Энциклопедия решений. Приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального имущества (ноябрь 2024)

Приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального имущества

Гражданское законодательство допускает аренду имущества с правом его выкупа, предполагающую, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такое условие может быть предусмотрено законом или договором аренды, за исключением случаев, когда закон запрещает выкуп арендованного имущества (п.п. 1, 3 ст. 624 ГК РФ).

Однако в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, действует специальное правило - такое имущество может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц только в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

В настоящее время порядок приватизации регулируется Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации). Способы приватизации государственного и муниципального имущества, перечисленные в ст.ст. 18 - 26 этого федерального закона, не предусматривают такой способ приобретения права собственности, как выкуп имущества, арендуемого у государства или у муниципального образования (см. постановление ФАС Поволжского округа от 13.05.2005 N А72-6835/04-25/287). Поэтому по общему правилу заключение договора аренды государственного или муниципального имущества с условием о его выкупе будет противоречить закону.

Вместе с тем особые условия предусмотрены для договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 26.04.2002 (даты вступления в силу Закона о приватизации). Если такой договор предусматривает право арендатора выкупить имущество и в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, выкуп осуществляется в соответствии с условиями договора. В этом случае срок реализации арендатором своего права на выкуп государственного или муниципального имущества ограничен только сроком подачи заявления о выкупе, который установлен договором (пп. 1 п. 12 ст. 43 Закона о приватизации). Однако для этого договор должен указывать на конкретную цену выкупа (см. постановление Второго ААС от 25.08.2009 N 02АП-3588/2009).

Если договор аренды с правом выкупа, заключенный до вступления в силу Закона о приватизации, не содержит условий о размере выкупа, сроках и порядке его уплаты, выкуп арендованного имущества мог состояться в течение 6 месяцев со дня вступления в силу этого федерального закона. Порядок выкупа в этом случае зависел от рыночной стоимости арендуемого имущества на дату подачи заявления о выкупе: если она составляла более 10 тысяч минимальных размеров оплаты труда, арендуемое государственное или муниципальное имущество вносилось в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, созданного совместно с арендатором с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества. При меньшем размере рыночной стоимости имущества с арендатором заключалось дополнительное соглашение, в котором предусматривались условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения (пп. 2 п. 12 ст. 43 Закона о приватизации).

Пункт 12 ст. 43 Закона о приватизации предусматривает еще одно основание выкупа имущества, арендованного до вступления в силу этого федерального закона. Оно распространяется на лиц, приобретших в собственность имущество государственного или муниципального унитарного предприятия в период до 05.12.1994 (даты официального опубликования главы IV части первой ГК РФ), за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось такое унитарное предприятие и в отношении которых одновременно с приобретением в собственность имущества предприятия был заключен договор аренды с правом выкупа. Такое здание или нежилое помещение могло быть выкуплено арендатором в течение двух лет с даты вступления в силу Закона о приватизации (п. 13 ст. 43 этого федерального закона).

Необходимо учитывать, что для осуществления арендатором права на выкуп имущества, арендованного до вступления в силу Закона о приватизации, договор аренды с правом выкупа должен соответствовать законодательству о приватизации, которое действовало на момент его заключения. В частности, ст.ст. 16, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (далее - Закон N 123-ФЗ) предусматривали такой способ приватизации, как выкуп арендованного государственного или муниципального имущества, однако приватизация имущества таким способом без дополнительных оснований, предусмотренных законом, могла состояться лишь в случаях, когда договор аренды был заключен до вступления в силу Закона РФ от 03.07.1991 N 1531-I "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (04.07.1991). В остальных случаях законодательство о приватизации оговаривало возможность выкупа арендуемого имущества рядом обстоятельств. Так, арендатору имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, преобразованного в открытое акционерное общество, предоставлялось право на первоочередное приобретение акций такого общества (п. 1 ст. 26 Закона N 123-ФЗ). До вступления в силу Закона N 123-ФЗ (28.07.1997) действовали Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года (утверждены Указом Президента РФ от 22.07.1994 N 1535), п. 4.5 которых предусматривал возможность приобрести в собственность арендуемые здания, строения, сооружения, помещения, а также занятые приватизированными предприятиями земельные участки для отдельных категорий арендаторов, в частности, для лиц, заключивших договор аренды объектов недвижимости по итогам конкурса или аукциона, для собственников, приватизировавших государственные (муниципальные) предприятия или государственное (муниципальное) имущество, ранее сданное в аренду, в результате выкупа последнего.

Если договор аренды государственного или муниципального имущества с правом выкупа был заключен без учета этих требований, в выкупе имущества арендатору будет отказано (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.2011 по делу N А45-8984/2010, ФАС Северо-Западного округа от 30.05.2008 N А52-4400/2007, ФАС Центрального округа от 29.05.2001 N А35-2823/00-С13).

Федеральным законом могут быть установлены особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Тема

Особенности порядка заключения договора аренды государственного и муниципального имущества, связанные с необходимостью проведения торгов

См. также

Особенности приватизации недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства