Энциклопедия решений. Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома (май 2025)

Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома

Смотрите в этом материале:

- что входит в капремонт общего имущества в МКД;

- финансирование капремонта;

- участие УК в организации капремонта

Согласно п. 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), капитальный ремонт общего имущества проводится по решению ОСС для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций МКД, лифтов и другого оборудования).

Как понять, что общее имущество уже достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности? Собственники или ответственное лицо понимают это по итогам технических осмотров, обследования и мониторинга технического состояния МКД или его частей с отражением этого факта в акте осмотра (п. 22 Правил N 491, п. 3.27 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 51929-2014).

Что входит в капремонт общего имущества в МКД

Общий перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества приведен в ст. 166 ЖК РФ и включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

(Конкретный, "предметный" перечень упомянутых услуг и работ, согласно ч. 1.1 ст. 166 ЖК РФ, устанавливается регионом в соответствии с Методическими рекомендациями Минстроя РФ, эти рекомендации, в том числе рекомендуемый перечень работ / услуг по капремонту ОИ МКД, утверждены приказом Минстроя РФ от 29.12.2022 N 1159/пр).

Субъекты РФ своими нормативными правовыми актами могут дополнять общий перечень работ и услуг работами и услугами по (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ):

1) утеплению фасада дома;

2) переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

3) устройству выходов на кровлю;

4) установке ОДПУ тепловой энергии, горячей и холодной воды, газа;

5) установке узлов управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;

6) установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг.

В перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества могут также включаться дополнительные работы и услуги из числа работ и услуг, предусмотренных приложением N 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (см. определение Ярославского облсуда от 04.04.2014 по делу N 33-1840/2014).

Финансирование капитального ремонта

Работы и услуги по капитальному ремонту общего имущества финансируются за счет средств фонда капитального ремонта (ФКР), сформированного исходя из минимального размера взносов на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ. Взносы на капитальный ремонт являются обязательными для всех собственников и носят целевой характер, поскольку должны использоваться только на капитальный ремонт общего имущества (ч. 1 ст. 174 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 174 ЖК РФ средства ФКР могут использоваться для:

1) оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества;

2) разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

3) оплаты услуг по строительному контролю;

4) погашения кредитов и займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ, связанных с капитальным ремонтом общего имущества;

5) уплаты процентов за пользование указанными кредитами и займами;

6) оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по указанным кредитам и займам;

7) оплаты товаров (материалов и оборудования, в том числе высокотехнологичного оборудования), необходимых для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту, если регион принял решение о наделении оператора капремонта полномочиями по закупке таких материалов и оборудования.

Собственники вправе своим решением установить взнос на капитальный ремонт в размере, превышающем установленный минимальный размер такого взноса. Эта часть ФКР, сформированная за счет превышения минимального размера взноса, по решению ОСС может использоваться на финансирование любых работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ).

Участие УК в организации капитального ремонта

Участие управляющей организации в организации и проведении капитального ремонта общего имущества ограничено и заключается в следующем:

1. По предложению УК может быть инициировано ОСС по принятию решения о проведении капитального ремонта общего имущества (ч. 2 ст. 189 ЖК РФ). Указанное решение принимается квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ).

2. Если ремонт должен быть проведен по региональной программе, а фонд капремонта формируется на специальном счете, то не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в котором будет проведен капремонт, УК представляет собственникам предложения о сроке начала капремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капремонта общего имущества в МКД и другие предложения (ч. 3 ст. 189 ЖК РФ).

3. Решением общего собрания УК может наделяться полномочиями на участие от имени всех собственников в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (п. 3 ч. 5 и п. 5 ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ).

4. УК может быть владельцем специального счета (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). При этом на основании ч. 1 ст. 177 ЖК РФ УК вправе совершать по специальному счету следующие операции:

1) списывать денежные средства по расчетам за оказанные услуги и выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества;

Примечание

Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию УК в адрес лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы по капитальному ремонту, при представлении следующих документов:

- протокола ОСС, содержащего решение собрания о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД;

- договора строительного подряда с членами СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капстроительства (в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 166 ЖК РФ), содержащие условия, перечисленные в п. 2 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ, в том числе о проведении строительного контроля и 5-летнем гарантийном сроке;

- акта приемки оказанных услуг и выполненных работ по договору об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и выполнение работ в размере не более чем 30% от стоимости таких услуг и работ по указанному договору.

2) списывать денежные средства в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и работ, связанных с проведением капитального ремонта, уплату процентов за пользование такими кредитами и займами, оплачивать расходы на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам;

3) в случае смены специального счета на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета;

4) в случае изменения способа формирования ФКР на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора;

5) списывать денежные средства во исполнение вступившего в законную силу решения суда;

6) зачислять взносы на капитальный ремонт, пени за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;

7) зачислять средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии с осуществлением мер государственной или муниципальной поддержки капитального ремонта;

8) начислять проценты за пользование денежными средствами и списывать комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета;

В письме Минстроя России от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04 (вопрос 7) со ссылкой на п. 1 ст. 174 ЖК РФ высказано мнение о том, что уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств ФКР в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капремонт. Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например: средства ФКР, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента. Такой же правовой подход существует и в судебной практике (см., к примеру, постановления АС Волго-Вятского округа от 12.10.2016 N Ф01-3710/16, Шестого ААС от 15.07.2015 N 06АП-2927/15);

9) перечислять собственникам денежные средства, находящиеся на специальном счете, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

10) размещать денежные средств (части денежных средств) на специальном депозите и зачислять их со специального счета на специальный депозит, осуществлять возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на специальный счет;

11) списывать и зачислять денежные средства по иным операциям, связанным с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта.

