Энциклопедия решений. Как организовать учет по Стандарту "Аренда" (для бюджетной сферы) (ноябрь 2024)

Как организовать учет по СГС "Аренда" (для госсектора)

Смотрите в этом материале:

В каких случаях надо применять СГС "Аренда"

В каких случаях СГС "Аренда" не применяется

Как разграничить операционную и финансовую аренду

Дата классификации объектов учета аренды

Какие условия включить в договор операционной аренды для устранения сомнений в его классификации

Каким документом оформить решение об отнесении аренды к финансовой или операционной

Как подготовиться к применению СГС "Аренда"

Как провести инвентаризацию переданного или полученного в аренду имущества перед первым применением СГС "Аренда"

Как определить дисконтированную стоимость арендных платежей при финаренде

Как рассчитать сумму процентных доходов и расходов по договору финаренды

Когда имущество надо учитывать в составе "Инвестиционной недвижимости"

Может ли арендодатель признавать аренду финансовой, а арендатор операционной

Реклассификация объектов учета аренды

В каких случаях надо применять СГС "Аренда"

С 2018 года учреждения, заключающие договоры аренды, при ведении бухгалтерского учета должны применять Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора "Аренда", утвержденный приказом Минфина России от 31.12.2016 N 258н (далее - Стандарт "Аренда").

Перечень правоотношений (виды договоров), на которые распространяется Стандарт "Аренда", установлен положениями п. 2 Стандарта "Аренда". Указанный перечень включает договоры аренды (в том числе лизинга) и договоры безвозмездного пользования.

Примечание

Законодательством установлены ограничения на заключение договора аренды и договора безвозмездного пользования организациями госсектора.

Согласно положениям ст. 298 ГК РФ правоспособность государственных (муниципальных) учреждений ограничена.

Так, казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества.

Бюджетные учреждения без согласия собственника не вправе распоряжаться:

- ОЦДИ, закрепленным за ним собственником или приобретенным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества;

- недвижимым имуществом.

Остальным имуществом, закрепленным на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Автономные учреждения без согласия собственника не вправе распоряжаться:

- недвижимым имуществом, закрепленными собственником или приобретенным за счет средств, выделенных им на приобретение такого имущества;

- особо ценным движимым имуществом, закрепленными собственником или приобретенным за счет средств, выделенных им на приобретение такого имущества;

- особо ценным движимым имуществом, приобретенным за счет доходов от приносящей доход деятельности (при внесении в уставный (складочный) капитал других юридических лиц или иной передаче имущества другим юридическим лицам в качестве их учредителя или участника).

От имени публично-правового образования права собственника осуществляют уполномоченные органы власти, органы местного самоуправления (ст. 214, 215 ГК РФ).

В каких случаях СГС "Аренда" не применяется?

Стандарт "Аренда" не применяется (п.п. 4, 10 Стандарта "Аренда"):

1. При предоставлении участков недр в целях осуществления геологического изучения недр, разведки и (или) добычи полезных ископаемых (нефти, природного газа, иных аналогичных невозобновляемых ресурсов);

2. При передаче арендатору материальных ценностей, относящихся для целей бухгалтерского учета к биологическим активам. В настоящее время определение понятия "биологические активы" в законодательстве по бухгалтерскому учету отсутствует. Федеральный Стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора "Биологические активы" вступит в силу не ранее 1 января 2021 года (п. 22 Программы разработки федеральных Стандартов бухгалтерского учета для организаций государственного сектора на 2018 - 2020 гг., утвержденной приказом Минфина России от 28.02.2018 N 36н);

3. При передаче во временное пользование материальных носителей, в которых выражены результаты интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации при принятии на учет активов, относящихся для целей бухгалтерского учета к нематериальным активам;

4. При закреплении государственного (муниципального) имущества на праве оперативного управления за субъектами учета для выполнения возложенных на них полномочий (функций).

