Энциклопедия решений. Значение итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете об оценке (декабрь 2024)

Значение итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете об оценке

Отчет независимого оценщика, составленный в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке), признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценке, п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 92).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 92 сделка, совершенная по цене, не соответствующей указанной в отчете оценщика величины оценки, может быть признана недействительной только в том случае, если обязательность величины стоимости объекта оценки установлена законом или иным нормативным актом (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика). Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Напомним, что обязательность величины стоимости объекта оценки установлена в следующих случаях:

- п. 2 ст. 15 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью";

- п. 3 ст. 34 и п. 3 ст. 75 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах";

- ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах";

- ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Необходимость проведения оценки с привлечением оценщика без одновременного указания на обязательность использования определенной стоимости предусмотрена, например, ст. 8 Закона об оценке.

Отметим, что законодательство об оценочной деятельности не устанавливает срока действия отчета об оценке как такового. Вместе с тем в части второй ст. 12 Закона об оценке установлено, что рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Это положение действует с 22.07.2014 - момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ, внесшего ряд изменений в Закон об оценке. Ранее аналогичное положение в Законе об оценке отсутствовало, однако п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, ранее предусматривал, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Однако судебная практика не во всех случаях рассматривала истечение указанного шестимесячного срока как однозначное свидетельство недостоверности сведений о рыночной стоимости объекта, содержащихся в отчете об оценке (см. например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.11.2011 N Ф01-4554/11).

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Закона об оценке, п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 92). При этом, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 13 Закона об оценке).

При оспаривании величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица суды рассматривают отчет независимого оценщика в качестве одного из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82-87 АПК РФ) (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 92).

Порядок оспаривания отчета об оценке, а также порядок оспаривания сделок и актов государственных органов по причине нарушения правил об обязательном проведении оценки также зависит от того, какие требования установлены законодательством для оспариваемого действия:

- только об обязательном привлечении независимого оценщика, без требования о применении определенной оценщиком стоимости;

- либо об обязательности установленной оценщиком стоимости объекта оценки (см. п. п. 1, 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 92).

Тема

Договор на проведение оценки объекта