Энциклопедия решений. Купля-продажа объекта незавершенного строительства (ноябрь 2024)

Купля-продажа объекта незавершенного строительства

Объектами незавершенного строительства являются здания, строения, сооружения, строительство которых не завершено (п.п. 10, 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством, поэтому такие объекты могут быть предметом договора купли-продажи (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).

Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ), поэтому отношения сторон по данному договору регулируются нормами параграфа 1 и параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Сказанное означает и то, что переход права собственности на такой объект, в том числе на основании договора купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). В свою очередь, переход права собственности на объект незавершенного строительства к покупателю возможен при условии возникновения этого права у продавца.

Право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает с момента регистрации этого права в установленном порядке (ст. 219 ГК РФ, п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51). Продавец может совершить отчуждение объекта незавершенного строительства (то есть передать его в собственность покупателя) лишь при условии, что право собственности продавца на такой объект зарегистрировано путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) (п.п. 1, 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч.ч. 2, 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", см. также постановление АС Поволжского округа от 15.09.2015 N Ф06-468/15).

Как подчеркивают судьи, объект незавершенного строительства может быть признан объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении в установленном порядке государственной регистрации права собственности на этот объект (см., например, постановление АС Дальневосточного округа от 30.05.2016 N Ф03-2489/16).

Следует отметить, что государственная регистрация права на вещь, включая объект незавершенного строительства, не является обязательным условием для признания этой вещи недвижимостью. Напротив, из п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что государственная регистрация права необходима постольку, поскольку вещь обладает характеристиками, позволяющими признать ее недвижимым имуществом. Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. Вместе с тем, поскольку объект незавершенного строительства является недвижимой вещью, для регистрации прав на правомерно строящийся объект необходимо определить, действительно ли он обладает признаками недвижимого имущества. Для этого нужно установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ) (п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25).

При этом право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляется на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства, для строительства которого в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляется на основании технического плана такого объекта недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором он расположен, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения соответствующего объекта незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута (ч. 10 ст. 40 Закона N 218-ФЗ).

С целью передачи объекта незавершенного строительства в собственность покупателя стороны могут заключить:

- договор купли-продажи будущей недвижимости (п. 2 ст. 455 ГК РФ), если объект незавершенного строительства будет создан в будущем и (или) право собственности продавца на такой объект в момент заключения договора еще не зарегистрировано;

- договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, если такой объект уже существует и продавец обладает правом собственности на него.

Если стороны намерены в будущем заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, они могут урегулировать свои отношения путем заключения предварительного договора купли-продажи (ст. 429 ГК РФ).

Из изложенного выше следует, что отсутствие у продавца права собственности на объект незавершенного строительства на момент заключения договора купли-продажи такого объекта само по себе не является основанием для признания этого договора недействительным. Такой договор может быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Вместе с тем, для того, чтобы исполнить договор, то есть передать объект недвижимости в собственность покупателя, продавец должен обладать правом собственности на это имущество (см. п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, далее - Постановление N 54).

Правовые последствия неисполнения продавцом обязанности передать в собственность покупателя объект незавершенного строительства зависят от того, существует ли это имущество физически и обладает ли продавец правом собственности на него. Если объект незавершенного строительства фактически создан, продавец владеет им, право собственности продавца на этот объект зарегистрировано в ЕГРН, то при неисполнении продавцом его обязанности по договору купли-продажи покупатель вправе обратиться в суд с иском о понуждении продавца передать ему этот объект (ст. 398 ГК РФ, см. также постановление АС Центрального округа от 28.04.2016 N Ф10-1045/16). Если объект не создан, либо создан, но продавец не зарегистрировал право собственности на него или передал этот объект другому лицу, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной по договору купли-продажи суммы с начислением на нее процентов по ст. 395 ГК РФ до момента возврата этой суммы продавцом, а также возмещения убытков, причиненных покупателю неисполнением договора со стороны продавца (ст. 393, п.п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ, п. 5 Постановления N 54).

Любой гражданско-правовой договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Для договора купли-продажи недвижимости, включая объекты незавершенного строительства, существенными условиями в силу норм закона являются предмет договора и его цена (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ). Предмет договора купли-продажи объекта незавершенного строительства может быть определен путем указания в договоре признаков, индивидуализирующих этот объект. В зависимости от вида и физических (технических, эксплуатационных) характеристик объекта незавершенного строительства условие о предмете может считаться согласованным, если в договоре будут указаны такие сведения, как наименование объекта, его адрес (место расположения), площадь, этажность, инвентаризационный номер и т. д. (см., например, постановления ФАС Московского округа от 18.06.2008 N КГ-А40/4945-08 (определением ВАС РФ от 23.10.2008 N 13347/08 в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано), Первого ААС от 17.10.2016 N 01АП-6464/16).

Тема

Договор продажи недвижимости

См. также

Учет объектов незавершенного строительства в случае их государственной регистрации (для госсектора)

Формы документов

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства