Энциклопедия решений. Существенные условия договора купли-продажи при приватизации по Закону N 178-ФЗ (май 2025)

Существенные условия договора купли-продажи при приватизации по Закону N 178-ФЗ

Отчуждение государственного или муниципального имущества, осуществляемое в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), оформляется договором купли-продажи (п. 1 ст. 32 этого закона), для которого п. 2 ст. 32 Закона о приватизации предусмотрены следующие существенные условия:

- сведения о сторонах договора*(1);

- наименование государственного или муниципального имущества*(2);

- место нахождения государственного или муниципального имущества;

- состав и цена государственного или муниципального имущества*(3);

- количество акций акционерного общества, их категория или размер доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (если продаются акции или доли);

- порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя*(4);

- форма и сроки платежа за приобретенное имущество*(5);

- условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем;

- порядок осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество;

- сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты;

- иные условия, обязательные для выполнения сторонами такого договора в соответствии с Законом о приватизации, а также иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.

При этом обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством Российской Федерации стоимостную оценку, за исключением некоторых обязательств (абзац 6 п. 2 ст. 32 Закона о приватизации). Отсутствие в договоре указания на такие сроки свидетельствует о его незаключенности (постановление Двадцатого ААС от 21.06.2016 N 20АП-3056/16).

В отличие от общего правила, предусмотренного для договоров купли-продажи положениями ГК РФ (п. 1 ст. 223, ст. 224, ст. 458 ГК РФ), при приватизации право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю только после полной оплаты (п. 3 ст. 32 Закона о приватизации), кроме случаев продажи недвижимости (п. 4 той же статьи) и предоставления рассрочки (п. 5 ст. 35 Закона о приватизации).

Для отдельных случаев приватизации Законом о приватизации предусмотрены дополнительные существенные условия. К ним отнесены:

- для договора, определяющего отношения, возникающие в процессе продажи акций акционерных обществ посредством их использования в качестве обеспечения ценных бумаг, выпускаемых иностранными эмитентами, - сведения, указанные в решении о продаже акций акционерных обществ посредством их использования в качестве обеспечения ценных бумаг, выпускаемых иностранными эмитентами (п. 3 ст. 21 Закона о приватизации);

- договор купли-продажи государственного или муниципального имущества, заключаемый по результатам проведения конкурса, должен содержать: условия конкурса, формы и сроки их выполнения; порядок подтверждения победителем конкурса выполнения условий конкурса; порядок осуществления контроля за выполнением победителем конкурса условий конкурса; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору купли-продажи в виде неустойки за невыполнение победителем конкурса условий, а также ненадлежащее их выполнение, в том числе нарушение промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объема их выполнения, в размере цены государственного или муниципального имущества; другие условия, предусмотренные ст. 29, ст. 30.5, ст. 30.3 Закона о приватизации в случае проведения конкурса в отношении объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия; сетей газораспределения, сетей газопотребления и объектов таких сетей; в отношении объектов речного порта соответственно;

- договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона. При этом, в случае приватизации объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, путем продажи на конкурсе, кроме упомянутого условия, договор должен содержать следующие существенные условия: об обязанности нового собственника объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, выполнить в срок и в полном объеме условия конкурса; о расторжении договора купли-продажи в случае нарушения новым собственником объекта культурного наследия предусмотренных п. 3 ст. 29  Закона о приватизации и (или) абзацем десятым п. 5  ст. 29  Закона о приватизации существенных условий договора (п. 3, п. 5 ст. 29 Закона о приватизации);

- договор купли-продажи объекта речного порта, за исключением объекта речного порта, не востребованного в качестве объекта инфраструктуры внутреннего водного транспорта, должен содержать в качестве существенного условия обременение объекта речного порта обязательством по использованию его в соответствии с целями, указанными в абзаце первом п. 1 ст. 30.3 Закона о приватизации. Кроме того, договор купли-продажи объекта речного порта, находящегося в неудовлетворительном состоянии, должен содержать существенные условия об обязанности нового собственника объекта речного порта, находящегося в неудовлетворительном состоянии, в установленный договором купли-продажи срок привести объект речного порта в надлежащее состояние и о расторжении договора купли-продажи объекта речного порта, находящегося в неудовлетворительном состоянии, в случае нарушения новым собственником такого срока (п. 3 ст. 30.3 Закона о приватизации);

- договор купли-продажи объекта газоснабжения должен содержать в качестве существенного условия обременение объекта газоснабжения эксплуатационными обязательствами, а также существенное условие о праве органа, уполномоченного на осуществление функций по приватизации объектов газоснабжения, расторгнуть договор купли-продажи объекта газоснабжения в случае существенного нарушения предусмотренных п. 4 ст. 30.5 Закона о приватизации эксплуатационных обязательств (п. 3, п. 14 ст. 30.5 Закона о приватизации);

- оформленные в соответствии со ст. 30.1 Закона о приватизации условия инвестиционных и эксплуатационных обязательств (для договоров купли-продажи объектов, указанных в п. 8 ст. 30.1 Закона о приватизации);

- в качестве существенного условия сделки по приватизации помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, исключительно посредством которого обеспечиваются проход, доступ в иные помещения в здании, сооружении, предусматривается установление публичного сервитута для обеспечения прохода, доступа в иные помещения, который подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией прав на приватизируемое помещение. Данный публичный сервитут не может быть установлен в случае, если проход, доступ в иные помещения в здании, сооружении могут обеспечиваться посредством помещений, являющихся общим имуществом в таких здании, сооружении. Решение об установлении обременения, в том числе публичного сервитута, принимается одновременно с принятием решения об условиях приватизации государственного или муниципального имущества. Обременение, в том числе публичный сервитут, в случаях, если об их установлении принято соответствующее решение, является существенным условием сделки приватизации (п. 3.1, п. 4 ст. 31 Закона о приватизации);

- в случае обременения государственного или муниципального имущества публичным сервитутом и (или) ограничениями, предусмотренными настоящим Законом о приватизации) и (или) иными федеральными законами, существенным условием договора купли-продажи такого имущества, заключаемого на аукционе, является обязанность покупателя соблюдать условия указанного обременения (п. 14 ст. 18 Закона о приватизации).

______________________________

*(1) Покупателями могут быть любые физические и юридические лица, кроме категорий лиц, перечисленных в ст. 5 Закона о приватизации. Ограничения в ряде случаев могут устанавливаться для иностранных лиц (см., например, п. 5 ст. 2 Федерального закона от 04.06.2018 N 127-ФЗ "О мерах воздействия (противодействия) на недружественные действия Соединенных Штатов Америки и иных иностранных государств"). От имени публично-правового образования функции продавца выполняют уполномоченные органы и юридические лица (см., например, ст. 6 Закона о приватизации, п. 1 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432; Перечень, утв. распоряжением Правительства РФ от 25.10.2010 N 1874-р).

*(2) Отметим, что предметом договора купли-продажи не может быть имущество, указанное в п. 2 ст. 3 Закона о приватизации. Не могут быть приватизированы в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, используемые по назначению объекты, упомянутые в п. 1 ст. 30 Закона о приватизации, Кроме того, приватизации не подлежит имущество, отнесенное федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое в порядке, установленном федеральными законами, может находиться только в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 3 Закона о приватизации). Определенные запреты на приватизацию отдельных видов имущества установлены также специальными нормами отраслевого законодательства (см., например, ч. 7 ст. 37 Федерального закона от 04.12.2007 N 329-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации", ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 22.10.2004 N 125-ФЗ "Об архивном деле в Российской Федерации", ст. 24 Федерального закона от 17.07.1999 N 176-ФЗ "О почтовой связи").

*(3) Начальная цена подлежащего приватизации имущества устанавливается в случаях, предусмотренных Закон о приватизации, в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, при условии, что со дня составления отчета об оценке объекта оценки до дня размещения на www.torgi.gov.ru информационного сообщения о продаже государственного или муниципального имущества прошло не более чем 6 месяцев (ст. 12 Закона о приватизации, ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

*(4) Указанные сроки устанавливаются в соответствии с требованиями Закона о приватизации (см. п. 15 ст. 18, п. 7 ст. 19, п. 16 ст. 20, п. 14 ст. 23, п. 5 ст. 35 Закона о приватизации).

*(5) Оплата приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества производится единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки не может быть более чем один год. Порядок оплаты имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (п. 1, п. 7 ст. 35 Закона о приватизации).

Тема

Продажа государственного и муниципального имущества, приватизация