Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2011 г. N 33-31341 (ключевые темы: договор долевого участия в строительстве - объекты незавершенного строительства - договор цессии - многоквартирный дом - недвижимое имущество)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 4 октября 2011 г. N 33-31341

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего Огановой Э.Ю.,

судей Вишняковой Н.Е., Казаковой О.Н.,

при секретаре Калугине Н.А.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу Казаковой О.Н. дело по кассационной жалобе Алхазовой З.А. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2011 года, которым постановлено:

в иске Алхазовой Заиры Аптиевны к ООО "Амсолит" о признании права собственности на ... долей в незавершенном строительством жилом доме по строительному адресу: ... в виде квартиры с проектным номером N ..., общей проектной площадью ... кв. м. расположенной на ... этаже в секции ... - отказать. Установила:

Алхазова З.А. обратилась в суд с иском к ООО "Амсолит" о признании права собственности на ... долей в незавершенном строительством жилом доме в виде квартиры.

В обосновании заявленных требований истец указала на то, что 11 февраля 2008 года между ней, Точилиной Марией Сергеевной, с одной стороны (Цедент-2) и Пишнограй Оксаной Борисовной (Цессионарий) был заключен Договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве N ... от 12 мая 2006 года.

Согласно п. 1 данного Договора Цедент уступает, а Цессионарий принимает права требования на Объект долевого строительства в виде ... (...) комнатной квартиры, проектный N ... (...), тип ..., общей проектной площадью ... (...) кв. м., расположенной на ... (...) этаже в секции N ... (...) многоквартирного жилого дома по строительному адресу: ...

Согласно п. 4 данного Договора, Цедент переуступает свои права требования, а вышеуказанный Объект долевого строительства за сумму в размере ... рублей, при этом денежную сумму в размере ... рублей Цессионарий обязуется уплатить Цеденту-1, а денежную сумму в размере ... рублей обязуется уплатить Цеденту-2 в течение 40 (сорока) банковских дней с момента подписания настоящего договора.

Во исполнение данного пункта договора истец произвела оплату отчуждаемого права требования, что подтверждается двумя расписками от 19 марта 2008 года.

Согласно п. 11 данного договора, днем уступки прав требования на вышеуказанный Объект долевого строительства является день государственной регистрации настоящего договора.

С момента государственной регистрации настоящего договора Цессионарий приобретает все права и обязанности, предусмотренные Договором участия в долевом строительстве N ... от 12 мая 2006 года, зарегистрированного в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве "25" июля 2006 года за номером ..., а также обязанности, предусмотренные п. 6 Договора уступки прав требования от 31 августа 2007 года по Договору участия в долевом строительстве N ... от 12 мая 2006 года, зарегистрированным в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 11 октября 2007 года за номером ...

Во исполнение данного пункта договора истец произвела регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве N ... от 12 мая 2006 года, о чем свидетельствует оттиск штампа данного государственного органа.

Указанный договор уступки был заключен на основании договора уступки требования по договору долевого участия в строительстве N ... от 12 мая 2006 года от 31 августа 2007 года, подписанного между Точилиной Марией Сергеевной и Пишнограй Оксаной Борисовной с одной стороны, и ЗАО "М.О.Р.Е. - Плаза" с другой.

В свою очередь договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве N ... от 12 мая 2006 года от 31 августа 2007 года был заключен на основании договора долевого участия в строительстве N ... от 12 мая 2006 года, подписанного между ООО "Амсолит" и ЗАО "М.О.Р.Е. - Плаза".

Соответственно, на основании договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве N ... от 12 мая 2006 года 11 февраля 2008 года и договора уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве N ... от 12 мая 2006 года от 31 августа 2007 года истец является стороной договора долевого участия в строительстве N ... от 12 мая 2006 года.

Согласно п. 2.2 Договора срок сдачи Многоквартирного дома в эксплуатацию 3 (третий) квартал 2007 года.

Также истец указала на то, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: ... в настоящее время не достроен и в эксплуатацию не сдан, обмеры БТИ не проведены. В настоящее время сроки реализации инвестиционного контракта заключенного между Правительством Москвы с одной стороны, и ООО "Амсолит" с другой, просрочены. В данном, конкретном случае объект не создан, право собственности на данную квартиру не зарегистрировано за кем-либо, а следовательно, может быть признано право собственности на проинвестированную долю.

Кроме того, истец сослался на то, что согласно информации с сайта Арбитражного суда города Москвы 12 августа 2010 года от имени конкурсного кредитора ООО "Народный офис" в Арбитражный суд г. Москвы поступило заявление о признании ответчика - ООО "Амсолит" несостоятельным (банкротом) дело N ... В связи с этим, истец полагает, что существует опасность утраты прав истца по Договору, т.к. в случае введения процедуры конкурсного управления ответчиком права на проинвестированную истцом квартиру войдут в конкурсную массу. Таким образом, истец считает, что имеет право заявить требование о признании за ним права собственности на долю в объекте незавершенного строительством жилом доме по строительному адресу: ...

В соответствии с договором долевого участия в строительстве N ... от 12 мая 2006 года проектная площадь причитающейся истцу квартиры составляет ... кв. м. Расчет приходящейся на истца доли в общей жилой площади дома представляет из себя дробь, где в знаменателе указывается общая площадь дома - ... кв. м., в числителе - общая площадь квартиры плюс часть приходящейся на указанную квартиру площади дома, находящейся в общем пользовании. Соответственно, причитающаяся истцу доля в праве собственности на незавершенный строительством жилой многоквартирный дом составляет ...

Представители истца Лескив Б.Р., Ребриков А.В., в судебное заседание явились, на исковых требованиях настаивали, просили удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика ООО "Амсолит" в судебное заседание не явился, о дне слушания дела был извещен.

Представитель третьих лиц Управление Росреестра по Москве, Правительства Москвы, ЗАО "М.О.Р.Е.-Плаза" в судебное заседание не явились, о дне слушания дела были извещены.

Третьи лица Точилина М.С., Пишнограй О.Б. в судебное заседание не явились, о дне слушания дела были извещены.

Суд постановил приведенное выше решение, об отмене которого просит Алхазова З.А. Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Алхазовой З.А. - Ребрикова А.В., представителя ООО "Амсолит" - Николаевой К.В., представителя ЗАО "М.О.Р.Е.-Плаза" - Опекаловского С.Н., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Разрешая спор, суд первой инстанции, дав оценку собранным по делу доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца по следующим основаниям.

В соответствие с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно статье 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Под вещами понимаются созданные как человеком, так природой объекты материального мира, удовлетворяющие определенные человеческие потребности. При этом, статьей 130 Гражданского кодекса РФ, исходя из своих естественных свойств, вещи разделены на движимые и недвижимые вещи. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к недвижимым вещам отнесены жилые и нежилые помещения.

В соответствие со ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся квартира, т.е. структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно статье 222 ГК РФ, недвижимое имущество может находиться в гражданском обороте только при условии создания этого имущества на отведенном в порядке, установленном законом и иными правовыми актами для этих целей земельном участке и получения на это необходимых разрешений с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Недвижимое имущество в виде зданий и сооружений градостроительным законодательством отнесено к объектам капитального строительства.

Согласно статье 52 Градостроительного кодекса РФ, строительство объектов капитального строительства регулируется Градостроительным кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Лицо, осуществляющее строительство, связано осуществлять строительство, объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов.

В соответствие со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Судом по делу установлено, что незавершенный строительством многоквартирном дом по строительному адресу: ..., в котором расположена квартира с проектным N ... в настоящий момент является предметом действующего договора строительного подряда и на объекте ведутся строительные работы, что подтверждается Разрешением на строительство N ... от 29 декабря 2010 года, выданным до 01 апреля 2011 года и продленным до 30 июля 2011 года.

Истец является стороной по договору долевого участия в строительстве, по исполнении которого, в соответствие со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", у него должно возникнуть право собственности на объект долевого строительства - квартиру с проектным N ... и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме по строительному адресу: ...

Согласно п. 2 ст. 2 указанного закона, объект долевого строительства - жилое и нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, должно быть передано участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В настоящий момент разрешение на ввод многоквартирного дома по строительному адресу: ... застройщику - ООО "Амсолит" не выдано.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что законом не предусмотрено возникновение права собственности на объект долевого строительства, до завершения строительства объекта.

Довод кассационной жалобы Алхазовой З.А. о том, что у истца в соответствии с действующим законодательством имеются основания для признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительством доме по строительному адресу: ..., является ошибочным и противоречащий нормам закона.

В силу положений статей 130, 219 ГК РФ, ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, может быть признанно только на индивидуально-определенное, созданное, описанное и учтенное имущество.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, являются вид объекта недвижимости, кадастровый номер, описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, описание местоположения помещения в пределах соответствующей части здания, площадь.

В соответствие с п. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

В настоящий момент, техническая инвентаризация и кадастровый (технический) учет объекта незавершенного строительством, а также входящего в его состав недвижимого имущества (квартиры), уполномоченными органами не произведен.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, возникновение права собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре и согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ, возникает момента такой регистрации.

В силу ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества, в том числе объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания а именно, документов, подтверждающих право на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Из указанных положений закона следует, что объект незавершенного строительства является неделимым объектом права, право собственности на него подлежит регистрации так же, как неделимый объект.

При таких обстоятельствах, суд правомерно указал на то, что действующее законодательство не предусматривает возможность реального выделения частей объекта незавершенного строительством, с последующей регистрацией права собственности на самостоятельные объекты.

Кроме того, Алхазова З.А. не лишена возможности оформления права собственности на спорный объект после завершения деятельности по строительству (созданию) объекта недвижимого имущества, доказательств нарушения ее прав суду не представлено.

Суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, и выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу установлены правильно.

При проверке законности и обоснованности решения по настоящему делу в кассационном порядке судебная коллегия не установила нарушений норм материального или процессуального законодательства судом первой инстанции, являющихся основанием к отмене обжалуемого решения.

Таковыми не являются и доводы кассационной жалобы, так как не содержат данных, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела, но имели бы существенное значение для его разрешения или сведений, опровергающих выводы суда.

Вместе с тем, доводы кассационной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, направлены на иное толкование норм действующего законодательства и иную оценку доказательств, а потому не могут служить основанием к отмене решения суда.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, оснований к его отмене не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 360, 361 ГПК РФ судебная коллегия определила:

решение Никулинского районного суда г. Москвы от 29 апреля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи