Энциклопедия решений. Передача в аренду имущества казенным учреждением

Передача в аренду имущества казенным учреждением

При осуществлении казенным учреждением деятельности по сдаче в аренду имущества помимо норм гражданского законодательства, регулирующих отношения по договорам аренды, необходимо учитывать особенности правового положения государственных (муниципальных) учреждений. Рассмотрим, по каким основным направлениям руководитель казенного учреждения должен организовать работу, если принято принципиальное решение о сдаче имущества в аренду.

Прежде всего следует уяснить: а есть ли у учреждения правовые основания для осуществления деятельности по сдаче имущества в аренду?

Казенное учреждение согласно п. 4 ст. 50 ГК РФ; п. 3 ст. 14 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", п. 3 ст. 161 БК РФ вправе сдавать имущество в аренду только в том случае, если такое право предусмотрено в его учредительном документе.

Внимание

Если в уставе учреждения прямо предусмотрен вид деятельности "сдача имущества в аренду", можно сразу приступать к работе по организации и оформлению сделки. Если же подобных положений учредительные документы не содержат, то для начала в них следует внести изменения. При этом ссылка на наличие в учредительных документах формулировки типа "иная приносящая доход деятельность в соответствии с действующим законодательством" не всегда рассматривается специалистами контролирующих органов в качестве достаточного основания для сдачи имущества в аренду.

Одобрение сделки

Казенному учреждению обязательно необходимо получить согласие на совершение сделки от собственника имущества (п. 4 ст. 298 ГК РФ).

Под собственником имущества в данном случае понимается, как правило, орган, осуществляющий в отношении учреждения функции и полномочия учредителя (далее - учредитель). При этом порядок осуществления учредителями своих полномочий определяется на уровне того публично-правового образования, на базе имущества которого создано учреждение.

Например, федеральные казенные учреждения обязаны согласовывать со своими учредителями сделки по передаче соответствующих видов имущества в аренду согласно требованиям подпунктов "к" и "л" п. 3 Положения об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального казенного учреждения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 N 537.

Конкретный перечень документов, необходимых для одобрения сделки, сроки и порядок их предоставления необходимо уточнять у учредителя. Например, достаточно подробный Перечень документов, необходимых для согласования сделки по передаче недвижимого имущества в аренду, приведен в письме Минобрнауки России от 30.05.2012 N 15-2812.

От имени собственника при согласовании сделок с государственным и муниципальным имуществом, закрепленным за казенными учреждениями на праве оперативного управления, может выступать не только учредитель, но и орган, на который возложены функции по управлению имуществом публично-правового образования (на федеральном уровне - Росимущество). Казенные учреждения, как правило, напрямую с такими органами не "контактируют" - все необходимые согласования обычно проводит учредитель и направляет в подведомственные учреждения только итоговые решения, уже согласованные с органом по управлению имуществом.

Организация конкурсных процедур

Согласно ч. 1, п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) договор аренды имущества, закрепленного на праве оперативного управления за казенным учреждением, может быть заключен только по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения этих договоров, за исключением случаев, перечисленных в ч.ч. 1 и 3.1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 утверждены:

- Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров аренды;

- Перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса.

В соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока аренды, заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года (если срок не уменьшен на основании заявления арендатора).

Более того, согласно ч. 10 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ при соблюдении перечисленных выше условий учреждение - арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Внимание

Передача в аренду государственного или муниципального имущества некоммерческим организациям, не осуществляющим деятельность, приносящую доход, и физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, может осуществляться без проведения торгов и без предварительного согласования с антимонопольным органом (п. 9 Разъяснения ФАС России от 02.06.2010).

Оформление договора аренды

После получения всех необходимых согласований и проведения в установленных случаях конкурсных процедур должностные лица казенного учреждения могут приступать к оформлению (заключению) договора аренды, руководствуясь общими для всех экономических субъектов положениями гражданского законодательства. В качестве арендодателя в договоре выступает казенное учреждение - балансодержатель имущества.

На уровне публично-правовых образований или отдельных учредителей может предусматриваться требование о применении при заключении таких договоров типовых условий, утвержденных уполномоченным органом (на федеральном уровне таким органом является Минэкономразвития России).

При заключении договора аренды желательно детально определить порядок компенсации арендатором коммунальных, эксплуатационных и иных расходов, которые несет арендодатель в отношении переданного в аренду имущества (если арендатор не заключает договоры на оказание соответствующих услуг самостоятельно).

Подобные расходы арендодателя могут учитываться при определении размера арендной платы (в том числе в качестве ее переменной части). Однако наибольшее распространение в настоящее время получила практика их компенсации сверх суммы арендной платы.

Внимание

Нормы налогового и гражданского законодательства не запрещают соглашения о возмещении расходов по уплате "имущественных" налогов (налога на имущество организаций, земельного и транспортного налога) в соответствии с договорами возмещения затрат при передаче имущества в аренду. В ряде случаев обязанность арендаторов по компенсации указанных расходов прямо предусматривается уполномоченными органами при определении порядка передачи в аренду объектов, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.

Финансовые и налоговые последствия

Доходы

Доходы, получаемые в виде арендной платы за передачу в возмездное пользование государственного или муниципального имущества, закрепленного за казенным учреждениями на праве оперативного управления, подлежат зачислению в соответствующий бюджет (п. 3 ст. 41, ст. 42, п. 3 ст. 161 БК РФ).

