Энциклопедия решений. Договор на проведение оценки объекта (май 2025)

Договор на проведение оценки объекта

Внимание

В связи с принятием после 22.02.2022 международных санкций в отношении РФ, ее граждан и организаций, а также антисанкционных мер, запрещено совершение ряда сделок с лицами, находящимися под санкциями, а также исполнение заключенных с ними сделок. Совершение и исполнение таких сделок возможно только при наличии временного разрешения, выдаваемого Правительством РФ. Подробнее об этом здесь.

Оценочная деятельность в Российской Федерации, под которой понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости, регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке) (см. ст. 3 этого закона).

По общему правилу, закрепленному в ст. 9 Закона об оценке, основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки указанных в ст. 5 Закона об оценке объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

С учетом положений ст. 779 ГК РФ проведение оценки фактически является услугой, носящей возмездный характер, поэтому данный договор представляет собой разновидность договора возмездного оказания услуг (см. например постановления Двадцать первого ААС от 23.11.2022 N 21АП-4104/22, АС Поволжского округа от 21.02.2019 N Ф06-40812/18, а также письмо Росимущества от 19.01.2017 N ИЛ-03/2659). Правовое регулирование договора на проведение оценки осуществляется в соответствии с главой 39 ГК РФ с особенностями, предусмотренными Законом об оценке. Исполнитель также обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Если оценка проводится в рамках назначенной судом экспертизы при рассмотрении дела в суде, и сторонами не заключается договор об оценке, такие отношения не могут быть квалифицированы как отношения по договору возмездного оказания услуг (см., например, постановление Девятого ААС от 23.03.2021 N 09АП-10060/21).

Оценщик обязан возместить заказчику убытки, причиненные ненадлежащим оказанием услуг по оценке, в частности, при нарушении требований федеральных стандартов оценки к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, при иных нарушениях, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (неправильном определении факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, ошибках при выполнении математических действий) (п. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020) (утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020 г.). В частности, суды указывают, что отсутствие возможности использовать отчет об оценке для определения стоимости объекта свидетельствует о том, что работы по договору выполнены оценщиком с ненадлежащим качеством, в связи с чем он обязан возместить убытки (см., например, постановления АС Северо-Западного округа от 04.08.2022 N Ф07-9783/22, Третьего ААС от 01.07.2022 N 03АП-2884/22, Второго ААС от 18.04.2022 N 02АП-1917/22).

Необходимость оценки имущества может возникнуть в различных ситуациях, например при изъятии имущества для государственных нужд, в целях определения налогооблагаемой базы в случае возникновения спора о ее величине, при разработке стратегических планов развития организации и т.д. К оценке имущества прибегают также при его отчуждении. По общему правилу, условия договора (в том числе стоимость отчуждаемого имущества) определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 ГК РФ). Поэтому привлечение независимого оценщика для определения рыночной или иной стоимости имущества, как правило, носит добровольный характер. В тех случаях, когда законодатель считает привлечение независимого оценщика обязательным, он прямо указывает на это в тексте закона.

Оценка выполняется в соответствии с заданием на проведение оценки, по итогам проведения оценки должен быть составлен отчет об оценке.

Договор на проведение оценки объектов оценки, заключаемый в соответствии с нормами законодательства об оценочной деятельности, следует отличать от обычного договора возмездного оказания услуг, в соответствии с которым исполнитель должен оказать услуги по определению стоимости объектов с выдачей какого-либо заключения об их стоимости.

Законом об оценке регулируется деятельность, направленная на установление стоимости объектов в соответствии со стандартами оценочной деятельности. Кроме того, в ст. 10 Закона об оценке установлены обязательные требования к договору на проведение оценки, а в ст. 11 - требования, предъявляемые к отчету об оценке. Соответственно, если установление стоимости объекта осуществляется каким-либо иным образом, а заключенный с исполнителем договор, а также документ, составленный по итогам оказания услуг по этому договору, не будут соответствовать по своему содержанию всем требованиям, предъявляемым законом к договору на проведение оценки (ст. 10 Закона об оценке) и отчету об оценке (ст. 11 Закона об оценке), то оказываемые по такому договору услуги исполнителя не будут подпадать под действие законодательства об оценочной деятельности. В этом случае отношения сторон будут регулироваться главой 39 ГК РФ "Возмездное оказание услуг". Законодательству заключение такого договора не противоречит (см. например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2011 N Ф03-9901/2010). Однако, полученная таким образом оценка стоимости не будет считаться стоимостью, определенной независимым оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

При наличии спора относительно юридической квалификации отношений между сторонами сделки суд будет оценивать договор исходя из его содержания и существа регулируемых им отношений (ст. 431 ГК РФ). Оценивая, подпадает ли договор под действие Закона об оценке, суд будет исходить не из его названия, а из смысла договора в целом, его цели, действительной общей воли сторон и всех обстоятельств его заключения. Например, в определении Четвертого КСОЮ от 25.05.2021 N 8Г-4661/2021 обращается внимание на то, что под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости, исходя из этого положения Закона об оценке применимы только к отношениям, связанным с определением какой-либо стоимости. Понятия определения стоимости ущерба и причин ущерба имущества не тождественны, поэтому суд пришел к выводу о том, что к договору оказания услуг по определению причин ущерба, причиненного имуществу, не применяются нормы Закона об оценке.

Закон об оценке не регулирует вопросы изменения или расторжения договора, поэтому договор на проведение оценки может быть расторгнут или изменен по правилам, установленным в ст. 450-453 ГК РФ, с учетом особенностей, предусмотренных для договора возмездного оказания услуг (ст. 779-783 ГК РФ).

Тема

Договор возмездного оказания услуг

См. также

Случаи, когда привлечение независимого оценщика обязательно (обязательное проведение оценки)

Обязательные условия договора на проведение оценки

Форма договора на проведение оценки

Стороны договора на проведение оценки

Отчет об оценке

Значение итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете об оценке

Как учитывать расходы на проведение оценки при налогообложении прибыли

Формы документов

Договор на проведение оценки

Договор на проведение оценки транспортного средства

Практические ситуации

Построить список