Энциклопедия решений. Представительство в отношениях, связанных с подачей документов для государственной регистрации прав на недвижимость (май 2025)

Представительство в отношениях, связанных с подачей документов для государственной регистрации прав на недвижимость

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) специальным образом не регулирует вопросы, связанные с выдачей доверенностей для представительства в регулируемых этим законом отношениях. Содержание таких доверенностей определяется кругом тех действий, которые поверенный обязуется совершить в интересах представляемого, - в частности, представлением заявления и иных необходимых документов для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем необходимо учитывать особенности представительства в рамках данного вида публичных правоотношений, которые связаны с формой доверенностей.

Согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом*(1). Аналогичное положение закреплено в ч. 4 ст. 15 Закона N 218-ФЗ, в силу которой государственная регистрация прав осуществляется по заявлению представителя лиц, обращающихся в орган регистрации прав, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Если представитель физического лица лично обращается с заявлением о государственной регистрации прав, он предъявляет нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом (ч. 8 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, подтверждающий его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Кроме того, заявитель по собственной инициативе вправе представить учредительные документы юридического лица (их нотариально удостоверенные копии или копии, заверенные лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени юридического лица, и печатью юридического лица при наличии у него печати). Однако это не является обязательным: в случае непредставления учредительных документов или их копий орган регистрации прав самостоятельно запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, учредительные документы такого юридического лица (ч. 9 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Приведенная норма прямо не указывает, что представитель юридического лица, не имеющий права действовать от его имени без доверенности, обязан для подтверждения своих полномочий в связи с государственной регистрацией прав на недвижимость представить нотариально удостоверенную доверенность. Однако учитывая приведенное положение ч. 4 ст. 15 Закона N 218-ФЗ, из которого следует, что исключение из общего правила о необходимости наличия у представителя нотариально удостоверенной доверенности должно быть предусмотрено федеральным законом (а как видно из ч. 9 ст. 18 Закона N 218-ФЗ, указанная норма напрямую не устанавливает такого исключения) доверенности, выдаваемые юридическими лицами, также должны быть нотариально удостоверены (см., например, приказ Управления Росреестра по г. Москве от 13.04.2010 N 113).

Можно также отметить, что упоминание о необходимости наличия нотариально удостоверенной доверенности у лица, уполномоченного правообладателем (сторонами договора и т.д.) на подписание заявления о государственной регистрации права (независимо от того, является ли представляемый физическим или юридическим лицом), содержится в п. 3 Порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, а также об их приостановлении (утвержден приказом Росреестра от 30.12.2020 N П/0509).

Нотариально удостоверенная доверенность необходима не только при подаче представителем правообладателя заявления о государственной регистрации, но и для получения документов, подлежащих выдаче после осуществления государственной регистрации (ч. 13 и 14 ст. 29 Закона N 218-ФЗ).

Закон N 218-ФЗ предусматривает исключение из общего правила о необходимости нотариального удостоверения доверенности, выданной представителю. Согласно ч. 10 ст. 18 этого Закона в случае, если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа и заверенной печатью и подписью его руководителя, нотариально удостоверять такую доверенность не требуется. Аналогичным образом может быть оформлена и доверенность, выданная представителю органа государственной власти или органа местного самоуправления для получения документов, подлежащих выдаче после осуществления государственной регистрации прав (ч. 15 ст. 29 Закона N 218-ФЗ).

Каких-либо особенностей совершения доверенностей индивидуальными предпринимателями Закон N 218-ФЗ не предусматривает. Индивидуальный предприниматель независимо от этого своего правового статуса является физическим лицом. В этой связи форма доверенности, выдаваемой индивидуальным предпринимателем, должна определяться правилами, установленными для доверенностей физических лиц.

Отметим, что Закон N 218-ФЗ устанавливает специальные правила не только для доверенности на подачу заявления о государственной регистрации и получение документов по результатам регистрации, но и в отношении доверенности на совершение некоторых других юридически значимых действий. Так, нотариальному удостоверению подлежит доверенность, наделяющая представителя правом на подачу заявления о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя (его законного представителя), заявления о возможности государственной регистрации перехода права собственности физического лица на объект недвижимости на основании электронных документов (см. ч. 1 ст. 36, ч. 1 ст. 36.2 названного закона).

______________________________

*(1) В отношениях, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимость, применяются также положения п. 2 ст. 185.1 ГК РФ, определяющие круг доверенностей, которые приравниваются к нотариальным (см. письмо Минэкономразвития России от 24.02.2010 N Д23-552).

Тема

Доверенность на право представлять интересы

Формы документов

Доверенность на сдачу и получение документов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии