Энциклопедия решений. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ноябрь 2024)

Порядок проведения общего собрание собственников помещений в многоквартирном доме

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме (далее - собственники) обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников, которое, если иное не установлено общим собранием собственников, должно проводиться в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников.

Следует отметить, что ЖК РФ не предусматривает последствий несоблюдения собственниками требования о ежегодном проведении общего собрания. Кроме того, ЖК РФ не содержит ограничений или запрета на одновременное проведение общего собрания собственников жилья и общего собрания членов товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) (см. определения Московского горсуда от 16.07.2015 N 33-18660/15, Пермского краевого суда от 17.11.2014 по делу N 33-10262).

Вместе с тем законом не предусмотрено одновременного проведения общего собрания членов жилищно-строительного кооператива (далее - ЖСК) и собственников, поскольку действующим законодательством установлены разные компетенции общего собрания собственников и общего собрания членов ЖСК, разные порядок проведения таких собраний и подсчета голосов (см. определение Пензенского облсуда от 04.07.2017 по делу N 33-2183/2017).

Помимо годового общего собрания, по мере надобности по инициативе любого из собственников, а также управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом по договору управления, могут созываться внеочередные общие собрания (ч.ч. 2, 7 ст. 45 ЖК РФ). Внеочередные общие собрания собственников являются основным средством выяснения отношений, разрешения возникающих споров между собственниками и управляющей организацией или между отдельными группами собственников. Особенность созыва и проведения внеочередного общего собрания собственников состоит в том, что внеочередное собрание может быть созвано любым собственником и порядок его проведения определен императивными нормами ЖК РФ.

Внимание

По вопросу проведения общего собрания собственников приняты Методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утв. приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр. Названный документ принят в целях оказания помощи собственникам в подготовке и проведении общего собрания, он носит разъяснительный, рекомендательных характер. Вместе с тем суды применяют положения этого документа в качестве норм жилищного права (см., например, постановления Первого ААС от 05.12.2016 N 01АП-8026/16, Двадцатого ААС от 27.12.2015 N 20АП-7263/15).

Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Обратим внимание, что при отсутствии кворума для проведения годового общего собрания должно быть проведено повторное общее собрание собственников (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Отметим, что требование об обязательности созыва повторного общего собрания в случае отсутствия кворума не распространяется на проведение внеочередного общего собрания собственников.

Собственник либо иное лицо, например управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом по договору управления, по инициативе которых созывается внеочередное общее собрание, обязаны сообщить собственникам о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику. При этом законодатель указывает три способа оповещения собственников о предстоящем собрании:

1) направление сообщения каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме;

2) вручение сообщения каждому собственнику под роспись;

3) размещение сообщения об общем собрании в помещении многоквартирного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Согласно ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня общего собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

В соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ для организации проведения общего собрания собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление ТСЖ, ЖСК. В обращении о проведении общего собрания должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.

Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖСК по данному обращению собственников обязаны:

1) осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников;

2) в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого собрания каждого собственника;

3) оформить по результатам проведения общего собрания необходимые документы и обеспечить их доведение до сведения собственников путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих документов.

Внимание

О порядке финансирования проведения общих собраний собственников см. письмо Минстроя России от 28.08.2015 N 27535-ОЛ/04.

Тема

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

См. также

Реестр собственников помещений в многоквартирном доме

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Формы документов

Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД (очное голосование)

Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД (очно-заочное голосование)

Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в МКД (заочное голосование)

Практические ситуации

Построить список