Энциклопедия решений. Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца (май 2025)

Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у продавца

Смотрите в этом материале:

- НДС;

- налог на прибыль;

- налог на прибыль при реализации недвижимого имущества через агента

НДС

Для целей налогообложения НДС товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ реализация товаров на территории РФ признается объектом налогообложения по НДС. При этом согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией признается переход права собственности на товары.

Внимание

Реализация жилой недвижимости освобождается от НДС в соответствии с с пп. 22, пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ (см. письмо Минфина России от 21.12.2018 N 03-07-07/93476). Согласно пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом налогообложения НДС реализация земельных участков и долей в них (см. также письмо Минфина России от 27.11.2017 N 03-07-11/78173).

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки товаров;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.

В соответствии с п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача прав собственности в целях исчисления налоговой базы по НДС приравнивается к отгрузке, если иное не предусмотрено п. 16 ст. 167 НК РФ. Согласно этому пункту при реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Если оплата от покупателя получена раньше момента передачи недвижимости, обязанность исчислить и уплатить НДС у продавца возникнет впервые в том налоговом периоде, когда получена предоплата за имущество.

При реализации недвижимости вариант определения налоговой базы (п. 1 ст. 154 НК РФ или п. 3 ст. 154 НК РФ) зависит от того, был ли учтен предъявленный продавцом НДС в стоимости имущества при принятии его к учету.

Налог на прибыль

Для целей исчисления налога на прибыль выручка от продажи объектов недвижимости учитывается в составе доходов от реализации на основании п. 1 ст. 249 НК РФ. В общем случае при использовании метода начисления датой получения дохода признается дата реализации товаров, определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ (п. 3 ст. 271 НК РФ), то есть дата перехода права собственности. В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Таким образом, право собственности на недвижимость по договору купли-продажи переходит к покупателю только после того, как переход права собственности пройдет государственную регистрацию (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).

По вопросу определения даты реализации недвижимого имущества в целях определения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль финансовым и налоговым ведомствами, а также судами до 1 января 2013 года высказывались разные точки зрения:

1) датой получения дохода при реализации недвижимости является дата государственной регистрации перехода права собственности, удостоверенная свидетельством о государственной регистрации;

2) обязанность по уплате налога на прибыль организаций возникает у продавца недвижимого имущества с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств независимо от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

3) обязанность по уплате налога на прибыль организаций возникает у продавца недвижимого имущества с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В п. 3 ст. 271 НК РФ закреплено, что датой реализации недвижимости признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества, то есть независимо от даты государственной регистрации прав (даты подачи документов на госрегистрацию).

Если недвижимое имущество учитывалось у налогоплательщика в качестве амортизируемого основного средства, то в общем случае при его реализации организация может уменьшить доходы от такой операции на остаточную стоимость данного ОС (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

В каком порядке исчисляется налог на прибыль при реализации недвижимого имущества через агента

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется совершать по поручению другой стороны (принципал) юридические и иные действия за вознаграждение (п. 1 ст. 1005, ст. 1006 ГК РФ). Агент всегда действует за счет принципала независимо от того, от чьего имени (агента или принципала) совершаются сделки. Необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала, должны быть приложены к отчету агента (ст. 1008 ГК РФ).

Выручка от продажи объектов недвижимости учитывается принципалом в составе доходов от реализации в полной сумме, включая агентское вознаграждение (ст. 249 НК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 271 НК РФ датой получения дохода признается дата реализации, а именно дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества, причем эта дата должна быть указана в извещении о реализации и/или в отчете агента.

Примечание

При кассовом методе признания доходов датой получения дохода признается день поступления средств на счета в банках, и (или) с 2025 года - на счет цифрового рубля, и (или) в кассу (п. 2 ст. 273 НК РФ).

Сумму агентского вознаграждения, а также иные затраты, связанные с реализацией (например, на оценку, рекламу), принципал может учесть в составе расходов (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ) при условии их соответствия критериям, предусмотренным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на остаточную стоимость этого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ как разница между первоначальной/восстановительной стоимостью и суммой начисленной амортизации.

Примечание

На основании ст. 259 НК РФ амортизация по выбывающему объекту прекращается с 1-го числа месяца, следующего за его выбытием из состава амортизируемого имущества, то есть после передачи объекта недвижимости по акту покупателю.

Если недвижимое имущество не используется в основной деятельности, а предназначено для реализации (то есть в терминах НК РФ является товаром), то для целей налогообложения прибыли оно не признается амортизируемым. В расходы включают стоимость его приобретения и затраты, связанные с реализацией (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Согласно пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ при применении налогоплательщиком метода начисления датой признания расходов за выполненные сторонними организациями работы (предоставленные услуги) признается дата утверждения отчета агента. При кассовом методе указанные затраты признаются после их фактической оплаты (п. 3 ст. 273 НК РФ).

Полученная от реализации недвижимости прибыль подлежит включению в состав налоговой базы в том отчетном периоде, в котором была осуществлена реализация (ст. 323 НК РФ). Если же при реализации основного средства выявлен убыток, то для целей налогообложения прибыли на основании п. 3 ст. 268 НК РФ он включается в состав прочих расходов равными долями в течение оставшегося срока его эксплуатации.

Темы

Договор продажи недвижимости

Доходы от реализации недвижимости в целях налогообложения прибыли

См. также

Определение налоговой базы по НДС при реализации товаров (работ, услуг)

Освобождение от НДС реализации жилья, передачи долей в праве на общее имущество в МКД при реализации квартир, услуг подрядчика, застройщика при строительстве жилья

Объект налогообложения НДС

Определение налоговой базы по НДС при реализации имущества, учтенного по стоимости, включающей входной НДС

Момент определения даты отгрузки в целях исчисления НДС при реализации недвижимости

НДС с компенсации за изъятую недвижимость

Определение расходов в целях налогообложения прибыли при реализации имущества и (или) имущественных прав

Расходы в виде комиссионных сборов и т.п. за выполненные сторонними организациями работы (предоставленные услуги) в целях налогообложения прибыли

Доходы от реализации недвижимости при методе начисления (в целях налогообложения прибыли)

Региональный инвестиционный налоговый вычет по налогу на прибыль

Налогообложение при купле-продаже недвижимого имущества. Учет у покупателя

Агентский договор

Формы документов

Регистр учета финансовых результатов от реализации амортизируемого имущества (в целях исчисления налога на прибыль)