Энциклопедия решений. Особенности приватизации недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (август 2024)

Особенности приватизации недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства

В соответствии с п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Закон N 159-ФЗ предусматривает преимущественное право арендаторов (субъектов малого и среднего предпринимательства) на приобретение имущества при наличии определенных этим Законом условий. Первоначально срок реализации такого преимущественного права был ограничен 1 июля 2010 года, но впоследствии он был продлен сначала до 1 июля 2013 года, затем до 1 июля 2015 года, а теперь до 1 июля 2018 года (ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ, федеральные законы от 02.07.2010 N 150-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ и от 29.06.2015 N 158-ФЗ)*(1).

Действие Закона N 159-ФЗ не распространяется на:

1) отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства ;

2) отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;

3) недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;

4) недвижимое имущество, которое ограничено в обороте;

5) государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 01.07.2015 опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием (ч. 2 ст. 1 Закона N 159-ФЗ).

Преимущественное право на приватизацию не распространяется также на:

- земельные участки (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, далее - Письмо N 134);

- части здания или части нежилого помещения (например, торгового места), за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 Письма N 134).

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), имеют преимущественное право на приобретение арендуемого государственного или муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при выполнении следующих условий:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (за исключением случая, когда имущество приобретается на основании ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ);

2) отсутствует задолженность по арендной плате за арендуемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) (п. 2 ст. 3 Закона N 159-ФЗ);

3) арендуемое имущество не включено в перечень, утвержденный на основании ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ (п. 4 ст. 3 Закона N 159-ФЗ), за исключением случаев, когда оно приобретается на основании ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ);

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (п. 5 ст. 3 Закона N 159-ФЗ).

Примечание

Критерии отнесения организаций и индивидуальных предпринимателей к субъектам малого и среднего предпринимательства определены в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Для того, чтобы требование п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ как одно из условий выкупа арендуемого имущества в порядке использования преимущественного права считалось соблюденным, необходимо, чтобы арендатор не только непрерывно владел (пользовался) этим имуществом как минимум два года, но и обладал в течение этого периода правовым статусом, позволяющим отнести его к субъектам малого и среднего предпринимательства. В связи с этим следует учитывать, что физические лица относятся к таким субъектам только при условии, что они зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей. Если физическое лицо арендует государственное или муниципальное имущество два и более года, но обладает статусом индивидуального предпринимателя в течение меньшего срока, преимущественного права на приобретение этого имущества он не имеет (п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2017), утвержденного Президиумом ВС РФ 16.02.2017).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов - субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества установлен ст. 4 Закона N 159-ФЗ. Обратите внимание: уступка преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается (ч. 7 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).

Наличие преимущественного права означает, что арендатор должен быть уведомлен о предстоящей сделке, и что имущество может быть продано третьему лицу только в случае отказа арендатора от покупки или не предоставления ответа в указанный срок (ст. 4 Закона N 159-ФЗ). Если сделка совершена с нарушением преимущественного права, то арендатор в течение 2 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (ч. 2 ст. 6 Закона N 159-ФЗ).

Если арендатор согласен воспользоваться преимущественным правом покупки арендуемого имущества, государственный или муниципальный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи в течение 30 дней со дня, когда арендатор получил предложение заключить договор и (или) проект договора купли-продажи. Однако течение этого срока приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда, если арендатор оспаривает достоверность величины рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком, которая используется для определения цены его выкупа (ч.ч. 4, 4.1 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).

Помимо преимущественного права, арендатор имеет возможность сам инициировать приватизацию. Если арендатор отвечает всем условиям, установленным ст. 3 и ст. 1 Закона N 159-ФЗ, и желает выкупить арендуемое имущество, то он может направить в уполномоченный орган заявление в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ. Кроме того, инициировать приватизацию может субъект малого или среднего предпринимательства, у которого имущество находилось в аренде по состоянию на 01.07.2015 в течение трех и более лет при условии, что в течение пяти и более лет до момента подачи заявления о выкупе имущество было включено в перечень государственного и муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства (ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ). А государственный или муниципальный орган, если выполнены все вышеуказанные условия, обязан провести подготовительную работу и направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

Следует учитывать, что арендатор не вправе инициировать приватизацию путем подачи заявления в следующих случаях:

- если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения (п. 13 Письма N 134).

- если арендуемое имущество необходимо муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствует требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности (п. 1 резолютивной части постановления Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 N 22-П).

Оплата недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации ими преимущественного права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. В последнем случае приобретаемая недвижимость находится в залоге у продавца до ее полной оплаты. Срок выплаты стоимости имущества в рассрочку устанавливается законами субъектов РФ, но не может составлять менее пяти лет. Если законом субъекта РФ такой срок не установлен, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам (ч.ч. 1, 5 ст. 5, ч. 1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

Следует отметить, что Закон N 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого и среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества (п. 12 Письма N 134).

Приведенный в ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ перечень обстоятельств, при наступлении которых субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, является исчерпывающим.

Внимание

Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ (далее - Закон N 144-ФЗ), вступившим в силу с 01.07.2013, были внесены существенные изменения в Закон N 159-ФЗ, расширившие возможности выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими государственного или муниципального недвижимого имущества. Так, ранее необходимым условием выкупа имущества было наличие его в аренде у заявителя в течение минимум двух лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ (до 05.08.2008). Кроме того, Закон N 144-ФЗ исключил ограничительное условие о максимальной площади выкупаемых помещений, которое устанавливалось законами субъектов РФ.

В связи с этим те арендаторы, которые ранее не могли реализовать преимущественное право выкупа арендуемого имущества вследствие ограничений, отмененных Законом N 144-ФЗ, имели право это сделать после 01.07.2013, если приватизация (или возмездное отчуждение унитарными предприятиями) такого имущества не закончена по состоянию на 01.07.2013, за исключением случаев, когда на этот день опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием. Арендатор, которому уполномоченный орган ранее отказал в выкупе имущества по мотивам несоответствия ограничительным условиям, отмененным с 01.07.2013, вправе повторно подать заявление о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (ст. 5 Закона N 144-ФЗ), если при этом соблюдаются условия осуществления преимущественного права, предусмотренные действующей редакцией Закона N 159-ФЗ.

_____________________________

*(1) Исключение предусмотрено для субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих нежилые помещения в домах, находящиеся в собственности субъекта РФ, которые включены в решение о реновации жилищного фонда. В отношении таких субъектов нормы Закона N 159-ФЗ, позволяющие выкупить арендуемое нежилое помещение, действуют до окончания срока действия программы реновации жилищного фонда, предусмотренной федеральным законом (ч. 4 ст. 10 Закона N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 01.07.2017 N 141-ФЗ, см. также ст. 7.5 Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации").

Тема

Продажа государственного и муниципального имущества, приватизация

См. также

Субъекты малого и среднего предпринимательства

Энциклопедия судебной практики

Формы документов

Предложение о заключении договора купли-продажи государственного или муниципального имущества

Договор купли-продажи арендуемого имущества

Заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (заявитель - субъект малого или среднего предпринимательства)

Еще...

Практические ситуации

Построить список