5. УК с её согласия может наделяться собственниками полномочиями на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет. В этом случае УК обязана будет представлять владельцу специального счета (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, региональному оператору) в порядке и в сроки, установленные законом субъекта РФ, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт (ч.ч. 3.1, 3.2 ст. 175 ЖК РФ).

6. Собственники вправе наделить УК различными полномочиями, связанными с согласованием технических вопросов с техзаказчиком (либо даже возложить на неё функции технического заказчика, если ФКР формируется на специальном счете, владельцем которого является УК (п. 5.1.2 ГОСТ Р 56193-2014 "Услуги ЖКХ и управления МКД. Услуги капитального ремонта общего имущества МКД. Общие требования"). Отметим, что наделение УК правом согласовывать с техзаказчиком технические вопросы, возникающие при подготовке и проведению капремонта, прямо вытекает из правомочий собственника, а возложение на УК - владельца специального счета функций техзаказчика не противоречит ни п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ни ч. 4 ст. 182 ЖК РФ, однако упомянутый п. 5.1.2 ГОСТ Р 56193-2014 упоминает о необходимости для техзаказчика состоять в СРО, если размер обязательств по договору о проведении капремонта превышает 10 млн рублей (в то же время ГОСТ не является нормативным правовым актом и не устанавливает обязательные требования). Если же формирование ФКР осуществляется на счете регионального оператора, то техническим заказчиком капремонта выступает либо региональный оператор, либо органы и организации согласно ч. 4 ст.182 ЖК РФ.

Технический заказчик в целом организует проведение работ по капремонту имущества, контролирует ход выполнения работ, отбирает подрядные организации, организует и участвует в приемке работ по капремонту общего имущества (п. 4.4 ГОСТ Р 56193-2024), а в частности подготавливает задания на выполнение инженерных изысканий (при необходимости), осуществляет подготовку проектной документации о капремонте общего имущества в МКД, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, капитальный ремонт, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности и жилищным законодательством (п. 3.7 ГОСТ Р 56193-2024), в том числе организует и проводит строительный контроль (п. 5.8.2 ГОСТ Р 56193-2024).

Если техзаказчиком работ является не УК, она - согласно п. 5.3.2 ГОСТ Р 56193-2024 - передает техзаказчику данные информационных моделей, применяемых при строительстве, эксплуатации МКД, актуальную техническую документацию МКД в необходимом объеме для подготовки проектной (сметной) документации по капитальному ремонту имущества, в том числе (но не ограничиваясь):

- копии документов технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии имущества;

- копии документов на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета;

- копии актов осенних и весенних осмотров многоквартирного дома;

- акты о техническом состоянии вентиляционных и (или) дымовых каналов.

7. УК организует выполнение работ по уборке от бытового (строительного) мусора, откачке воды и стоков из подвалов (при наличии), дератизации и дезинсекции подвалов, а также мероприятий, направленных на демонтаж изделий, конструкций (в том числе рекламных) и сетей инженерно-технического обеспечения, не относящихся к имуществу МКД (интернет, телефония и т.п.), установленных в местах общего пользования, на фасадах и крышах МКД, в соответствии с требованиями подпунктов "в", "г", "д", "е", "л" п. 11 Правил N 491, п.п. 1.8, 3.3.4, 3.3.6, 3.3.7, 3.4.1, 3.4.6, 3.5.8 Правил N 170, п. 23 Минимального Перечня N 290 (п. 5.3.9 ГОСТ Р 56193-2024).

8. УК определяет точки подключения электроэнергии и водоснабжения для подрядчика и заключает с ним договор оказания услуг по предоставлению коммунального ресурса о опломбирует соответсвующий ПУ (о заключении такого договора упомянуто в п. 5.6.2 ГОСТ Р 56193-2024).

9. Перед началом работ по капремонту УК обеспечивает доступ в жилые и нежилые помещения МКД в целях фиксации состояния отделки помещений квартир верхних этажей, где комиссией проводится осмотр помещений квартир верхних (последних) этажей на предмет наличия протечек (п. 5.5.4, п. 5.5.5 ГОСТ Р 56193-2024).

10. После окончания работ по капремонту УК актуализирует и вносит соответствующие изменения в техническую документацию на МКД (п. 5.7.4.4, п. 5.7.4.5 ГОСТ Р 56193-2024).

Тема

Что входит в "Содержание и ремонт общего имущества" в МКД

Практические ситуации

Построить список