Кроме того, согласно п.п. 32, 383 Инструкции N 157н и Методическим указаниям по применению федерального Стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора "Аренда", направленных письмом Минфина России от 13.12.2017 N 02-07-07/83464 (далее - Методрекомендации N 02-07-07/83464) Стандарт "Аренда" не применяется при передаче объектов нефинансовых активов учреждениями, созданными собственником государственного (муниципального) имущества, при выполнении ими функций по содержанию государственного (муниципального) имущества, и организационно-техническому обеспечению иных учреждений (органов власти), созданных собственником, в целях использования последними указанного имущества при выполнении возложенных на них функций (полномочий), без возложения на пользователя имущества обязанности по его содержанию. Типичный пример - Судебный департамент при Верховном Суде РФ, который осуществляет организационное обеспечение деятельности федеральных судов общей юрисдикции (п. 3 ст. 37 Федерального конституционного закона от 07.02.2011 N 1-ФКЗ "О судах общей юрисдикции в Российской Федерации").

Пример. Определение состава правоотношений в целях применения Стандарта "Аренда"

Учреждением заключен договор, предусматривающий сдачу в наем жилых помещений.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договоры найма жилого помещения регламентируются нормами Главы 35 "Наем жилого помещения" ГК РФ, а не нормами Главы 34 "Аренда" ГК РФ.

При этом в п. 2 Стандарта "Аренда" сказано, что он распространяется только на правоотношения в рамках договора аренды и безвозмездного пользования. Поэтому применять Стандарт "Аренда" в рассматриваемом случае не нужно.

Кроме того, договор найма жилого помещения может заключаться только для целей проживания граждан (ст. 678 ГК РФ). Во всех остальных случаях передачи жилого помещения во временное пользование за плату стороны должны заключить договор аренды.

Как разграничить операционную и финансовую аренду?

Стандарт "Аренда" устанавливает различные учетные правила в зависимости от того, является ли аренда операционной или финансовой.

Передача в аренду непроизведенных активов (земельных участков) является операционной арендой (п. 16 Стандарта "Аренда"). Во всех остальных случаях необходимо принимать во внимание условия договоров.

Согласно п. 12 Стандарта "Аренда" основанием для квалификации объектов учета аренды в качестве операционной аренды является наличие хотя бы одного из следующих признаков:

а) срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении;

б) на дату классификации объектов учета аренды общая сумма арендной платы (платы за пользование имуществом, предусмотренной договором за весь срок пользования имуществом) и сумма всех платежей (выкупной цены), необходимых для реализации права выкупа имущества по окончании срока пользования имущества), ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества.

Внимание

В соответствии с п. 15 Стандарта "Аренда" объекты учета аренды по договору, в рамках которого арендные платежи являются только платой за пользование арендованным имуществом, относятся к операционной аренде.

Согласно п. 13 Стандарта "Аренда" для квалификации объектов учета аренды в качестве неоперационной (финансовой) аренды достаточно одного из следующих признаков:

а) срок пользования имуществом сопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества;

Примечание

Оставшийся срок начисления амортизации не является оставшимся сроком полезного использования имущества.

б) на дату классификации объектов учета аренды сумма всех арендных платежей (ожидаемых экономических выгод арендодателя) сопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества;

в) предусмотрена передача права собственности на арендованное имущество арендатору по истечении срока аренды или при условии внесения выкупной цены;

г) передаваемое в пользование имущество носит специализированный характер, позволяющий только пользователю (арендатору) использовать его без существенных изменений (реконструкции (модификации);

д) передаваемое в пользование имущество не может быть заменено другим имуществом без дополнительных финансовых расходов;

е) предусмотрено приоритетное право арендатора на продление договора аренды на дополнительный срок при сохранении прежнего уровня арендных платежей либо арендной платы, в том числе ниже рыночного;

ж) убытки (прибыль) от изменений справедливой стоимости передаваемого в пользование имущества в течение срока договора относятся на пользователя такого имущества, в том числе вследствие увеличения арендных платежей (арендной платы) по одностороннему решению собственника (правообладателя) имущества;

з) предусмотрено предоставление арендодателем рассрочки по оплате арендных платежей (арендной платы и (или) выкупной стоимости арендованного имущества).

