Энциклопедия решений. Существенные условия договора купли-продажи при приватизации по Закону N 178-ФЗ (ноябрь 2024)

Существенные условия договора купли-продажи при приватизации по Закону N 178-ФЗ

Отчуждение государственного или муниципального имущества, осуществляемое в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), оформляется договором купли-продажи (п. 1 ст. 32 этого закона), для которого п. 2 ст. 32 Закона о приватизации предусмотрены следующие существенные условия:

- сведения о сторонах договора*(1);

- наименование государственного или муниципального имущества*(2);

- место нахождения государственного или муниципального имущества;

- состав и цена государственного или муниципального имущества*(3);

- количество акций акционерного общества, их категория или размер доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (если продаются акции или доли);

- порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя;

- форма и сроки платежа за приобретенное имущество*(4);

- условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем;

- порядок осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество;

- сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты;

- иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.

При этом обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством Российской Федерации стоимостную оценку, за исключением некоторых обязательств (абзац 6 п. 2 ст. 32 Закона о приватизации). Отсутствие в договоре указания на такие сроки свидетельствует о его незаключенности (постановление Двадцатого ААС от 21.06.2016 N 20АП-3056/16).

В отличие от общего правила, предусмотренного для договоров купли-продажи положениями ГК РФ (п. 1 ст. 223, ст. 224, ст. 458 ГК РФ), при приватизации право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю только после полной оплаты (п. 3 ст. 32 Закона о приватизации), кроме случаев продажи недвижимости (п. 4 той же статьи) и предоставления рассрочки (п. 5 ст. 35 Закона о приватизации).

Для отдельных случаев приватизации Законом о приватизации предусмотрены дополнительные существенные условия. К ним отнесены:

- для договора, определяющего отношения, возникающие в процессе продажи акций акционерных обществ посредством их использования в качестве обеспечения ценных бумаг, выпускаемых иностранными эмитентами, - сведения, указанные в решении о продаже акций акционерных обществ посредством их использования в качестве обеспечения ценных бумаг, выпускаемых иностранными эмитентами (п. 3 ст. 21 Закона о приватизации);

- условия об обременении приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства (ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ), а при его отсутствии - иного охранного документа (п. 8 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ). Отсутствие указанного условия влечет ничтожность сделки по приватизации объекта культурного наследия. Кроме того в указанный договор должны быть включены условия об обязанности нового собственника объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, выполнить в срок и в полном объеме условия конкурса, а также о расторжении договора купли-продажи в случае нарушения новым собственником объекта культурного наследия указанных выше существенных условий договора (п.п. 3, 5 ст. 29 Закона о приватизации);

- оформленные в соответствии со ст. 30.1 Закона о приватизации условия инвестиционных и эксплуатационных обязательств (для договоров купли-продажи объектов, указанных в п. 8 ст. 30.1 Закона о приватизации);

- условия об обременении, в том числе публичном сервитуте, если об их установлении принято соответствующее решение (п. 4 ст. 31 Закона о приватизации).

______________________________

*(1) Покупателями могут быть любые физические и юридические лица, кроме государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов. При этом последнее ограничение не применяется при приватизации земельных участков собственниками расположенных на них объектов недвижимости (п. 1 ст. 5 Закона о приватизации). Ограничения в ряде случаев могут устанавливаться для иностранных лиц (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 09.07.1999 N 160-ФЗ, ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 29.04.2008 N 57-ФЗ). От имени публично-правового образования функции продавца выполняют уполномоченные органы и юридические лица (см., например, п. 1 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432; Перечень, утв. распоряжением Правительства РФ от 25.10.2010 N 1874-р).

*(2) Отметим, что предметом договора купли-продажи не может быть имущество, изъятое из оборота, а также имущество, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 3 Закона о приватизации), спортивные сооружения, находящиеся в государственной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 7 ст. 37 Федерального закона от 04.12.2007 N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации"), земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота и, за рядом исключений, ограниченным в обороте (п.п. 2, 4 и 5 ст. 27 ЗК РФ, пп. 8 ст. 28 Закона о приватизации).

*(3) Начальная цена приватизируемого имущества устанавливается в размере рыночной цены, указанной в отчете оценщика. При этом со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на официальном сайте в сети "Интернет" информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества должно пройти не более чем шесть месяцев (п. 3 ст. 11, ст. 12 Закона о приватизации, ст. 7 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

*(4) Срок предоставления рассрочки не может превышать один год. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ России, действующей на дату размещения на сайтах в сети "Интернет" объявления о продаже. Покупатель вправе оплатить приобретаемое государственное или муниципальное имущество досрочно (п.п. 1-4 ст. 35 Закона о приватизации).

Тема

Продажа государственного и муниципального имущества, приватизация