Энциклопедия решений. Перевод жилого помещения в нежилое (май 2025)

Перевод жилого помещения в нежилое

В соответствии с ч. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичное положение содержится в п. 2 ст. 288 ГК РФ. Кроме этого, использование жилого помещения допускается для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ).

Вместе с тем гражданское и жилищное законодательство (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ) запрещает размещение в жилых помещениях промышленных производств. Однако п. 3 ст. 288 ГК РФ допускает размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций, но только при условии перевода такого помещения в нежилое. Такой перевод производится в порядке, определяемом жилищным законодательством, и допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 22 ЖК РФ).

Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо соблюдение ряда условий (ст. 22 ЖК РФ):

- перевод недопустим при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать такой вход. Нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу, поскольку использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение запрещено (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ);

- нельзя перевести комнату в квартире в категорию нежилой. Квартира должна полностью использоваться в качестве жилого помещения для проживания граждан (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ);

- право собственности на переводимое жилое помещение не должно быть обременено правом какого-либо лица (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ), в ней не должно быть зарегистрированных по месту постоянного проживания, поскольку такой перевод нарушит их жилищные права (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ);

- в МКД перевод квартиры в нежилое помещение допускается, если такая квартира расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ);

- нельзя переводить жилое помещение в нежилое в наемном доме социального использования (ч. 3.1 ст. 22 ЖК РФ), а также в целях осуществления религиозной деятельности (ч. 3.2 ст. 22 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое влечет изменение правового режима использования помещения. Решение о таком переводе принимается собственником жилого помещения и осуществляется органом местного самоуправления (органом, осуществляющим перевод помещений, ОМСУ) в порядке, предусмотренном ст. 23 ЖК РФ.

Для перевода жилого помещения в нежилое собственник помещения или уполномоченное им лицо представляет в ОМСУ по месту нахождения помещения непосредственно либо через МФЦ следующие документы (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ):

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) (можно не предоставлять, если переводимое помещение зарегистрировано в ЕГРН, согласно ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ);

3) технический паспорт жилого помещения (можно не предоставлять, если переводимое помещение зарегистрировано в ЕГРН, согласно ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (можно не предоставлять, если переводимое помещение зарегистрировано в ЕГРН, согласно ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ);

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое.

Такое решение принимается с учетом специальных требований к кворуму общего собрания и порядку голосования, предусмотренных ч. 3 ст. 45 и ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ.

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое.

Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с ним стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением. Согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое оформляется собственником примыкающего помещения в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление, с указанием сведений, перечисленных в ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ.

Данный перечень документов является исчерпывающим. Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме тех, истребование которых допускается приведенным перечнем. Более того, в отдельных случаях собственник помещения (заявитель) вправе не представлять правоустанавливающие документы, технический паспорт помещения и поэтажный план дома (ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ).

Орган, осуществляющим перевод помещений, или МФЦ в случае представления документов через него, выдают заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Не позднее чем через 45 календарных дней со дня представления заявления о переводе помещения и необходимых документов ОМСУ должен принять решение о переводе жилого помещения в нежилое или об отказе в таком переводе (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ). Данное решение оформляется в виде уведомления в соответствии с постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502 и не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия выдается заявителю или направляется по адресу, указанному в заявлении. Одновременно с выдачей или направлением заявителю уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое помещение ОМСУ информирует о принятии этого решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Если для перевода жилого помещения в нежилое не нужно проводить перепланировку, переустройство переводимого жилого помещения, то уведомление ОМСУ о переводе в нежилое является основанием для внесения изменений в ЕГРН, а перевод считается оконченным со дня внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН о назначении такого помещения (ч. 7 ст. 23 ЖК РФ).

Если же для перевода жилого помещения в нежилое нужно проводить перепланировку, переустройство переводимого жилого помещения, то ОМСУ обязан включить это требование в свое уведомление (ч. 6 ст. 23 ЖК РФ), которое станет основанием для проведения таких переустройства, перепланировки (ч. 8 ст. 23 ЖК РФ).

После окончания переустройства, перепланировки заявитель направляет новое уведомление об их завершении в ОМСУ непосредственно либо через МФЦ, причем в случае перепланировки помещения к этому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и сведения об уплате госпошлины, если в результате перепланировки образовались новые помещения (ч. 9 ст. 23, ч.1 ст. 28 ЖК РФ). ОМСУ формирует приемочную комиссию, которая в течение 30 календарных дней после получения этого нового уведомления утверждает акт, подтверждающий заврешение переустройства, перепланировки помещения. Вслед за этим необходимо внести изменения в ЕГРН (ч. 9 ст. 23, ч. 2 ст. 28 ЖК РФ):

- если в соответствии с уведомлением ОМСУ о переводе помещения в нежилое проводилось только переустройство (и/или иные работы), то в сведения ЕГРН вносятся изменения о назначении помещения, и перевод помещения в нежилое считается оконченным с этого момента, ОМСУ обязан направить в Росреестр принятое им решение о переводе согласно п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости (см. также ч. 3 ст. 28 ЖК РФ, п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 13 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 31.12.2015 N 1532, п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457);

- если в соответствии с уведомлением ОМСУ о переводе помещения в нежилое проводилась перепланировка, то в сведения ЕГРН вносятся изменения о границах / площади и назначении помещения, или осуществляются государственный кадастровый учет образованных помещений и госрегистрация права на образованные помещения, а перевод помещения в нежилое считается оконченным с этого момента, при этом заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и госрегистрации прав в Росреестр подает ОМСУ в срок не позднее 5 рабочих дней с даты утверждения (подписания) акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки помещений в МКД (см.ч. 1.10 ст. 19, п. 1.3 ч. 1 ст. 15, п. 4.6 ч. 2 ст. 15 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 13 Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 31.12.2015 N 1532, п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457.

Обратим внимание, что при использовании помещения после его перевода в качестве нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах (ч. 10 ст. 23 ЖК РФ).

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение допускается в случаях, предусмотренных ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные названной нормой ЖК РФ.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (ч. 3 ст. 24 ЖК РФ).

Формы документов

Заявление о переводе жилого помещения в нежилое

Заявление о признании незаконным решения об отказе в переводе помещения из жилого в нежилой фонд

Заявление о признании недействительным решения администрации об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение

Заявление о признании незаконным решения об отказе в переводе помещения из жилого в нежилой фонд (в отношении объекта культурного наследия)

Уведомление о завершении переустройства и (или) перепланировки помещения