Внимание

Объекты учета аренды, возникающие по договору аренды, предусматривающему предоставление арендодателем рассрочки по оплате арендных платежей (арендной платы и (или) выкупной стоимости арендованного имущества), классифицируются для целей Стандарта "Аренда" объектами учета неоперационной (финансовой) аренды.

В качестве неоперационной (финансовой) аренды классифицируются объекты учета аренды:

- при передаче имущества из казны публично-правового образования за плату или в безвозмездное пользование коммерческим и (или) некоммерческим организациям (при наличии вышеперечисленных признаков);

- при заключении организациями госсектора договора лизинга, в которых они выступают либо арендодателями (лизингодателями), либо арендаторами (лизингополучателями).

На практике могут быть выявлены признаки одновременно операционной и финансовой аренды. В таком случае может возникать коллизия правовых норм.

Например, если в аренду передается особое имущество, которое может использовать только арендатор (пп. "г" п. 13 Стандарта "Аренда"). При этом договор не содержит условий о внесении выкупной стоимости, арендные платежи являются только платой за пользование имуществом (п. 15 Стандарта "Аренда").

Поскольку в соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ понятия арендная плата и плата за пользование имуществом используются как идентичные термины, коллизия между п. 15 и п. 13 Стандарта "Аренда" с юридической точки зрения может возникать достаточно часто.

Норма п. 15 Стандарта "Аренда" в данном случае носит специальный характер, соответственно, приоритетна. Однако по данной ситуации требуются дополнительные разъяснения Минфина России.

Отдельного рассмотрения заслуживает следующий вопрос: в соответствии с пп. "б" п. 13 Стандарта "Аренды" аренда признается финансовой, если на дату классификации сумма всех арендных платежей (ожидаемых экономических выгод арендодателя) сопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества. Означает ли это, что при заключении договора аренды в обязательном порядке необходимо определять справедливую стоимость имущества для оценки соответствия ее положениям в пп. "б" п. 13 Стандарта "Аренда"?

Логичнее ответить на данный вопрос положительно. Согласно п. 59 федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора "Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций государственного сектора", утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 N 256н (далее - Стандарт "Концептуальные основы"), справедливая стоимость определяется на основании документально подтвержденных данные о рыночных ценах, полученные от независимых экспертов (оценщиков), либо сформированных субъектом учета самостоятельно путем изучения рыночных цен в открытом доступе. При этом формулировка "документально подтвержденные" подразумевает наличие справки или иного аналогичного документа о справедливой стоимости.

Если учреждение из года в год заключает договор аренды на одно и тоже имущество с одним и тем же арендодателем, возникает вопрос: можно ли квалифицировать такую аренду как операционную?

Положительный ответ на данный вопрос возможен в случае, если в тексте договора отсутствуют условия, предусмотренные п. 13 Стандарта "Аренда". При этом важно иметь в виду, что в соответствии с пп. "е" п. 13 Стандарта "Аренда" финансовой считается аренда при наличии в договоре прямо закрепленного приоритетного права арендатора на продление договора аренды на дополнительный срок при сохранении прежнего уровня арендных платежей либо арендной платы, в том числе ниже рыночного. А в соответствии с п. 15 Стандарта "Аренда" объекты учета аренды по договору, в рамках которого арендные платежи являются только платой за пользование арендованным имуществом, относятся к операционной аренде.

Пример

1. Учреждение ежегодно заключает договор аренды недвижимого имущества на срок менее одного года, не требующий госрегистрации в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ, но арендные платежи являются только платой за пользование арендованным имуществом. При таких обстоятельствах аренда относится к операционной.

2. В договоре содержится условие об автоматической пролонгации, т. е. срок договора продлевается "автоматически". В этом случае сторонам не требуется совершать каких-либо дополнительных действий, направленных на продолжение арендных отношений: если ни одна из сторон не заявила возражения относительно нового срока действия договора, договор аренды считается заключенным на новый срок на прежних условиях (если стороны не придут к соглашению об изменении его условий) (постановление Тринадцатого ААС от 17.09.2013 N 13АП-15292/13). Соответственно, для классификации объектов учета аренды договор считается вновь заключенным и не подпадает под условие пп. "е" п. 13 Стандарта "Аренда".

