Энциклопедия решений. Особенности заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок. Особенности осуществления арендатором преимущественного права на заключение такого договора (ноябрь 2024)

Особенности заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок. Особенности осуществления арендатором преимущественного права на заключение такого договора

По общему правилу договоры аренды государственного или муниципального имущества заключаются только по итогам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров (ч. 1, п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", далее - Закон о защите конкуренции).

Однако закон устанавливает исключение из этого правила для договоров аренды, заключаемых на новый срок, при соблюдении ряда условий. По истечении срока договора аренды арендодатель обязан заключить с арендатором договор на новый срок при наличии следующих обстоятельств:

- арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;

- договором аренды не предусмотрено иное;

- срок действия договора не ограничен законодательством РФ.

Арендодатель может отказать в заключении договора аренды на новый срок лишь при наличии следующих условий (хотя бы одного из них):

- в установленном порядке принято решение, которое предусматривает иной порядок распоряжения имуществом, ранее переданным в аренду;

- у арендатора имеется задолженность по арендной плате, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором.

Если арендодатель без предусмотренных законом оснований отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок и при этом в течение года со дня истечения срока действия договора заключил договор аренды того же имущества с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (ч.ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Если же договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель безосновательно отказал арендатору в заключении договора на новый срок, арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, далее - Закон N 42-ФЗ). При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением условий об арендной плате и о сроке договора (п. 4.5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, далее - Постановление N 73).

Договор аренды заключается на новый срок при одновременном соблюдении следующих условий:

- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, если иное не установлено законодательством РФ;

- новый договор аренды заключается на срок не менее чем три года; этот срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Если между арендодателем и арендатором возникнут разногласия по условиям нового договора, спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (ст. 446 ГК РФ). В этом случае условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком на момент истечения срока предыдущего договора аренды (п. 4.3 Постановления N 73).

С предложением о заключении договора на новый срок может выступить как арендатор, так и арендодатель, однако только для последнего заключение договора будет являться обязательным, разумеется, при отсутствии предусмотренных законом оснований для отказа в перезаключении договора (см. также апелляционное определение Свердловского областного суда от 16.01.2013 N 33-148/2013).

Судебная практика придерживается позиции, согласно которой, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако размер арендной платы, определенный для нового договора аренды на основании отчета независимого оценщика, будет применяться к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (п. 4.2 Постановления N 73).

В некоторых случаях законодательство ограничивает срок, на который может быть заключен договор аренды. Например, государственное или муниципальное имущество может быть передано в аренду без проведения торгов на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев (п. 11 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Может ограничиваться определенным сроком предоставление государственной или муниципальной преференции, в том числе путем передачи государственного или муниципального имущества (пп. "а" п. 4 ч. 3 ст. 20 Закона о защите конкуренции, см. также п. 13 разъяснений ФАС России от 05.06.2012). Новый договор аренды не может быть заключен на срок, превышающий предельный, который в этом случае исчисляется с момента заключения первоначального договора аренды. Если предельный срок договора аренды истек, договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), как и соглашение о продлении такого договора (п.п. 1, 4.1 Постановления N 73).

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Положения законодательства, предусматривающие обязательное проведение торгов при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества, не лишают арендатора этого права. Поэтому арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (п.п. 2, 3 Постановления N 73). Разумеется, при этом для него будут иметь обязательную силу условия договора аренды, определенные по результатам торгов.

Однако, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права по мотиву злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ). При этом арендатор вправе принять такое предложение в течение срока, установленного в оферте (предложении заключить договор) арендодателя (ст. 440 ГК РФ). Если же в оферте такой срок не установлен, предложение заключить договор может быть принято арендатором в течение нормально необходимого для этого времени (п. 1 ст. 441 ГК РФ). Понятие нормально необходимо времени является оценочным и в спорных ситуациях применяется судом с учетом конкретных обстоятельств (см., например, постановление Восемнадцатого ААС от 06.10.2014 N 18АП-10648/14)*(1).

Следует отметить, что при проведении аукциона на право заключения нового договора аренды государственного или муниципального имущества арендатор по действующему договору признается победителем аукциона, если он заявит о своем желании заключить договор по объявленной аукционистом наиболее высокой цене договора (п. 142 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67).

_____________________________

*(1) Абзацем вторым п. 5 ст. 448 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015 (даты вступления в силу Закона N 42-ФЗ, в соответствии с которым в эту статью были внесены изменения), было предусмотрено, что в случае, если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. На основании этой нормы судебная практика приходила к выводу о том, что, если арендодателем не установлен иной срок, арендатор вправе принять предложение заключить договор на условиях, предложенных победителем торгов, в течение 20 дней после завершения торгов и оформления протокола (п. 3 Постановления N 73). Однако эта правовая позиция не может применяться к договорам, предложение о заключении которых направлено после 01.06.2015 (п. 2 ст. 2 Закона N 42-ФЗ).

Тема

Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

См. также

Энциклопедия судебной практики

Практические ситуации

Построить список