Энциклопедия решений. Имущественный вычет по НДФЛ при продаже имущества, находящегося в общей собственности (продаже долей) (ноябрь 2024)

Имущественный вычет по НДФЛ при продаже имущества, находящегося в общей собственности (продаже долей)

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, размер имущественного налогового вычета распределялся между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности) в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Таким образом, при продаже имущества, находившегося в общей долевой либо общей совместной собственности менее трех лет, каждый из налогоплательщиков имеет право на получение имущественного налогового вычета, пропорционального его доле в праве собственности на реализуемое имущество. См. также письма Минфина России от 23.05.2012 N 03-04-05/5-655, от 27.04.2012 N 03-04-05/7-562, от 17.02.2012 N 03-04-05/7-193, от 14.12.2011 N 03-04-05/7-1041, от 13.12.2011 N 03-04-05/7-1037 и др., ФНС России от 26.02.2013 N ЕД-3-3/650@.

Указанный механизм распределения вычета применяется в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности (п. 1 постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

Обратите внимание на письмо Минфина России от 04.04.2016 N 03-04-05/18915. В нем разъяснено, что согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Статьями 1 и 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. То есть условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Таким образом, физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по НДФЛ.

В случае продажи налогоплательщиком своей доли в квартире или жилом доме, находящейся в его собственности менее трех лет, при сохранении других долей в собственности прежних владельцев, то есть при реализации реальной выделенной доли в недвижимом имуществе (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством), как самостоятельного объекта, ему может быть предоставлен имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей в налоговом периоде 1 000 000 руб. (см. п. 4.1 постановления КС РФ от 13.03.2008 N 5-П). Важно, что речь в этом случае идет о выделенных в натуре долях, признаваемых объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности. Попытка объяснить эту разницу предпринята также в определении определении ВС РФ от 22.12.2014 N 306-КГ14-2867 (см. письмо ФНС России от 17.07.2015 N СА-4-7/12693@).

Правда, в письмах Минфина России от 10.06.2016 N 03-04-05/34091, от 29.04.2016 N 03-04-05/25411, от 13.05.2015 N 03-04-05/27258, от 13.05.2015 N 03-04-05/27302 и др., ФНС России от 20.12.2012 N ЕД-4-3/21744@, от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ на основании п. 4.1 постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П сделан такой же вывод о вычете в пределпх 1 млн руб. в отношении продажи не только выделенных в натуре долей, а долей в общей собственности, продаваемых по отдельным договорам. В письме ФНС России от 22.04.2015 N БС-4-11/6911@ еще раз подчеркивается, что такой подход обязателен для применения всеми налоговыми органами.

Тема

Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех (пяти) лет

См. также

Имущественный вычет по НДФЛ при продаже нескольких объектов

Имущественный вычет по НДФЛ при продаже жилья и одновременной покупке другого жилого имущества

Доходы от реализации имущества, находившегося в собственности более трех (пяти) лет, не облагаемые НДФЛ