Энциклопедия решений. Передача в аренду части недвижимого имущества, принадлежащего государственным и муниципальным учреждениям на праве оперативного управления

Передача в аренду части недвижимого имущества, принадлежащего государственным (муниципальным) учреждениям на праве оперативного управления

ГАРАНТ:

Решение может применяться в казенных, бюджетных и автономных учреждениях

Отношения, связанные с временным пользованием одним лицом имуществом другого лица за плату, регулируются нормами о договоре аренды (ст. 606 ГК РФ). В то же время ст. 607 ГК РФ устанавливает, что объектами аренды могут быть только вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), не упоминая о том, что предметом договора аренды может быть и часть вещи.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73, ГК РФ допускает заключение такого договора аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Тем самым ВАС РФ признал, что предметом аренды могут быть и части вещи, например, часть здания, помещения, часть земельного участка и т.п.

Таким образом, правоотношения из договора, предусматривающего предоставление во временное пользование части недвижимого имущества, регулируются нормами о договоре аренды. В частности, на такие отношения распространяются правила о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ), преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), требования о регистрации договора, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ)*(1). При этом арендное обременение устанавливается на весь объект (здание, земельный участок и т.п.) в целом (п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73).

Согласно п.1 ст. 296, п. 3 ст. 298 ГК РФ учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться, в частности, недвижимым имуществом, переданным ему на праве оперативного управления*(2).

Передача части недвижимого имущества в аренду представляет собой один из способов распоряжения этим имуществом, поэтому для заключения договора аренды учреждению необходимо получить согласие собственника имущества.

Кроме того, передача бюджетным или автономным учреждением части недвижимого имущества в пользование может требовать согласования в качестве крупной сделки (п. 13 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", ст. 14 Федерального закона от 03.11.2006 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях").

Передача государственного и муниципального имущества в аренду осуществляется с соблюдением порядка, установленного Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ). Согласно ч.ч. 1 и 3 ст. 17.1 этого Закона любые договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным (муниципальным) учреждениям, должны заключаться по результатам проведения конкурсов или аукционов, за исключением случаев, указанных в этом законе.

Внимание

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при передаче в аренду недвижимости, закрепленной на праве оперативного управления за государственным (муниципальным) учреждением, заключению договора аренды должно предшествовать проведение независимой оценки. При этом указанные в отчете оценщика стоимость объекта оценки и размер арендной платы имеют рекомендательный характер, а размер арендной платы определяется в договоре аренды по соглашению сторон.

______________________________

*(1) Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснил, если одно лицо передало имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний и стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, считается, что такое соглашение, несмотря на отсутствие государственной регистрации, связало их обязательством; такое обязательство подлежит исполнению в соответствии с условиями договора. В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям арендатора и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

*(2) Согласие учредителя автономного учреждения требуется только в случае распоряжения недвижимым имуществом, закрепленным за ним учредителем или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение этого имущества (ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях").

Темы

Передача в аренду имущества казенным учреждением

Передача в аренду имущества бюджетным учреждением

Передача в аренду имущества автономным учреждением

См. также

Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

Учет операций по передаче в аренду части недвижимого имущества (для госсектора)