Энциклопедия решений. Особенности порядка определения размера арендной платы при заключении договора аренды государственного и муниципального имущества. Изменение размера арендной платы в течение срока действия договора (ноябрь 2024)

Особенности порядка определения размера арендной платы при заключении договора аренды государственного и муниципального имущества. Изменение размера арендной платы в течение срока действия договора

В соответствии с общими правилами гражданского законодательства, регулирующими порядок заключения договора на торгах, выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Извещение о проведении торгов должно содержать сведения о начальной цене (п. 4 ст. 447, п. 2 ст. 448 ГК РФ).

Законодательство, регулирующее порядок проведения торгов на право заключения договора аренды государственного и муниципального имущества (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (далее - Правила)), не содержит порядок определения начальной цены договора. Однако согласно законодательству об оценочной деятельности при определении начальной цены договора в таких случаях необходимо привлечение независимого оценщика (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), п. 21 разъяснений ФАС России от 05.06.2012, п. 11 разъяснений ФАС России от 01.11.2011).

По общему правилу итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки является рекомендуемой для совершения сделки (ст. 12 Закона об оценочной деятельности). Поэтому заключение оценщика является лишь основанием для определения начальной цены договора, что не исключает установление начальной цены в ином размере, например, более высоком (см. также п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92). Определение начальной (минимальной) цены договора осуществляется организатором конкурса или аукциона (п. 5 Правил).

В ряде разъяснений по вопросам применения ст. 17.1 Закона о защите конкуренции ФАС России указала, что при проведении торгов начальной (минимальной) ценой договора может являться либо минимальная цена (плата) за право заключения договора, либо начальный (минимальный) размер арендной платы. Соответственно, победителем аукциона на право заключения договора аренды признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право заключения договора аренды или наибольшую арендную плату (п. 21 разъяснений от 05.06.2012, п. 11 разъяснений от 01.11.2011). Однако Правила предусматривают определение начальной (минимальной) цены договора (цена лота) в размере либо ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования государственным или муниципальным имуществом, либо в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом (пп. 4 п. 31, пп. 4 п. 105 указанных Правил, решение ВАС РФ от 21.06.2012 N ВАС-4976/12). Следовательно, если в отношении государственного или муниципального имущества заключается договор аренды, начальной (минимальной) ценой такого договора должен быть именно размер арендной платы. Плата за приобретение права аренды, равно как и заключение договора купли-продажи права аренды, законодательством не предусмотрена (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.05.2012 N Ф07-3368/12).

Итоговый размер арендной платы при заключении договора аренды по результатам аукциона определяется путем повышения начальной (минимальной) цены договора на величину повышения (шаг аукциона). Победителем аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора, либо действующий правообладатель, если он заявил о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора. Если аукцион проводится в отношении закрепленного на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предприятием недвижимого имущества, находящего на территории РФ, стоимость которого согласно отчету оценщика превышает 150 млн. рублей, победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую цену договора (п. 142 Правил, п. 1 постановления Правительства РФ от 06.06.2003 N 333).

Внимание

При проведении торгов в форме конкурса цена договора является лишь одним из критериев оценки заявок на участие в конкурсе. Помимо цены, критериями могут быть иные показатели, связанные с деятельностью арендатора, которые перечислены в п. 77 Правил.

Некоторые особенности определения арендной платы при проведении торгов предусмотрены законодательством в отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При проведении конкурсов на право заключения таких договоров величина арендной платы предусматривается конкурсной документацией, формируемой в соответствии с антимонопольным законодательством, и не изменяется по результатам проведения торгов, а победителем конкурса признается участник, предложивший минимальное значение дисконтированной выручки, которая рассчитывается в порядке, предусмотренном законодательством (ст. 41.1 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении", ст. 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении").

В течение срока действия договора размер арендной платы не может быть уменьшен, но может быть увеличен по соглашению сторон в порядке, установленном договором. Порядок увеличения цены договора должен содержаться в документации о торгах (ч. 8 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, пп. 3 п. 40, пп. 3 п. 114 Правил, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.02.2013 N Ф04-44/13).

Тема

Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

Практические ситуации

Построить список