условий договора.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд не проверил доводы Грачева Э.В. о том, что Фроловой Е.Ю. не была произведена оплата стоимости квартиры, приобретенной по договору купли-продажи от 26.12.1995 г., не предложил Фроловой Е.Ю. представить доказательства, подтверждающие передачу Грачеву Э.В. денежных средств в полном объеме или частично в счет исполнения договора купли-продажи от 26.12.1995 г., не установил, имело ли место нарушение со стороны Фроловой Е.Ю. условий договора купли-продажи квартиры, заключенного с Грачевым Э.В. и если какие-либо нарушения имели место, то насколько они были существенны.

Кроме того, суд не установил, был ли подписан между Грачевым Э.В. и Фроловой Е.Ю. акт приема-передачи квартиры на основании договора от 26.12.1995 г., и не придал значения объяснениям Грачева Э.В. о том, что даже после заключения договора купли-продажи с Фроловой Е.Ю., Грачев Э.В. и Грачева Г.Н. продолжали проживать в спорной квартире и оплачивать все коммунальные услуги.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходил также из пропуска Грачевым Э.В. срока исковой давности, исчисляя указанный срок с 10.01.1996 г., то есть с даты регистрации договора купли-продажи от 26.12.1995 г., после которой он должен был получить деньги в счет оплаты стоимости квартиры и, следовательно, не получив их, узнать о нарушении своих прав. Однако суд не учел имеющуюся в материалах дела справку Московской регистрационной Палаты от 23.03.2004 г. N Л-3789/4, выданную Грачеву Э.В., согласно которой Грачева Г.Н. и Грачев Э.В. являются собственниками квартиры по адресу: г. ..., ул. ... Таким образом, исходя из указанной справки еще по состоянию на 23.03.204 г. Грачев Э.В. и Грачева Г.Н. значились собственниками спорной квартиры, в связи с чем вывод суда о том, что Грачев Э.В. о нарушении своих прав должен был узнать 10.01.1996 г., представляется необоснованным. Таким образом, судом не была достоверно установлена дата, когда Грачев Э.В. узнал или должен был узнать о нарушении своих прав, исходя из которой следует исчислять срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Поскольку судом первой инстанции не были установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, а также были допущены существенные нарушения норм материального права, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, и оно подлежит отмене.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, проверить доводы каждой из сторон и разрешить спор в строгом соответствии с законом.

Руководствуясь ст. 360, п. 2 ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 мая 2011 г. отменить. Дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе судей.