Энциклопедия решений. Перевод жилого помещения в нежилое (декабрь 2024)

Перевод жилого помещения в нежилое

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичное положение содержится в п. 2 ст. 288 ГК РФ. Кроме этого, использование жилого помещения допускается для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Вместе с тем гражданское и жилищное законодательство (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ) запрещает размещение в жилых помещениях промышленных производств. Однако п. 3 ст. 288 ГК РФ допускает размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций, но только при условии перевода такого помещения в нежилое. Такой перевод производится в порядке, определяемом жилищным законодательством, и допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).

Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо соблюдение ряда условий (ст. 22 ЖК РФ). Так, перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать такой вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу, поскольку использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение не допускается.

Не может быть переведена в нежилую комната в квартире. Квартира должна полностью использоваться в качестве жилого помещения для проживания граждан.

Право собственности на переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом пользования какими-либо лицами, поскольку это нарушает их жилищные права.

В многоквартирных домах перевод квартиры в нежилое помещение допускается, если такая квартира расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Не допускается перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования, а также в целях осуществления религиозной деятельности.

Следует отметить, что перевод жилого помещения в нежилое влечет изменение правового режима использования помещения. Решение о таком переводе принимается собственником жилого помещения и осуществляется органом местного самоуправления (органом, осуществляющим перевод помещений) в порядке, предусмотренном ст. 23 ЖК РФ.

Для перевода жилого помещения в нежилое собственник помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления муниципальных услуг следующие документы:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) технический паспорт жилого помещения;

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

Данный перечень документов является исчерпывающим. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме тех, истребование которых допускается приведенным перечнем. Более того, в отдельных случаях собственник помещения (заявитель) вправе не представлять правоустанавливающие документы, технический паспорт помещения и поэтажный план дома (ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ).

Орган, осуществляющим перевод помещений, или многофункциональный центр в случае представления документов через многофункциональный центр, выдают заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения.

Орган, осуществляющий перевод помещений, принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое или об отказе в таком переводе не позднее чем через сорок пять дней со дня представления заявления о переводе помещения и необходимых документов (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ). Данное решение оформляется в виде уведомления в соответствии с постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение" и не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия выдается заявителю или направляется по адресу, указанному в заявлении. Одновременно с выдачей или направлением заявителю уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое помещение орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого жилого помещения уведомление содержит требование об их проведении (ч. 6 ст. 23 ЖК РФ) и является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки данного помещения (ч. 8 ст. 23 ЖК РФ).

Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Орган, осуществляющий перевод помещений, в обязательном порядке направляет в Росреестр для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости уведомление о переводе жилого помещения в нежилое (если не требуется проведение работ по перепланировке), или утвержденный акт приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке). Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого помещения (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ, п. 5 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 13 Правил предоставления документов, направляемых или предоставляемых в соответствии с частями 1, 3 - 13, 15 статьи 32 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"..... (утверждены постановлением Правительства РФ от 31.12.2015 N 1532), п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утверждено постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).

Обратим внимание, что при использовании помещения после его перевода в качестве нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах (ч. 10 ст. 23 ЖК РФ).

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные названной нормой ЖК РФ.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ч. 3 ст. 24 ЖК РФ) (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 15.05.2014 по делу N 33-2260/2014, апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 07.05.2014 по делу N 33-9726/2014, апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06.09.2012, постановление Семнадцатого ААС от 31.10.2014 N 17АП-12615/14).

Формы документов

Заявление о переводе жилого помещения в нежилое

Заявление о признании незаконным решения об отказе в переводе помещения из жилого в нежилой фонд

Заявление о признании недействительным решения администрации об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение

Заявление о признании незаконным решения об отказе в переводе помещения из жилого в нежилой фонд (в отношении объекта культурного наследия)

Практические ситуации

Построить список