Энциклопедия решений. Изменение договора найма квартиры (иного жилого помещения) (май 2025)

Изменение договора найма квартиры (иного жилого помещения)

Смотрите в этом материале:

- изменение договора по соглашению сторон;

- изменение договора в судебном порядке;

- некоторые специальные основания изменения договора найма.

Договор найма жилого помещения, как и любая другая сделка, может быть изменен по основаниям, предусмотренным законом, иными правовыми актами или договором. В частности, допускается изменение срока действия этого договора, размера платы за жилое помещение и других его условий.

Изменение договора найма жилого помещения по соглашению сторон

По общему правилу изменение договора найма возможно по соглашению сторон. Такое соглашение, как и сам договор найма, заключается в простой письменной форме (см. п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Соглашение об изменении договора по общему правилу может быть заключено в том числе путем обмена документами. Вместе с тем применительно к договору найма целесообразно заключить такое соглашение путем составления единого документа, подписанного сторонами (см. п. 1 ст. 160 и п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Порядок заключения соглашения об изменении договора найма может быть предусмотрен самим договором.

В случае изменения договора найма жилого помещения соглашением сторон по общему правилу он считается измененным с момента заключения такого соглашения, если этим соглашением не предусмотрено иное (см. п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Изменение договора найма жилого помещения в судебном порядке

Общие положения об изменении договора в судебном порядке по требованию одной из сторон, предусмотренные п. 2 ст. 450 ГК РФ, применимы и к договору найма жилого помещения. Такой договор может быть изменен в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В частности, при определенных условиях основанием для изменения договора в судебном порядке может являться существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении (см. п. 1 ст. 451 ГК РФ).

Для договора найма жилого помещения, как и для любого другого договора, законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования споров, связанных с его изменением. Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Спор может быть рассмотрен судом по существу только после соблюдения указанного порядка (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ, пп. 3 и 29 постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 N 18, п. 60 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).

В случае изменения договора поручения в судебном порядке по общему правилу он считается измененным с момента вступления в законную силу решения суда (см. п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Некоторые специальные основания изменения договора найма жилого помещения

Глава 35 ГК РФ содержит ряд положений, в соответствии с которыми при определенных обстоятельствах осуществляется изменение условий договора найма (см. ст. 679 и 680 ГК РФ).

При вселении граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем происходит изменение договора найма в части состава лиц, имеющих право пользоваться жилым помещением. Такое вселение по общему правилу требует выполнения следующих условий: согласия наймодателя, нанимателя и граждан, проживающих с ним, а также соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека*(1). Соблюдение приведенных условий не требуется в случае вселения несовершеннолетних детей (см. ст. 679 ГК РФ).

Законодательством не установлена форма согласия наймодателя или нанимателя на вселение. Порядок согласования этого вопроса может быть предусмотрен договором. Целесообразно в таком случае заключить соглашение о внесении изменений в договор найма, указав вновь вселенных лиц (см. п. 2 ст. 677 и ст. 679 ГК РФ, а также, например, определение Первого КСОЮ от 19.07.2023 N 8Г-10787/2023).

Временные жильцы могут безвозмездно проживать в жилом помещении, предоставленном по договору найма, только по общему согласию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним, и после предварительного уведомления наймодателя. Отсутствие согласия всех постоянно проживающих граждан может послужить основанием для выселения временных жильцов (см. абзац первый ст. 680 ГК РФ, а также, например, определение Второго КСОЮ от 18.04.2023 N 8Г-9010/2023).

Согласия наймодателя на проживание временных жильцов не требуется. Однако он вправе запретить проживание указанных лиц при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Временные жильцы не имеют самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственность за их действия, как за свои собственные, перед наймодателем несет наниматель (см. абзац второй ст. 680 ГК РФ).

По общему правилу срок проживания временных жильцов не должен превышать шести месяцев. Прекращение пользования жилым помещением временными жильцами осуществляется по окончании согласованного срока, а в случае если такой срок не был согласован, - в любое время по требованию нанимателя или любого из постоянно проживающих с ним граждан. Требование в таком случае должно быть направлено за семь дней до выселения (см. абзац первый и третий ст. 680 ГК РФ).

Несмотря на то, что закон не требует внесения изменений в договор найма при вселении временных жильцов, в данном случае целесообразно заключить соглашение о вселении, указав в нем, в частности, самих жильцов и срок их проживания.

______________________________

*(1) Законодательством не установлена норма общей площади жилого помещения на одного человека и порядок ее определения применительно к договору коммерческого найма жилого помещения. Единообразная судебная практика по этому вопросу также не сложилась. В специальной литературе высказывается точка зрения, что при определении нормы общей площади жилого помещения на одного человека следует исходить из нормы предоставления либо из учетной нормы, устанавливаемых в соответствии со ст. 50 ЖК РФ.

Темы

Договор найма квартиры или иного жилого помещения: понятие и существенные условия

Изменение гражданско-правового договора

Формы документов

Предложение изменить договор

Дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения об изменении размера платы за жилое помещение