Энциклопедия решений. Сдача в аренду помещений иностранным гражданам и организациям (ноябрь 2024)

Сдача в аренду помещений иностранным гражданам и организациям

При сдаче помещений в аренду иностранным гражданам и организациям необходимо на основании коллизионных норм установить, какое право применяется к отношениям сторон - российское право или право другой страны.

По общему правилу, если арендодателем недвижимого имущества выступает российское юридическое или физическое лицо, а арендатором является иностранное физическое или юридическое лицо, то к договору аренды применяется российское право (ст. 1211 ГК РФ). Однако соглашением сторон может быть выбрано иное применимое право, например, право страны арендатора (п.1 ст. 1210 ГК РФ). Такой выбор может быть сделан с учетом следующего требования закона: если в конкретной ситуации все касающиеся существа отношений сторон обстоятельства связаны только с одной страной, выбор сторонами права другой страны не может затрагивать действие императивных норм права той страны, с которой связаны все касающиеся существа отношений сторон обстоятельства (п. 5 ст. 1210 ГК РФ).

Форма договора аренды недвижимого имущества, которое внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведущийся в РФ, всегда регулируется российским правом (п. 3 ст. 1209 ГК РФ). Следовательно, при аренде помещений применяются правила об обязательной письменной форме договора аренды недвижимости (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Кроме того, если недвижимое имущество находится на территории РФ, договор аренды такого имущества и во всех других аспектах подчиняется российскому праву (п. 2 ст. 1213 ГК РФ). Поэтому требование о государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), во всех случаях распространяется на договор аренды недвижимости, находящейся на территории РФ; право иной страны, подлежащее применению к отношениям по такому договору, стороны выбрать не могут.

Если договор аренды с иностранным арендатором регулируется российским правом, то к нему применяются нормы российского права об аренде недвижимого имущества (параграфы 1 и 4 главы 34 ГК РФ).

Перечислим основные правила:

- в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ);

- договор аренды помещения должен предусматривать размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным;

- по общему правилу, арендная плата за пользование помещением включает плату за пользование передаваемой вместе с ним соответствующей частью земельного участка (п.2 ст. 654, п.1 ст. 652 ГК РФ). Однако договором может быть предусмотрен иной порядок взимания арендной платы за пользование земельным участком (см., например, постановление Двадцатого ААС от 07.06.2012 N 20АП-2329/12);

- передача недвижимости арендатору, а также ее возврат производится по акту приема-передачи (п.1 и п.2 ст. 655 ГК РФ);

- жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан (п. 2 и п.3 ст. 288, п.2 ст. 671 ГК РФ);

- если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды помещений, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);

- при подписании договора с иностранной организацией следует проверить полномочия лица, подписывающего договор, т.к. порядок заключения и одобрения сделок иностранной компанией может существенно отличаться от российского.

Тема

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест

См. также

Освобождение от НДС при сдаче в аренду помещений иностранным гражданам и организациям