Энциклопедия решений. Предмет договора купли-продажи земельного участка (ноябрь 2024)

Предмет договора купли-продажи земельного участка

Основное требование к условию о предмете в договоре продажи недвижимости предусмотрено ст. 554 ГК РФ: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Пленум ВАС РФ в п. 2 постановления от 11.07.2011 N 54 (далее - Постановление N 54) разъяснил, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Для договора купли-продажи земельного участка наличие соответствующих сведений является необходимым, поскольку, в силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.*(1) То обстоятельство, что в отношении являющегося предметом договора купли-продажи земельного участка не осуществлен кадастровый учет может рассматриваться как свидетельствующее о незаключенности соответствующего договора (постановления Семнадцатого ААС от 14.05.2015 N 17АП-4406/15, АС Уральского округа от 09.04.2015 N Ф09-1012/15, АС Московского округа от 19.02.2015 N Ф05-17210/14, Пятнадцатого ААС от 03.12.2015 N 15АП-19449/15). Небезосновательным представляется и подход, согласно которому в отсутствие кадастрового учета земельный участок не признается объектом гражданских прав (постановления АС Поволжского округа от 04.12.2015 N Ф06-1999/15, Пятого ААС от 13.04.2016 N 05АП-1823/16), а значит сделки, направленные на распоряжение им, не могут быть исполнены (ст. 416 ГК РФ).

Вместе с тем, как разъяснено в п. 10 Постановления N 54, предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ) может являться и такой земельный участок, который на момент заключения договора ещё не образован в порядке, установленном главой I.1 Земельного кодекса РФ. Следовательно, если выступающий предметом договора продажи будущей вещи земельный участок индивидуализирован в договоре с учетом разъяснений, приведенных в п. 2 вышеупомянутого постановления, то само по себе то обстоятельство, что он не поставлен на кадастровый учет, не свидетельствует о незаключенности договора или его несоответствии п. 1 ст. 37 ЗК РФ (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24/04/2014 N Ф04-675/14). Представляется, что требование о постановке участка на кадастровый учет должно быть соблюдено на момент исполнения договора, поскольку, исходя из Постановления N 54, если предметом договора о продаже будущей вещи является земельный участок, не поставленный на кадастровый учет, продавец по такому договору не может быть понужден к совершению действий по межеванию участка и постановке его на кадастровый учет (см. постановление Девятого ААС от 27.05.2015 N 09АП-54535/14).

______________________________

*(1) О документах, необходимых для кадастрового учета, а также о документах, подтверждающих постановку объекта на такой учет, см., в частности, ст. 18 и ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Тема

Договор купли-продажи земельного участка