Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 октября 2011 г. N 33-32495 (ключевые темы: расторжение договора купли-продажи - сроки исковой давности - акт передачи - продавец - ГК РФ)

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10 октября 2011 г. N 33-32495

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе^

председательствующего Базьковой Е.М.,

судей Лопаткиной А.С., Малыхиной Н.В.,

с участием адвоката Валяева А.В.,

при секретаре Меркуловой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Малыхиной Н.В. дело по кассационной жалобе Жуковой Н.П. на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 11 мая 2011 г., которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Жуковой Н.П. к Шалимову А.В., Солоницыной Т.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате квартиры в собственность - отказать. Установила:

истец Жукова Н.П. обратилась в суд с иском к Шалимову А.В., Солоницыной Т.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры от ... августа 2004 г. (далее Договор), расположенной по адресу: г. ..., ул. ... кв. ..., и о ее возврате в собственность, указывая в обоснование заявленных требований на то, что ответчики не исполнили обязательство по уплате стоимости вышеуказанной квартиры по договору купли-продажи от ... 08.2004 г. в размере ... рублей, которую должны были уплатить в соответствии с п. 4 договора в течение одного календарного дня после регистрации договора, что, по мнению истицы, является существенным для нее условием к расторжению договора.

Истица также ссылалась на то, что до 22 октября 2010 года она проживала в спорной квартире, потом ушла из дома, в связи с угрозами со стороны ответчика Шалимова А.В., однако все ее вещи остались в квартире. По настоящее время она вынуждена жить у своих знакомых, а спорная квартира сдается ответчиками другим лицам. Истица также считает, что ответчиками был нарушен п. 12 Договора, и ограничено ее право пользования спорной квартирой со стороны ответчиков.

Истица и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали.

Ответчики исковые требования не признали, пояснили, что денежные средства по договору купли-продажи истице были переданы, право пользования квартирой истца никто не ограничивал, из квартиры ее никто не выгонял.

Представитель ответчика Шалимова А.В. исковые требования не признал, просил применить срок исковой давности к заявленным истицей требованиям, указывая на то, что его следует исчислять с учетом п. 4 договора с 08 сентября 2004 г., и учесть, что данный срок истек ... г.

Судом было постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам кассационной жалобы просит Жукова Н.П., как незаконного.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения Жуковой Н.П., ее представителей: адвоката Самородкину М.В. (по доверенности от ... г.) и Сорокина С.Б. (по доверенности от ... г.), представителя Шалимова А.В. - адвоката Валяева А.В. (по ордеру N ... от ... г.), Солоницыну Т.И., обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда постановлено с нарушением фактических обстоятельств и материалов дела, норм материального и процессуального права, ч. 2 ст. 200 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ, и подлежит отмене по следующим основаниям.

Как было установлено судом первой инстанции, ... августа 2004 года между Жуковой Н.П. (продавец) и ответчиками Шалимовым А.В., Солоницыной Т.И. (покупатели) был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. ..., ..., кв. ..., общей площадью ... кв. м., в том числе, без учета лоджий и балконов - ... кв. м., жилой площадью - ... кв. м. Договор был зарегистрирован в ЕГРП - ... сентября 2004 года, и ответчикам были выданы свидетельства о праве собственности на указанную выше квартиру.

Согласно п. 4 Договора, вышеуказанная квартира была куплена у продавца в общую долевую собственность по ... доле в праве собственности каждому за ... руб. ... коп., стоимость которой, ответчики обязались выплатить полностью продавцу без присутствия нотариуса.

В соответствии с п. 10 Договора, договор считается исполненным при выполнении сторонами условий: передачи покупателем указанной в п. 4 суммы денег за приобретаемую квартиру продавцу; передачи продавцом указанной квартиры покупателям по подписанному сторонами передаточному акту в соответствии со ст. 556 ГК РФ.

Суд установил, что на направленные истицей письменные претензии от 03 февраля 2011 года и от 17 февраля 2011 года ответчикам Шалимову А.В. и Солоницыной Т.И. о расторжении договора купли-продажи в связи с нарушением ими условий договора, а именно, невыплатой суммы, оговоренной в. п. 4 договора, а также, в связи с нарушением п. 12 Договора, ответчики не ответили.

Разрешая требования Жуковой Н.П. о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку ответчики, являясь покупателями спорной квартиры, зарегистрировали переход права собственности, и истица пропустила срок исковой давности на предъявления иска в суд, то оснований для удовлетворения заявленных ею требований не имеется.

Суд признал, что ее ссылка на то, что ответчики не уплатили продавцу стоимость квартиры, указанную в договоре, не является основанием для его расторжения, поскольку истец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с вышеуказанными выводами суда первой инстанции, полагая их ошибочными, так как они противоречат фактическим обстоятельствам и материалам данного дела, и основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Так, согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требование одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной: 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исходя из положений ст. 161, п. 1 ст. 162 ГК РФ и изложенной в постановлении от 27 марта 2002 г. N -245пв01пр правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации по их толкованию и применению в отношении вопроса о допустимых доказательствах, подтверждающих факт передачи денег покупателем продавцу по сделкам купли-продажи недвижимого имущества, ответчики должны были представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи истице денег за приобретаемую по договору спорную квартиру (платежные документы: банковское поручение, расписка и т.п.).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости, продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества, на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Между тем, вышеуказанные разъяснения судом первой инстанции не были учтены при рассмотрении данного дела по существу.

