Энциклопедия решений. Договор аренды (май 2025)

Договор аренды

Внимание

В связи с принятием после 22.02.2022 международных санкций в отношении РФ, ее граждан и организаций, а также антисанкционных мер, запрещено совершение ряда сделок с лицами, находящимися под санкциями, а также исполнение заключенных с ними сделок. Совершение и исполнение таких сделок возможно только при наличии временного разрешения, выдаваемого Правительством РФ. Подробнее об этом здесь.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Параграф 1 главы 34 ГК РФ объединяет общие нормы, регулирующие отношения, связанные с арендой. Эти нормы применяются, если иное регулирование не предусмотрено положениями параграфов 2-6 главы 34 ГК РФ об отдельных видах договора аренды и договорах аренды отдельных видов имущества (ст. 625 ГК РФ), к которым отнесены:

- прокат;

- аренда транспортных средств (с экипажем и без);

- аренда зданий, сооружений, помещений, земельных участков (недвижимости);

- аренда предприятий;

- финансовая аренда (лизинг).

Например, к договору лизинга в силу ст. 625 ГК РФ применяются общие положения об арендной плате (постановление АС Уральского округа от 02.11.2021 N Ф09-9106/18). Напротив, ст. 642 ГК РФ установлено, что к договору аренды транспортных средств без экипажа не применяются общие нормы о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок (решение АС Республики Карелия от 14.09.2020 N А26-8833/2019).

Кроме того, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Такие особенности установлены, например, ЗК РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федеральным законом от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", Федеральным законом от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации...", Федеральным законом от 29.12.2006 N 244-ФЗ, Федеральным законом от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации", Федеральным законом от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях".

Особенности регулирования отношений, связанных с арендой отдельных видов имущества, могут выражаться в наличии тех или иных требований, в том числе административного характера, касающихся субъектного состава договора, порядка оплаты, порядка определения контрагента, порядка заключения договора, существенных условий договора и т.п. Так, например, особенности передачи в аренду государственного и муниципального имущества предусмотрены ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и Порядком, утв. приказом ФАС России от 21.03.2023 N 147/23; в определенных случаях договоры аренды должны заключаться с соблюдением порядка, предусмотренного Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (п. 32 ч. 1 ст. 93 указанного закона); предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с нормами главы V.1 ЗК РФ (см. также ст. 9 и 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Основными квалифицирующими признаками аренды являются возникновение у арендатора на возмездной основе (ст. 606, 614 ГК РФ) временного (то есть на определенный либо неопределенный срок - ст. 610 ГК РФ) права пользования либо прав владения и пользования (ст. 606 ГК РФ) в отношении объекта аренды. При этом объектом аренды может быть только индивидуально определенная и непотребляемая вещь, то есть такая, чье использование не лишает ее свойств, эксплуатация которых по существу и является целью аренды (ст. 607, 128 ГК РФ). Признак непотребляемости вещи связан с необходимостью ее возврата; свойства объекта должны позволять вернуть объект по истечению срока договора аренды арендодателю, не теряя своих свойств (ст. 607, 128 ГК РФ, см. постановления Десятого ААС от 29.09.2020 N 10АП-13424/20, Девятого ААС от 04.07.2019 N 09АП-29104/19).

Договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам (постановления Десятого ААС от 06.02.2023 N 10АП-543/23, Одиннадцатого ААС от 24.10.2022 N 11АП-13261/22, Девятнадцатого ААС от 18.01.2022 N 19АП-2869/21). По нему осуществляется встречное исполнение (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, постановление АС Северо-Кавказского округа от 13.12.2022 N Ф08-13086/22).

Тема

Договоры и иные сделки

См. также

Отличия договора аренды от иных гражданско-правовых договоров

Стороны договора аренды

Предварительный договор аренды

Существенные условия договора аренды

Объекты аренды

Форма договора аренды

Государственная регистрация договора аренды

Срок договора аренды

Арендная плата

Исполнение договора аренды

Субаренда

Прекращение договора аренды

Выкуп арендованного имущества

Ответственность сторон по договору аренды

Недействительность договора аренды

Особенности и последствия признания незаключенным договора аренды

Отличия аренды государственного (муниципального) имущества и имущества, находящегося в частной собственности

Неосновательное обогащение по договору аренды

Гражданско-правовой договор. Общие положения

Налогообложение при аренде. Учет у арендатора

Налогообложение при аренде. Учет у арендодателя

Передача имущества в аренду (для бюджетной сферы)

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Договор аренды имущества

Договор аренды нежилого помещения

Договор аренды земельного участка

Ещё...

Практические ситуации

Построить список