Дата классификации объектов учета аренды

Согласно п. 11 Стандарта "Аренда" Классификация объектов учета аренды и их оценка осуществляется на более раннюю дату из следующих дат:

- дата принятия субъектом учета обязательств в отношении основных условий пользования и содержания имущества, предусмотренных договором (в случае принятия условий пользования переданного в безвозмездное пользование имущества без заключения простой письменной формы договора);

- дата подписания договора аренды (имущественного найма) либо договора безвозмездного пользования.

Именно датой классификации в бухгалтерском учете арендатора и арендодателя отражаются операции по первоначальному признанию объектов учета аренды. При этом дата фактической передачи имущества в аренду, а также дата регистрации договора аренды в случаях, установленных законодательством РФ, в целях применения Стандарта "Аренда" не имеет значения.

Пример

Договор операционной аренды заключен 20 января текущего финансового года. Согласно условиям договора имущество будет передано арендатору 1 февраля текущего финансового года. Признание объектов учета аренды как у арендатора, так и у арендодателя необходимо отразить датой заключения договора, т.е. 20 января.

Какие условия включить в договор операционной аренды для устранения сомнений в его классификации

Если у субъекта учета отсутствует обязанность применять типовые формы договоров аренды (см., например, письмо Росимущества N ОД-14/6246 от 18.02.2016), можно доработать применяемую форму договора в целях исключения в будущем разногласий с ревизорами по вопросам классификации договора (отнесения аренды к финансовой или операционной).

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 12 Стандарта "Аренда" для признания аренды операционной необходимо исключить признаки, содержащиеся в п. 13 Стандарта "Аренда". В частности, не допускать в тексте договора о приоритетном праве арендатора на продление договора аренды на дополнительный срок при сохранении прежнего уровня арендной платы и о предоставлении арендодателем рассрочки по оплате предусмотренных договором платежей.

Кроме того, целесообразно обеспечить выполнение следующих условий:

- установить не только срок аренды, но и указать информацию о предполагаемом оставшемся сроке полезного использования объекта имущества. Это позволит подтвердить, что срок аренды меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества. При этом в договор также целесообразно прямо предусмотреть обязанность арендатора возвратить объект аренды по окончании периода действия договора в состоянии, позволяющем арендодателю использовать данное имущество в дальнейшем (см. раздел II.1 Методрекомендаций N 02-07-07/83464).

- подтвердить, что общая сумма арендной платы ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды. При этом, учитывая, что понятие "справедливая стоимость" применяется в целях учета организациями госсектора, включать информацию о ней в договор о передаче имущества, заключаемого с коммерческой организацией или физическим лицом.

Каким документом оформить решение об отнесении аренды к финансовой или операционной

При решении вопроса об отнесении аренды к операционной или финансовой бухгалтер руководствуется нормами п.п. 12-16 Стандарта "Аренда" и своим профессиональным суждением.

Согласно положениям п. 37 Федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора "Представление бухгалтерской (финансовой) отчетности", утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 N 260н, информация о профессиональных суждениях, выработанных в процессе применения учетной политики и оказывающих существенное влияние на показатели бухгалтерской (финансовой) отчетности (например, профессиональные суждения о том, являются ли договоры соглашениями об аренде), подлежит раскрытию в пояснительной записке к отчетности.

Требование о документальном оформлении факта принятия соответствующего суждения для его фиксации, нормами законодательства, регулирующими вопросы бухгалтерского учета в организациях госсектора, не установлено. Однако наличие документально оформленного профессионального суждения на практике позволит облегчить сбор и передачу информации в целях формирования отчетности.

Поскольку унифицированного бланка профессионального суждения нормы действующего законодательства РФ не содержат, данный документ может быть составлен в произвольной форме.

Как подготовиться к применению Стандарта "Аренда"?

При формировании отчетности за 2017 год требования приказа N 258н не применяются (см. письмо Минфина России от 13.12.2017 N 02-07-07/83463, далее - Методуказания N 02-07-07/83463).

