Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 октября 2009 г. N ВАС-12537/09 Передавая дело о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на подвальное помещение для пересмотра в порядке надзора, суд указал, что вопрос о том, является ли спорная часть подвала технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, при назначении экспертизы перед экспертами не ставился, также не были выяснены условия эксплуатации данных коммуникаций и оборудования с момента их установки (обновления) с учетом размещения на площади спорного объекта недвижимости сначала жилых квартир, а затем учреждений

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 октября 2009 г. N ВАС-12537/09

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе

председательствующего судьи Горячевой Ю.Ю.,

судей Дедова Д.И. и Никифорова С.Б.,

рассмотрев в судебном заседании заявление Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (Смольный, под. 6, Санкт-Петербург, 191060) от 31.08.2009 N 21068-20 о пересмотре в порядке надзора решения от 18.02.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.06.2009 по делу N А56-42253/2007 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области,

установил:

товарищество собственников жилья "Черняховского, 51А" (ул. Черняховского, д. 51, лит. А, Санкт-Петербург, 191119; далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - комитет) о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, ул. Черняховского, д. 51, лит. А, на подвальное помещение 7Н, площадью 109,5 кв. м, кадастровый номер 78:31:1523:1:3:6, расположенное по указанному адресу. В исковом заявлении товарищество указало, что оно выступает как законный представитель собственников жилого дома.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 191011) (далее - управление инвентаризации).

Решением названного суда от 18.02.2009, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.06.2009, иск удовлетворен.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре упомянутых судебных актов в порядке надзора, комитет просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении норм права.

Как указывает комитет, спорное подвальное помещение было сформировано на площади бывших квартир, индивидуализировано и десятилетиями использовалось в качестве самостоятельного объекта недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием дома - для размещения различных учреждений. С учетом изложенного вывод судов о распространении на это помещение правового режима общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренного статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, является ошибочным.

Рассмотрев заявление комитета и изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу, что дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для решения вопроса о пересмотре оспариваемых судебных актов в порядке надзора по следующим основаниям.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сослался на результаты назначенной им строительно-технической экспертизы, подтвердившей наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций и технологического оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения в жилом доме.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что спорное подвальное помещение, как предназначенное для обслуживания более одного помещения в жилом доме, в силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации принадлежит собственникам помещений (домовладельцам) многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности.

Аргументы комитета и управления инвентаризации относительно того, что спорное помещение сформировано на площади бывших квартир для самостоятельного функционального использования, а также использовалось в этом качестве с 1978 года, суд отклонил как не имеющие правового значения для целей применения названных правовых норм.

Суд отклонил и довод комитета о пропуске товариществом срока исковой давности, указав, что в данном случае товарищество выступает в суде самостоятельно в качестве материального истца. Оно создано 03.03.2006, не могло узнать о нарушении своего права раньше, чем создано, и, обратившись в суд 23.10.2007, трехгодичный срок исковой давности не пропустило.

Суд кассационной инстанции согласился с доводами, оценкой обстоятельств, правильностью применения правовых норм и выводами суда первой инстанции.

Однако, по мнению судебной коллегии, названными судами неправильно и не проверены полномочия предъявившего иск лица, не установлены правовая природа заявленного требования, а также наличие материально-правовых условий, с которыми закон связывает возникновение в данном случае права общей долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.

Вывод судов о наличии у товарищества прав материального истца является неверным. Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 27.06.2006 N 1821/06, товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений.

При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском. Однако в деле такие документы отсутствуют, и судами не проверялось, сколько в доме собственников помещений и наделили ли они необходимыми полномочиями товарищество.

Не обсуждался судами и вопрос о том, может ли товарищество, обязанное в силу закона представлять интересы всех собственников, от своего имени требовать признания права общей долевой собственности на объект недвижимости (часть дома), если право собственности на данный объект зарегистрировано за одним из собственников. Помимо того, в деле имеется выписка из Реестра собственности Санкт-Петербурга о принадлежности городу на праве собственности ряда жилых помещений в доме (т. 1, л. 9).

Правовая природа предъявленного товариществом иска о признании права общей долевой собственности домовладельцев на общее имущество здания зависит от того, кто фактически владеет спорным подвальным помещением и его использует.

Если собственники помещений в доме фактически владеют данным объектом недвижимости (правомерно имеют или получили свободный доступ в эту часть подвала), то иск товарищества следовало рассмотреть как требование, аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его прав, не связанных с лишением владения и применить к нему правила статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если же собственники помещений в доме фактически не владеют этим недвижимым имуществом, право на которое зарегистрировано за городом Санкт-Петербургом, то вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска, с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 Гражданского кодекса.

Соответствующие правовые подходы выработаны в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.11.2007 N 8665/07, от 04.09.2007 N 3039/07, от 27.01.2009 N 10527/08 и ряде других.

Однако в данном случае судом не установлены фактические обстоятельства, от которых зависит правовая квалификация заявленного требования, что не позволяет решить вопрос о применимости правил об исковой давности, о которой заявил комитет. Вывод же суда о необходимости исчисления исковой давности с момента образования товарищества является неверным, поскольку оно в силу закона не может быть признано субъектом права общей долевой собственности на общее имущество дома и выступает в арбитражном процессе в качестве законного представителя.

Кроме того, признавая спорный объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, суд исходил из результатов строительно-технической экспертизы и не учел иных критериев, в том числе правового характера, указанных в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся в том числе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При этом общеизвестно и не нуждается в доказывании, что все многоэтажные многоквартирные жилые дома в силу существующих в строительстве технологий строятся таким образом, что в подвале каждого такого дома проходят трубы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляционные короба с соответствующими устройствами на них, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения.

Следовательно, проведение строительно-технической экспертизы, отвечающей лишь на вопросы о наличии подобных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, само по себе не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Однако в определении суда первой инстанции от 06.10.2008 о назначении экспертизы перед экспертами были поставлены два вопроса: расположены ли в спорном помещении инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в жилом доме оборудование; предназначено ли спорное помещение для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме.

Согласно экспертному заключению от 09.12.2008 N 6831/12-3 в спорном помещении расположены инженерные коммуникации - трубопроводы систем теплоснабжения, канализации, водоснабжения и иное технологическое оборудование - задвижка, вентили, спускные краны, манометр, обслуживающие более одного помещения в жилом доме. В связи с этим спорное помещение предназначено для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме.

Вопрос о том, является ли спорная часть подвала технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, судом по настоящему делу при назначении строительно-технической экспертизы перед экспертами не ставился. Не выяснил суд и условия эксплуатации упомянутых коммуникаций и оборудования с момента их установки (обновления) с учетом размещения на площади спорного объекта недвижимости сначала жилых квартир, а затем учреждений.

Суд также не учел, что результаты строительно-технической экспертизы подлежали оценке с учетом нормативных требований к определению состава инженерных коммуникаций, входящих в общее имущество дома, предусмотренных Правительством Российской Федерации в постановлении от 13.08.2006 N 491.

Кроме того, в определении Конституционного суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела комитет указывал и представлял доказательства того, что спорный объект (часть подвала) был сформирован из бывших квартир и использовался как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, еще до создания товарищества и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.

Однако суд неосновательно не рассмотрел указанные доводы и доказательства, как не имеющие правового значения.

В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права коллегия судей считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А56-42253/2007 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области для пересмотра в порядке надзора решения от 18.02.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.06.2009 по тому же делу.

2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до 30.11.2009.

Председательствующий судья

Ю.Ю. Горячева

Судья

Д.И. Дедов

С.Б. Никифоров