При этом полномочия по администрированию доходов бюджета от аренды государственного (муниципального) имущества, находящегося в оперативном управлении казенных учреждений, могут осуществлять не только органы, на которые возложены функции по управлению имуществом публично-правового образования, но и иные органы власти (местного самоуправления), подведомственные им казенные учреждения в пределах установленных полномочий (смотрите, например, письмо Минфина России от 14.06.2012 N 02-04-10/2141).

Содержание имущества

По общему правилу расходы на содержание имущества, переданного в аренду, балансодержателем которого является казенное учреждение, несут арендаторы (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Однако иной порядок осуществления расходов по содержанию имущества, переданного в аренду, может быть предусмотрен положениями:

- действующего законодательства;

- договора аренды.

Таким образом, казенные учреждения могут осуществлять различные расходы по содержанию имущества, учитываемого в их балансовом учете, но переданного в аренду (безвозмездное пользование).

Некоторые расходы по содержанию имущества, возлагаемые в установленном порядке на арендаторов, могут производиться казенными учреждениями с последующей компенсацией затрат арендаторами (речь идет прежде всего о расходах, связанных с оплатой эксплуатационных, коммунальных и административно-хозяйственных услуг).

В любом из перечисленных выше случаев расходы по содержанию имущества, закрепленного за казенными учреждениями на праве оперативного управления и переданного в аренду (безвозмездное пользование), осуществляются в общеустановленном для получателей бюджетных средств порядке (ст.ст. 161, 219 БК РФ):

- за счет средств бюджета на основании бюджетной сметы;

- в пределах лимитов бюджетных обязательств, доведенных в установленном порядке на указанные цели.

Налогообложение

Казенные учреждения в соответствии с пп. 33.1 п. 1 ст. 251 НК РФ (в редакции Федерального закона от 24.11.2014 N 366-ФЗ, действующей с 1 января 2015 года) не учитывают доходы в виде средств, полученных от оказания услуг (выполнения работ). Учитывая, что сдача имущества в аренду для целей налогообложения является услугой (см. п. 5 ст. 38 НК РФ, письма Минфина России от 03.08.2009 N 03-11-11/154, от 04.04.2007 N 03-07-15/47, письмо УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 N 20-12/061162), можно сделать вывод, что средства, полученные казенными учреждениями от сдачи имущества в аренду, не учитываются в составе доходов (письмо Минфина России от 28.04.2015 N 03-03-05/24417).

До 1 января 2015 года согласно разъяснениям уполномоченных органов казенные учреждения должны были учитывать доходы от сдачи имущества в аренду в общеустановленном порядке (см., например, письма Минфина России от 27.03.2015 N 03-03-05/16992, ФНС России от 21.09.2011 N ЕД-4-3/15432@, Федерального казначейства от 21.06.2012 N 42-2.2-04/32) (подробнее см. материал "Реализация в казенных учреждениях положений пп. 33.1 п. 1 ст. 251 НК РФ").

Операции по оказанию казенными учреждениями услуг по предоставлению в аренду государственного (муниципального) имущества не признаются объектом налогообложения НДС в соответствии с пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ (письма Минфина России от 10.04.2015 N 03-07-15/20611, от 29.12.2014 N 03-07-11/68338 65191, от 19.09.2014 N 03-07-14/46917).

Операции по возмещению затрат на содержание арендованных помещений для казенных учреждений не являются объектом обложения НДС (письмо Минфина России от 24.03.2009 N 03-03-05/47), а суммы НДС, выставляемые поставщиками коммунальных услуг, при перевыставлении счетов арендаторам отдельно не выделяются и включаются в общую сумму компенсации.

Применение КОСГУ при планировании доходов и расходов

Расчеты с арендаторами должны учитываться по кодам КОСГУ с учетом требований Указаний, утвержденных приказом Минфина России от 01.07.2013 N 65н (далее - Указания N 65н).

Так, доходы от аренды подлежат отражению по коду 120 "Доходы от собственности" КОСГУ. В данном случае под доходами от аренды понимается вся сумма арендной платы. В частности, по коду КОСГУ 120 должны учитываться обе части арендной платы, если эта плата состоит из двух частей:

- постоянной;

- переменной (исчисляемой исходя из стоимости коммунальных, эксплуатационных и иных аналогичных услуг, потребляемых арендатором).

Если помимо (сверх) арендной платы арендаторами уплачиваются суммы в целях компенсации расходов арендодателя по оплате коммунальных и иных аналогичных расходов, то поступления необходимо отражать по коду 130 "Доходы от оказания платных услуг (работ)" КОСГУ в качестве "возмещения расходов, понесенных в связи с эксплуатацией государственного (муниципального) имущества, закрепленного на праве оперативного управления".

Темы

Договор аренды

Особенности правового положения казенных учреждений

Договоры на передачу государственного или муниципального имущества во временное владение и (или) пользование

См. также

Государственное и муниципальное имущество

Передача в аренду части недвижимого имущества, принадлежащего государственным (муниципальным) учреждениям на праве оперативного управления

Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

Учет расчетов при предоставлении казенным учреждением нежилого помещения в аренду или безвозмездное пользование

Учет имущества, переданного в аренду или безвозмездное пользование (для госсектора)

Содержание имущества, переданного казенным учреждением в безвозмездное пользование или аренду

Налогообложение при аренде. Учет у арендодателя (для госсектора)