Однако необходимо организовать и провести ряд подготовительных мероприятий по применению Стандарта "Аренда" в 2018 году. Перечень таких мероприятий приведен в п. 2 Методуказаний N 02-07-07/83463.

Поскольку Стандарт "Аренда" регламентирует две различные учетные модели в зависимости от вида аренды (операционная или финансовая), необходимо провести работу по анализу арендных отношений, участником которых является субъект учета.

Организации потребуется:

1. Провести инвентаризацию имущества, переданного и полученного в аренду ранее 2018 года.

Примечание

А как провести инвентаризацию имущества при передаче в аренду см. здесь

2. Определить оставшиеся сроки полезного использования имущества, переданного и полученного в аренду.

Внимание

Оставшийся срок начисления амортизации не является оставшимся сроком полезного использования имущества.

3. Определить суммы обязательств арендатора по уплате арендных платежей начиная с 2018 года до завершения срока аренды.

4. Сформировать Бухгалтерскую справку (ф. 0504833) в целях формирования входящих остатков по объектам учета аренды в межотчетный период.

Как провести инвентаризацию переданного или полученного в аренду имущества перед первым применением Стандарта "Аренда"

Инвентаризации подлежат объекты аренды, переданные и полученные в рамках договоров, заключенных до 2018 года и действующих в период применения Стандарта "Аренда".

Согласно п. 81 федерального стандарта "Концептуальные основы ..." инвентаризация проводится в том числе при передаче имущества в аренду или безвозмездное пользование. Порядок (особенности) проведения инвентаризации имущества, переданного в аренду или безвозмездное пользование, в целях первого применения Стандарта "Аренда" необходимо установить в рамках учетной политики.

Первостепенное значение имеет определение порядка отражения объектов аренды в учете. Соответственно, в результате инвентаризации необходимо не только подтвердить соответствие фактическое наличие имущества учетным данным, но и проанализировать условия документов, являющихся правовым основанием для передачи или получения имущества в аренду или в безвозмездное пользование. При отсутствии в таких документах условий, позволяющих однозначно отнести объекты учета аренды к операционной или финансовой, целесообразно внести в них необходимые дополнения (изменения).

В случае, если передающей стороне не представляется возможным подтвердить фактическое наличие такого имущества непосредственно инвентаризационной комиссией, то оно может быть подтверждено документом, оформленным арендатором при проведении последним инвентаризации в целях формирования годовой бухгалтерской (бюджетной) отчетности. Дело в том, что наличие документально подтвержденных результатов инвентаризации арендованного имущества в целях формирования годовой отчетности обусловлено требованиями:

- для арендаторов, не являющихся организациями госсектора, - п.п. 1.5 Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина России от 13.06.1995 N 49, и п. 27 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н);

- для арендаторов, являющихся организациями госсектора, - п. 332 Инструкции N 157н, а также положениями п. 7 Инструкции N 191н, п. 9 Инструкции N 33н).

При этом как арендодателю, так и арендатору в учетной политике необходимо предусмотреть порядок (возможность) признания результатов инвентаризации, проводимой в целях составления годовой бухгалтерской (бюджетной) отчетности за 2017 год, в качестве результатов инвентаризации, проводимой в целях первого применения Стандарта "Аренда".

Примечание

Приказом Минфина России от 17.11.2017 N 194н внесены изменения в формы документов, оформляемых при инвентаризации. Так, в Инвентаризационной описи (сличительной ведомости) по объектам нефинансовых активов (ф. 0504087) добавлены новые графы 8 "статус объекта учета" и 9 "целевая функция актива". Если внести сведения о разновидности аренды в графу "целевая функция актива", впоследствии у проверяющих могут возникнуть вопросы по имуществу, целевой функцией которого является передача в аренду. Подробнее см. статью "В каких случаях имущество, переданное в аренду, переводится в группу "инвестиционная недвижимость"

Как определить дисконтированную стоимость арендных платежей при финансовой аренде?

