Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца (ноябрь 2024)

Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца

Налог на добавленную стоимость

Для целей налогообложения НДС товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ реализация товаров на территории РФ признается объектом налогообложения по НДС. При этом согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией признается переход права собственности на товары.

Внимание

Реализация жилой недвижимости освобождается от НДС в соответствии с с пп. 22, пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. Согласно п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом налогообложения НДС реализация земельных участков и долей в них.

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки товаров;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.

В соответствии с п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача прав собственности в целях исчисления налоговой базы по НДС приравнивается к отгрузке, если иное не предусмотрено п. 16 ст. 167 НК РФ. Согласно этому пункту при реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Если оплата от покупателя получена раньше момента передачи недвижимости, обязанность исчислить и уплатить НДС у продавца возникнет впервые в том налоговом периоде, когда получена предоплата за имущество.

При реализации недвижимости вариант определения налоговой базы (п. 1 ст. 154 НК РФ или п. 3 ст. 154 НК РФ) зависит от того, был ли учтен предъявленный продавцом НДС в стоимости имущества при принятии его к учету.

Налог на прибыль

Для целей исчисления налога на прибыль выручка от продажи объектов недвижимости учитывается в составе доходов от реализации на основании п. 1 ст. 249 НК РФ. В общем случае при использовании метода начисления датой получения дохода признается дата реализации товаров, определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ (п. 3 ст. 271 НК РФ), то есть дата перехода права собственности. В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, право собственности на недвижимость по договору купли-продажи переходит к покупателю только после того, как переход права собственности пройдет государственную регистрацию (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).

По вопросу определения даты реализации недвижимого имущества в целях определения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль финансовым и налоговым ведомствами, а также судами до 1 января 2013 года высказывались разные точки зрения:

1) датой получения дохода при реализации недвижимости является дата государственной регистрации перехода права собственности, удостоверенная свидетельством о государственной регистрации;

2) обязанность по уплате налога на прибыль организаций возникает у продавца недвижимого имущества с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств независимо от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

3) обязанность по уплате налога на прибыль организаций возникает у продавца недвижимого имущества с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С 1 января 2013 года в п. 3 ст. 271 НК РФ закреплено, что датой реализации недвижимости признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества, то есть независимо от даты государственной регистрации прав (даты подачи документов на госрегистрацию).

Если недвижимое имущество учитывалось у налогоплательщика в качестве амортизируемого основного средства, то при его реализации организация может уменьшить доходы от такой операции на остаточную стоимость данного ОС (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Тема

Договор продажи недвижимости

См. также

Порядок определения налоговой базы по НДС при реализации товаров (работ, услуг)

Освобождение от НДС реализации жилья, а также передачи долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир

Объект налогообложения НДС

Определение налоговой базы по НДС при реализации имущества, учтенного по стоимости, включающей входной НДС

Момент определения даты отгрузки в целях исчисления НДС при реализации недвижимости

Доходы от реализации недвижимости в целях налогообложения прибыли

Определение расходов в целях налогообложения прибыли при реализации имущества и (или) имущественных прав

Доходы от реализации недвижимости при методе начисления (в целях налогообложения прибыли)

Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у покупателя