Суд первой инстанции, принимая решение по делу, установил, что договор купли-продажи спорной квартиры в части оплаты покупателем имущества исполнен не был, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не была передана.

П. 4 договора, предусматривающий, что денежные средства продавец получит от покупателей в течение одного календарного дня после регистрации договора в регистрирующем органе, также не свидетельствует о факте получения денежных средств истцом от ответчиков.

Как усматривается из материалов дела, ответчики не представили суду доказательств, подтверждающих факт передачи ими истице денежной суммы в размере ... руб. по договору купли-продажи в размере стоимости объекта недвижимости - спорной квартиры.

Разрешая заявленные требования, суд не исследовал вопрос о существенности характера для истицы в причинении ей значительного по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба, и не дал оценки ее доводам о том, что ответчики существенно нарушили условия оспариваемого договора, что повлекло для нее такой ущерб, при котором она в значительной степени лишилась того, на что рассчитывала при заключении договора, а именно, на получение денежных средств в уплату стоимости квартиры.

При этом, суд также не дал правовой оценки тому обстоятельству, что проданное ответчикам жилое помещение являлось единственным для истицы местом ее жительства, и что она в нем продолжала проживать и после заключения договора купли-продажи спорной квартиры с ... августа 2004 г. до октября 2010 г.

Судом исследовались документы по указанной сделке, поступившие из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве, однако в них отсутствует акт передачи имущества от продавца покупателю (п. 10 договора), который составляется с учетом требований ст. 556 ГК РФ. Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении п. 10 Договора, который предусматривает, что настоящий договор считается исполненным при выполнении сторонами двух условий: передачи покупателями указанной в п. 4 настоящего договора суммы денег за приобретаемую квартиру и передачи продавцом указанной квартиры покупателям по подписываемому сторонами передаточному акту в соответствии со статьей 556 ГК РФ. Уклонение одной из сторон от подписания акта на условиях, предусмотренных настоящим договором, считается отказом от исполнения передать имущество либо обязанности принять его.

Однако, суд данный пункт договора не исследовал и правовой оценки ему в решении не дал, тогда как, из материалов дела усматривается, что ответчики не представили суду никаких доказательств, подтверждающих факт оплаты покупателем приобретенной ими в собственность квартиры и доказательств уклонения истицы от подписания данного акта передачи квартиры.

Отказывая в удовлетворении заявленных истицей требований, суд также исходил из пропуска срока истицей на обращения в суд с иском о расторжении договора купли-продажи.

Между тем, указанный выше вывод суда является ошибочным, поскольку владеющий спорным имуществом истец не связан сроком исковой давности и вправе оспаривать зарегистрированное за ответчиками право независимо от того, когда эта регистрация состоялась.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Как усматривается из мотивировочной части решения, при исчислении начала течения срока исковой давности, суд исходил из того, что данный срок должен исчисляться с момента регистрации права собственности ответчиков.

Между тем, суд не принял во внимание, что фактически договор купли-продажи от ... августа 2004 г. исполнен не был, акт передачи истицей квартиры ответчикам не составлялся и доказательств оплаты истице стоимости спорной квартиры, ответчиками также суду представлено не было.

Таким образом, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество, не являлась препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Отказывая в удовлетворении исковых требований, в связи с пропуском истицей срока исковой давности, суд также исходил из того, что истице было известно о регистрации права собственности за ответчиками на спорную квартиру.

Однако, суд не дал в решении надлежащей правовой оценки доводам истицы в соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ о том, что она узнала о нарушении своих прав в октябре 2010 г., когда ответчики в окончательной форме отказались исполнять свои обязательства по возврату ей стоимости спорной квартиры и ответчик Шалимов А.В. стал ей угрожать расправой, в случае если она добровольно не освободит спорную квартиру и не уйдет, в результате чего она ночью 22 октября 2010 г. ушла из дома и стала жить у знакомых, а ответчики стали сдавать квартиры другим лицам для проживания (л.д., л.д. 5-8).

Как усматривается из материалов дела, истицей были заявлены требования о расторжении оспариваемого ею договора купли-продажи спорной квартиры и по основаниям нарушения ответчиками п. 12 Договора, а именно, в части нарушения ответчиками ее права пользования квартирой, однако по указанному основанию, суд не рассмотрел исковые требования и в решении свое суждение по ним не высказал.

При таких обстоятельствах, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, и подлежит отмене с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе суда.

Судебная коллегия лишена возможности вынести новое решение по делу, поскольку суду первой инстанции следует проверить доводы истицы о существенном характере нарушения ответчиками условий договора купли-продажи, в связи с неполучением денежных средств в уплату стоимости квартиры, необходимо исследовать дополнительные доказательства, распределить между сторонами бремя доказывания имеющих значение для дела обстоятельств, проверить заслуживающие внимание доводы и возражения сторон и после надлежащей оценки представленных сторонами доказательств постановить решение в соответствии с материальным и процессуальным законом.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 360, п. 2 ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 11 мая 2011 года отменить и направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи