Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по земельным отношениям и строительству по проекту федерального закона N 4242-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования механизма залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" - внесен Правительством Российской Федерации (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по земельным отношениям и строительству
по проекту федерального закона N 4242-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования механизма залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения" - внесен Правительством Российской Федерации

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по земельным отношениям и строительству рассмотрел проект федерального закона N 4242-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования механизма залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения", внесенный Правительством Российской Федерации (далее - законопроект), и сообщает следующее.

Законопроектом предусмотрено внесение изменений в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ), Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно пояснительной записке законопроект направлен на расширение возможностей залоговой базы в сельском хозяйстве за счет земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности.

Так, законопроектом предлагается допустить установление ипотеки на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в долевой собственности, на основании решения общего собрания участников долевой собственности, в том числе при наличии участника (участников) долевой собственности, выразивших несогласие с передачей земельного участка в залог или с условиями договора залога.

Комитет поддерживает целесообразность в некоторых случаях залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности, в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.

Вместе с тем, к законопроекту имеются следующие замечания, требующие существенной его доработки.

В частности, предлагаемые законопроектом изменения не в полной мере согласуются с действующими нормами Закона N 102-ФЗ и Закона N 101-ФЗ.

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 1 Закона N 102-ФЗ залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Пунктом 1.1 статьи 12 и пунктом 8 статьи 12.1 Закона N 101-ФЗ установлены основания возникновения права муниципальной собственности на доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (земельные доли), от права собственности на которые осуществлен отказ либо признанные невостребованными.

Передача в залог земельного участка, частично находящегося в муниципальной собственности, противоречит пункту 1 статьи 62.1 и статье 63 Закона N 102-ФЗ, согласно которым земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть предметом залога по договору об ипотеке только в случае, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

По мнению Комитета, в целях устранения указанного противоречия законопроект может быть доработан посредством установления запрета на передачу в залог земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, часть долей в праве на который находится в муниципальной собственности.

Предлагаемые законопроектом изменения необходимо также привести в соответствие с пунктом 2 статьи 62 Закона N 102-ФЗ, согласно которому при общей долевой собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой собственности. Таким образом, данной нормой Закона N 102-ФЗ установлен запрет на установление ипотеки в отношении земельных участков, находящихся в долевой собственности. Вместе с тем законопроектом не предусмотрено внесение изменений в части исключения из-под действия указанного запрета земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности.

Кроме того, законопроект не содержит достаточных гарантий соблюдения интересов участников долевой собственности при обращении взыскания на земельный участок в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом.

При этом законопроектом предлагается распространить на передачу в залог находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения правила передачи такого земельного участка в аренду при наличии участника (участников) долевой собственности, выразивших на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей земельного участка в аренду или с условиями договора аренды. Согласно данным правилам земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности более чем пяти лиц, может быть передан в аренду даже если кто-то из участников долевой собственности выразит несогласие с передачей земельного участка в аренду или с условиями договора аренды, но с сохранением за такими лицами права выделить земельный участок в счет принадлежащих земельной доли или земельных долей без согласия на то арендатора и с прекращением договора аренды в отношении выделенного земельного участка.

Указанные обстоятельства не могут не вызывать серьезных опасений в части возможных нарушений при передаче в залог земельных участков, находящихся в долевой собственности, прав и законных интересов участников долевой собственности, не являющихся должниками по обеспечиваемому таким образом обязательству, в связи со следующим.

Согласно статье 1 Закона N 102-ФЗ по договору об ипотеке залогодателем может быть не только сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, но и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Исходя из пункта 1 статьи 50, статьи 51, подпункта 21 пункта 1 статьи 55, пункта 1 статьи 56, статей 58, 61 Закона N 102-ФЗ на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, заложенный по договору об ипотеке, для удовлетворения требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, залогодержатель по решению суда вправе обратить взыскание. В таком случае земельный участок подлежит реализации путем продажи с публичных торгов. При этом по установленными правилам проведения торгов возможны случаи, когда залогодержатель вправе приобрести заложенное имущество по цене на 25 процентов ниже его начальной продажной цены. Из вырученной от реализации заложенного по договору об ипотеке земельного участка суммы, удерживаются суммы, необходимые для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на него и его реализацией, оставшаяся после этого сумма распределяется органом, осуществляющим исполнение судебных решений, между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду "подпункт 2.1 пункта 2 статьи 55 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

В соответствии с пунктом 3 статьи 54 Закона N 102-ФЗ в случаях, когда предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенный земельный участок отсрочить его реализацию на срок до одного года при условии превышения его стоимости суммы требований залогодержателя.

На основании пункта 1 статьи 60 Закона N 102-ФЗ залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, только если удовлетворит все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм.

Следует также учитывать, что в соответствии с пунктом 1 статьи 14, пунктами 1, 8 статьи 14.1 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решениями участников долевой собственности, которые принимаются на общем собрании участников долевой собственности (далее - общее собрание) по ограниченному пунктом 3 статьи 14 Закона N 101-ФЗ перечню вопросов. Общее собрание может проводиться по предложению лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции (далее - сельхозпроизводители). Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющих более чем 50 процентами таких долей. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

Таким образом, в случае принятия законопроекта в предлагаемой редакции земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности более чем пяти лиц (на практике количество участников долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения зачастую исчисляется сотнями), может быть передан в залог в обеспечение обязательства сельхозпроизводителя по решению всего лишь чуть более 10 процентов участников долевой собственности от их общего числа или по решению участников долевой собственности, владеющих чуть более чем 25 процентами долей в праве общей собственности на земельный участок, а в некоторых случаях достаточно голоса одного участника, владеющего 20 процентами долей. Такое решение может состояться даже при наличии участника (участников) долевой собственности, выразившего (выразивших) на общем собрании несогласие с передачей земельного участка в залог или с условиями договора залога.

При этом никаких мер, направленных на обеспечение реализации права указанных лиц на выдел земельного участка (земельных участков) в счет принадлежащих им долей до обращения взыскания на земельный участок, находящийся в долевой собственности и переданный в залог, законопроект не содержит.

Из пояснительной записки неясна целесообразность и обоснованность риска участников долевой собственности, не являющихся должниками по обеспечиваемому залогом обязательству, лишиться права собственности на весь принадлежащий им земельный участок (доли в праве) в целях обеспечения обязательства другого лица или группы лиц (например, сельхозпроизводителя, который является участником долевой собственности на земельный участок, арендует или фактически использует земельный участок) в отсутствие условий повлиять на надлежащее исполнение такого обязательства.

Вместе с тем, с учетом изменений, внесенных в Закон N 101-ФЗ Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" для сельхозпроизводителя, использующего земельный участок, находящийся в долевой собственности, предусмотрен упрощенный порядок приобретения долей в праве на такой земельный участок.

Так, пунктом 4 статьи 12 Закона N 101-ФЗ установлено право сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующих земельный участок, находящийся в долевой собственности, приобрести земельные доли, находящиеся в муниципальной собственности, по льготной цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Согласно пункту 2 статьи 7 Закона N 102-ФЗ участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

В связи с указанным, при несогласии участника (участников) общей долевой собственности на передачу земельного участка, находящегося в долевой собственности, в залог, по мнению Комитета, передача такого земельного участка в залог по решению относительно незначительной группы лиц или одного лица недопустима без должного обеспечения сохранения прав таких участников общей долевой собственности на доли в праве на земельный участок в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства. Например, посредством более высоких требований к кворуму общего собрания по вопросу передачи земельного участка в залог и признания решения о передаче земельного участка в залог принятым при единогласном решении всех присутствующих на общем собрании. В ином случае следует проработать вопрос установления особенностей обращения взыскания на переданный в залог земельный участок, не допускающих реализацию земельного участка на торгах без выдела земельного участка (земельных участков) в счет доли (долей), принадлежащих выразившим несогласие с передачей земельного участка в залог или с условиями договора залога. Необходимость таких мер обусловлена требованиями Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, и основными началами гражданского законодательства в части неприкосновенности собственности и свободы договора.

Учитывая вышеизложенное, Комитет Государственной Думы по земельным отношениям и строительству рекомендует субъекту законодательной инициативы доработать законопроект с учетом указанных замечаний и предложений и внести измененную редакцию законопроекта в Государственную Думу в установленном порядке.

Председатель Комитета

А.Ю. Русских