В соответствии с разделом II Стандарта "Аренда" дисконтированная стоимость арендных платежей - это стоимость арендных платежей, рассчитанная (уменьшенная) с учетом процентной ставки, отражающей разновременную (относящуюся к разным временным периодам (годам) ценность денежных средств, на дату классификации объектов учета аренды (процентная ставка, заложенная в арендных платежах).

Ставку дисконтирования стороны могут указать в договоре аренды. Если в договоре никаких условий на этот счет нет, ставка дисконтирования считается равной ключевой ставке ЦБ РФ на дату классификации аренды.

В соответствии с п. 11 Стандарта "Аренда" классификация объектов учета аренды осуществляется на более раннюю дату из следующих дат:

- дата подписания договора аренды;

- дата принятия субъектом учета обязательств в отношении основных условий пользования и содержания имущества, предусмотренных договором.

В целях определения дисконтированной стоимости арендных платежей сумма платы за пользование активом, определенная договором, подлежит уменьшению на сумму первоначальных прямых затрат по заключению договора (затраты, непосредственно связанные с ведением переговоров по заключению договора, включающие расходы по уплате агентских вознаграждений, юридических услуг и иные расходы).

Стандарт "Аренда" не содержит формулы расчета коэффициента дисконтирования. Рекомендуем применять общую универсальную формулу, которая содержится в нормативных актах по учету в банковской сфере и в коммерческом сектора (см., например, п. 3 Приложения N 2 к Положению по бухгалтерскому учету "Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы", утвержденному приказом Минфина России от 13.12.2010 N 167н). Решение о применении универсальной формулы дисконтирования можно закрепить в учетной политике.

Коэффициент дисконтирования определяется по формуле:

КД = 1 / (1 + СД)^N, где:

КД - коэффициент дисконтирования;

СД - ставка дисконтирования;

N - период дисконтирования обязательства (номер временного периода).

Поскольку Стандарт "Аренда" не содержит никаких требований и условий по округлению коэффициента дисконтирования, необходимые условия необходимо предусмотреть в учетной политике.

Как рассчитать сумму процентных доходов и процентных расходов в период действия договора финаренды?

Процентные доходы (для арендодателя) и процентные расходы (для арендатора) - часть арендного платежа, являющаяся вознаграждением правообладателя (арендодателя) за предоставление имущества пользователю (арендатору) на условиях рассрочки оплаты его стоимости (п. 7 Стандарта "Аренда").

Годовая сумма процентных доходов у арендодателя определяется путем умножения процентной ставки на остаток долга в сумме дисконтированной стоимости арендной платы по состоянию на начало года (кредитовый остаток по счету 0 401 40 122 "Доходы будущих периодов от финансовой аренды" по состоянию на начало года).

Годовая сумма процентных расходов у арендатора определяется путем умножения процентной ставки на остаток долга в сумме дисконтированной стоимости арендной платы по состоянию на начало года (кредитовый остаток по счету 0 302 24 000 ""Расчеты по арендной плате за пользование имуществом" по состоянию на начало года).

Когда имущество, переданное в аренду, учитывается в качестве "инвестиционной недвижимости"?

Инвестиционная недвижимость - объект недвижимости (части объекта недвижимости), а также движимое имущество, составляющее с указанным объектом единый имущественный комплекс, находящийся во владении и (или) пользовании субъекта учета с целью получения платы за пользование имуществом (арендной платы) и (или) увеличения стоимости недвижимого имущества, но не предназначенные для выполнения возложенных на субъект учета государственных (муниципальных) полномочий (функций), осуществления деятельности по выполнению работ, оказанию услуг либо для управленческих нужд субъекта учета и (или) продажи (п. 7 Федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора "Основные средства", утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 N 257н).

При решении вопроса об отнесении того или иного объекта к группе основных средств "Инвестиционная недвижимость" необходимо учитывать нормы ст. 123.21 ГК РФ, согласно которым учреждение создается собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера.

