Энциклопедия решений. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (май 2025)

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Смотрите в этом материале:

- участники ОСС в МКД;

- сколько голосов есть у собственника и как он может ими распорядиться?

- виды ОСС, сроки проведения;

- формы ОСС;

- кто может созвать ОСС;

- расходы на проведение ОСС

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД (далее - ОСС) является органом управления этим домом и проводится в целях управления путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. О полномочиях ОСС смотрите материал "Компетенция общего собрания собственников в МКД".

Участники ОСС

Участники ОСС - это все, кто принял в нем участие (заполнил бюллетень). Другими словами, участниками ОСС являются и те, кто участвует в заочной части очно-заочного собрания, и голосующие на заочном ОСС (письмо Минстроя России от 11.03.2020 N 7435-ОГ/06).

Если дом "старый", то есть с момента его ввода в эксплуатацию прошло более года, то участвовать в ОСС такого МКД могут только собственники (и граждане, и организации), которые зарегистрировали свое право собственности на помещение в установленном порядке: дело в том, что в протокол ОСС обязательно вписываются реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение в МКД (п. 2 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, п. 13 и пп. "в" п. 12 Требований к протоколам ОСС, см. решение АС СЗО от 17.02.2016 N Ф07-7613/16). Однако бывают отдельные случаи, когда в протокол ОСС может вноситься информация не только из выписки о правах из ЕГРН, но информация их других правоустанавливающих документов, если право собственности не зарегистрировано в ЕРГН, но признается (например, права возникли до 1997 г. и не регистрировались, см. ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", или в случаях универсального правопреемства (распространенный пример - после смерти наследодателя), когда право нового собственника еще не успели зарегистрировать в ЕГРН).

В новостройках, в которых с момента выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию еще не прошли 12 месяцев, участвовать в ОСС и голосовать вправе также лица, принявшие помещения по передаточному акту от застройщика в МКД (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). Сам застройщик голосовать "за непереданные помещения" может лишь в том случае, если его право собственности на помещение в МКД зарегистрировано, и соответствующая запись содержится в ЕГРН (в противном случае не будут соблюдены требования к протоколу ОСС, установленные п. 2 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, письмо Минстроя России от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04, см. также постановление АС Московского округа от 02.11.2023 N Ф05-26635/23, оставленное в силе определением ВС РФ от 08.02.2024 N 305-ЭС23-29019, противоположную позицию см. в определении ВС РФ от 04.07.2022 N 306-ЭС22-10018).

Наниматели помещений (например, по договорам соцнайма) или организации, которые владеют помещениями на праве оперативного управления/хозяйственного ведения, голосовать на ОСС не могут (определение ВС РФ от 27.02.2017 N 305-КГ17-1024; противоположный вывод - определение ВС РФ от 03.09.2019 N 5-КГ19-144). Важно исключение - это участие в ОСС по вопросам включения МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию (так называемая "всероссийская реновация"), либо исключении МКД из территории/проекта/решения такого рода: при проведении ОСС по указанным вопросам наниматели помещений по договорам соцнайма признаются представителями собственника, и хотя и не участвуют в собрании "полноценно", однако голосуют по указанному вопросу (ч. 3.2 ст. 45, п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Собственник вправе участвовать в ОСС лично либо через своего представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Это может быть:

- представитель, чьи полномочия основаны на указаниях федеральных законов либо актов госорганов (родители вместо несовершеннолетних детей, опекуны вместо недееспособных подопечных, представители органа власти - в отношении помещений, которые находятся в муниципальной или госсобственности, ЕИО юрлица и т.п.);

- представитель, у которого есть письменная доверенность на голосование, с указанием представляемого собственника и его представителя - имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные. Доверенность от организации должна быть подписана ее руководителем, а доверенность от гражданина - заверена нотариально или организацией, в которой доверитель работает, учится или лечится в стационаре (ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, п. 3, п. 4 ст. 185.1 ГК РФ). Судебная практика иногда "допускает" заверять такую доверенность и печатью жилищного кооператива или "по месту жительства доверителя" (определения Санкт-Петербургского горсуда от 19.02.2019 по делу N 33-4184/2019, Мосгорсуда от 18.10.2018 по делу N 33-45850/2018, Саратовского облсуда от 18.09.2018 по делу N 33-6888/2018, Хабаровского краевого суда от 15.08.2018 по делу N 33-5777/2018), иногда - относится к этому отрицательно (определение Свердловского облсуда от 15.02.2018 по делу N 33-2661/2018);

- наниматель квартиры/комнаты по договору соцнайма, - исключительно для случая голосования на ОСС по вопросу включения МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию (так называемая "всероссийская реновация"), либо исключении МКД из территории/проекта/решения такого рода (ч. 3.2 ст. 45, п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Количество голосов собственника и голосование на ОСС

Количество голосов, которое есть у собственника на ОСС, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество (ОИ) в МКД (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ). Эта доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в МКД (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Чтобы определить долю собственника в праве общей собственности на ОИ в МКД, нужно площадь принадлежащего ему помещения (согласно данным ЕГРН) разделить на сумму площадей всех жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в частной, государственной или муниципальной собственности (см., например, письма Минфина России от 26.12.2006 N 03-06-02-02/154, от 17.05.2007 N 03-05-05-02/33, § 5 московских Рекомендаций по проведению ОСС, определения Мосгорсуда от 02.08.2016 N 33-29716/16, Новосибирского облсуда от 11.04.2019 по делу N 33-3540/2019).

Внимание

По мнению Минстроя России, общую сумму всех площадей жилых и нежилых площадей в МКД следует определять по данным ЕГРН, и в таком случае площади "без собственника" не принимаются в расчет для определения кворума, поскольку до передачи помещения в МКД по передаточному акту застройщик вправе участвовать в ОСС только в случае оформления права собственности на нереализованные помещения (письма от 28.02.2020 N 5997-ОГ/06 и от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04).

Если умножить эту долю на 100, получим количество голосов собственника в процентах (постановление Семнадцатого ААС от 26.06.2019 N 17АП-6530/19).

Если собственник владеет не одним, а нескольким помещениями в МКД, то его доля в праве общей собственности на ОИ все равно является единой и неделимой и не подлежит распределению на несколько долей (например, по количеству помещений, находящихся в собственности такого собственника или по иным критериям). Следовательно, голоса собственника нельзя распределить на части, чтобы по одним и тем же вопросам голосовать по-разному или использовать только часть голосов: собственник принимает только одно решение ("за", "против" или "воздержался") по каждому вопросу повестки дня, причем голосует всеми своими голосами (п. 3 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, п. 1 письма Минстроя России от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04).

С другой стороны, если у одного помещения несколько сособственников, они могут голосовать своими голосами различно. Тот факт, что они как сособственники не пришли к единому мнению о голосовании, не имеет значения (постановление АС Уральского округа от 21.10.2019 N Ф09-6561/19).

Виды ОСС, сроки проведения

ОСС бывает очередным (ежегодным) и внеочередным.

Ежегодные, очередные ОСС проводятся каждый год, срок проведения такого ОСС могут установить сами собственники, своим решением. А если они этого не сделали, то ежегодное ОСС нужно провести с 1 апреля по 30 июня (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). Правда, никакого наказания за непроведение годового собрания ЖК РФ не устанавливает. На годовых собраниях обычно заслушивается отчет об управлении МКД за прошлый год, при необходимости "голосуется" новый тариф на содержание и ремонт МКД.

Если годовое (очередное) ОСС не набрало кворума участников, то есть в нем приняли участие собственники, в совокупности обладающие всего 50% или менее, чем 50%, голосов, то необходимо провести повторное ОСС (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Внеочередные ОСС созываются по мере надобности по инициативе любого из собственников, а также УК, если она управляет данным МКД по договору управления (ч.ч. 2, 7 ст. 45 ЖК РФ). Внеочередные ОСС созываются в момент кризиса - на них, как правило, принимаются (или нет) решения о смене УК, смене совета МКД или председателя совета МКД, о финансировании непредвиденных расходов, например, в связи с крупной аварией. Кроме того, инициировать внеочередное ОСС могут и ряд других лиц. Внеочередное ОСС по тем вопросам, которые были в повестке ранее проведенного ОСС (например, "о выборе УК") и по которым были приняты решения (например, "выбрать в качестве управляющей организации ООО УК Ромашка+"), можно созывать не раньше, чем истекут 10 дней после окончания такого предыдущего ОСС (ч. 2.2 ст. 45 ЖК РФ).

Формы ОСС

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ ОСС можно проводить в формах:

1. Очного голосования. Это "традиционное" собрание - собственники встречаются в одном время в одном месте, вместе обсуждают вопросы повестки дня и тут принимают по ним решения (голосуют). Если при проведении ОСС путем очного голосования такое собрание не имело кворума, в дальнейшем решения ОСС с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

2. Заочного голосования опросным путем. В сообщении о проведении ОСС указываются место или адрес, по которому собственники передают свои письменные решения по вопросам, поставленным на голосование, а также период, в течение которого необходимо проголосовать. Собственники, решения которых получены до даты окончания их приема, считаются принявшими участие в этом ОСС. Период, в течение которого принимаются решения собственников (то есть длительность собрания), устанавливает инициатор заочного ОСС, но в принципе ЖК РФ не содержит ограничений по длительности ОСС.

3. Заочного онлайн-голосования путем использования ГИС ЖКХ либо региональной информсистемы (РИС) для проведения онлайн-ОСС. Процедура заочного ОСС через ГИС ЖКХ и РИС имеет свои особенности, установленныест. 47.1 ЖК РФ (см. отдельный материал Энциклопедии решений "Порядок проведения онлайн-ОСС в многоквартирном доме").

4. Очно - заочного голосования. На таком ОСС собственники (все или часть) сначала собираются вместе (как правило) на очном собрании, обсуждают вопросы повестки дня и голосуют по ним с оформлением письменных решений (ч. 4.1 ст. 48 ЖК РФ). Однако они могу проголосовать и не на очной части ОСС, а позднее, и передать свои письменные решения в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС (вообще, именно на ОСС можно установить, в каком порядке бюллетени передаются инициатору). Так же голосуют и те, кто не участвовал в очной части ОСС. Кроме того, очная часть может быть организована "в середине" заочной, или в конце ОСС - главное, чтобы она была, а когда именно - не имеет никакого значения (письмо Минстроя России от 24.03.2020 N 9062-ОГ/04). Кворум собрания определяется по окончании срока представления письменных решений собственников, в это же время оформляется единый протокол ОСС.

Кто может созвать ОСС

Круг инициаторов ОСС зависит от его вида:

Первичное ОСС (в новостройке)	Ранее Минстрой России полагал, что самое первое ОСС в истории конкретного МКД организуют собственник или несколько собственников помещений в МКД (пп. "а" п. 2 Раздела III Рекомендаций по проведению ОСС, в настоящее время утративших силу). Однако ЖК РФ такого ограничения не предусматривает
Очередное (ежегодное) ОСС	Организуют и проводят такое ОСС собственники (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ). Однако его может (не обязана) созвать УК, которая управляет домом (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ). Если о проведении ежегодного ОСС в УК обратились собственники, у которых 10% и более голосов, УК обязана организовать ОСС (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ)
Внеочередное ОСС по любому вопросу	Инициировать такое ОСС могут любые собственники (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ). Если о проведении внеочередного ОСС в УК обратились собственники, у которых 10% и более голосов, УК обязана организовать ОСС (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Однако его может (не обязана) созвать УК, которая управляет домом (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ)
Внеочередное ОСС по формированию фонда капитального ремонта	Если через месяц начнется взимание взносов на капремонт, а в МКД не принято необходимых решений, то орган МСУ обязан созвать внеочередное ОСС, чтобы выбрать способ формирования фонда капремонта (ч. 6 ст. 170 ЖК РФ)
Внеочередное ОСС для решения вопроса о спецсчете	Если владелец спецсчета для накопления взносов на капремонт больше не может быть таким владельцем (банкрот, перестал управлять МКД и т.п.), а собственники не выбрали нового владельца спецсчета и не изменили способ формирования ФКР, орган МСУ обязан созвать внеочередное ОСС для решения данного вопроса (ч. 9, ч. 8 ст. 175 ЖК РФ)
Внеочередное ОСС для выбора УК	Если МКД вычеркнут из реестра лицензий, если УК "потеряла" свою лицензию на управление МКД, орган МСУ обязан созвать внеочередное ОСС, чтобы выбрать способ управления МКД (ч. 4 ст. 200 ЖК РФ)
Внеочередное ОСС для выбора УК	Если муниципальный жилконтроль по итогам 5 дневной внеплановой проверки по жалобе собственников, председателя совета дома, правления ТСЖ/ЖК, поймет, что УК не выполняет условия договора управления, орган МСУ не позднее чем через 15 дней со дня получения жалобы созывает ОСС в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой УК и о выборе новой или об изменении способа управления (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ)
Внеочередное ОСС для выбора УК	Если МКД управляется УК, выбранной по результатам открытого конкурса, до окончания договора с ней остается 1 месяц, а собственники сами не приняли решение о выборе способа управления МКД, орган МСУ обязан созвать внеочередное ОСС, чтобы выбрать способ управления МКД (ч. 6 ст. 161 ЖК РФ)
Внеочередное ОСС для выбора Совета МКД	Если МКД (в котором нет ни ТСЖ, ни кооператива) в течение года "обходится" без совета МКД, то ОСС о выборе этого совета и выборе председателя этого совета созывает орган МСУ (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ)
Внеочередное ОСС по вопросу вопиющих долгов по взносам на капремонт	Если размер фактических поступлений по взносам на капремонт составляет менее 60% от начисленных, о чем орган ГЖН сообщил владельцу спецсчета, но в течение трех следующих месяцев задолженность не погашена, владелец спецсчета (либо УК, если владельцем спецсчета выбран региональный оператор) инициирует ОСС, чтобы определить порядок погашения задолженности (ч. 9, ч. 9.1 ст. 173 ЖК РФ)
Внеочередное ОСС для выбора нового банка для спецсчета	Если кредитная организация, в которой открыт спецсчет, перестала соответствовать установленным требованиям, владелец спецсчета инициирует ОСС для выбора новой кредитной организации (ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ)
Внеочередное ОСС по вопросу о включении МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию (так называемая "всероссийская реновация")		ОСС может быть созвано по инициативе уполномоченного органа госвласти или МСУ, подготовивших проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки, либо организации, определенной РФ (регионом, ОМСУ) для реализации этого решения (ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ)
Внеочередное ОСС по вопросу об исключении МКД из границ территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения/ решения о комплексном развитии территории жилой застройки (так называемая "всероссийская реновация")		Инициировать такое ОСС могут любые собственники (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ). Если о проведении внеочередного ОСС в УК обратились собственники, у которых 10% и более голосов, УК обязана организовать ОСС (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Однако его может (не обязана) созвать УК, которая управляет домом (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ)

Совет МКД не наделен отдельными полномочиями созывать ОСС, однако он вправе выносить на ОСС вопросы для обсуждения - о пользовании ОИ, о планировании и организации работ по содержанию и ремонту ОИ в МКД и т.п. (п. 2 ч. 5 ст. 161 ЖК РФ).

За чей счет финансируется проведение ОСС?

Согласно п. 3.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ОСС может принять решение о порядке финансирования расходов, связанных с созывом, организацией и проведением ОСС, но только если это собрание проводит УК (правление ТСЖ, ЖСК), и только по обращению собственников, обладающих 10% голосов (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

Во всех остальных случаях все расходы (например, на оповещение о предстоящем ОСС, подготовку документов, передачу протокола ОСС в УК и т.п.) несут инициаторы ОСС (письмо Минстроя России от 28.08.2015 N 27535-ОЛ/04).

Итак, платит сам и не ждет возмещения расходов инициатор ОСС:

- если ОСС проводится по инициативе любого собственника - то именно этот собственник;

- если ОСС проводится УК по собственной инициативе - данная организация;

- если ОСС проводится УК (правлением ТСЖ, кооператива) по инициативе собственников с 10% и более голосов от общего количества голосов - указанные собственники, но только до принятия и вступления в силу решения ОСС о порядке финансирования их расходов, связанных с созывом и организацией проведения собрания УК.

Тема

Управляющие компании в многоквартирных домах

См. также

Компетенция общего собрания собственников в МКД: рассматриваемые вопросы, подсчет голосов

Доверенность на участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Порядок проведения онлайн-ОСС в многоквартирном доме

Оформление протокола общего собрания собственников помещений в МКД

Оспаривание решения общего собрания собственников помещений в МКД

Общее собрание собственников по выбору управляющей организации МКД

Реестр собственников помещений в многоквартирном доме

Энциклопедия судебной практики

Практические ситуации

Построить список