Таким образом, для отнесения недвижимого имущества к объектам инвестиционной недвижимости необходимо одновременное выполнение двух условий:

- указанное имущество было получено (создано или приобретено) в целях предоставления его в аренду (субаренду);

- деятельность (функция) по предоставлению государственного (муниципального) имущества в аренду предусмотрена учредительными документами (п. 3 Методических рекомендаций по применению федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора "Основные средства", доведенных письмом Минфина России от 15.12.2017 N 02-07-07/84237).

Внимание

Если недвижимость предназначена для выполнения функций организации, но временно передана в операционную аренду, переводить ее на счет 101 03 "Инвестиционная недвижимость" не надо (п. 3 Методических рекомендаций по применению СГС "Основные средства"). Такие объекты относятся к "недвижимости, занимаемой субъектом учета" и учитываются в общем порядке.

Признание объекта основных средств в составе группы "Инвестиционная недвижимость" прекращается с момента прекращения договора аренды при условии, что в дальнейшем его использование в целях получения арендных платежей (платы за пользование (арендной платы) не предполагается.

Может ли арендодатель в своем учете признавать аренду финансовой, а арендатор операционной?

Нормы Стандарта "Аренда" не обязывают арендодателя и арендатора согласовывать порядок учета объектов аренды (отнесения их в целях учета к операционной или финансовой аренде).

Более того, на практике возможна передача имущества в аренду коммерческой организации, которая не применяет Стандарт "Аренда".

Непосредственно Стандартом "Аренда" обязанность проведения сверки расчетных показателей, учитываемых арендодателем и арендатором, не установлена.

В то же время, установленные Стандартом "Аренда" правила учета объектов аренды обеспечивают возможность сопоставления организациями госсектора отдельных показателей в учете арендодателя и арендатора. Так, например, показатели дисконтированной стоимости арендных обязательств, а также процентных доходов у арендодателя и процентных расходов у арендатора при финансовой аренде должны быть идентичны.

Реклассификация объектов учета аренды

Реклассификация объектов аренды - пересмотр классификации объектов учета аренды в результате достижения арендатором и арендодателем согласия об изменении условий договора (п. 17 Стандарта "Аренда").

Реклассификацией не является изменение условий договора аренды или безвозмездного пользования, включая срок использования имущества арендатором, которое не привело к тому, что объекты учета финансовой аренды подлежат учету в качестве операционной, или наоборот - объекты учета операционной аренды должны быть учтены в качестве финансовой аренды. В этом случае в учете отражается пересчет отдельных учетных показателей на оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды.

С даты реклассификации объекты учета аренды рассматриваются как вновь принятые к учету.

При изменении условий договора аренды арендодателю необходимо провести классификацию объектов аренды согласно новым условиям, т.е. определить вид аренды.

В случае если вид аренды в результате изменения условий не изменился, то в бухгалтерском учете отражается корректировка сумм доходов.

При изменении вида аренды в бухгалтерском учете отражается:

- досрочное прекращение учета объектов аренды, учитываемых до изменения условий договора;

- принятие к учету объектов аренды исходя из новых условий договора.

Датой реклассификации является дата заключения соглашения об изменении условий договора (п. II.2 Методрекомендаций N 02-07-07/83464).

Темы

Учет расчетов по доходам в бюджетном и автономном учреждениях

Учет доходов бюджета в казенном учреждении

См. также

Учет у арендатора по стандарту "Аренда" (для госсектора)

Учет у арендодателя по стандарту "Аренда" (для госсектора)

Учет льготной аренды по стандарту "Аренда" у арендодателя (для госсектора)

Учет льготной аренды по стандарту "Аренда" у арендатора (для госсектора)

Учет при безвозмездном пользовании по стандарту "Аренда" у ссудодателя (для госсектора)

Учет при безвозмездном пользовании по стандарту "Аренда" у ссудополучателя (для госсектора)

Налогообложение при аренде. Учет у арендодателя (для госсектора)

Учет неотделимых улучшений арендованных объектов недвижимости при операционной аренде (для госсектора)

Учет при получении арендной платы арендодателем до 1 января 2018 года (для госсектора)

Формы документов

Профессиональное суждение бухгалтера

Пример заполнения Инвентаризационной описи (сличительной ведомости) по объектам нефинансовых активов (ф. 0504087)