Энциклопедия решений. НДС при продаже иностранной организацией недвижимости в России (ноябрь 2024)

НДС при продаже иностранной организацией недвижимости в России

В соответствии со ст. 143 НК РФ налогоплательщиками НДС признаются организации. К ним, согласно п. 2 ст. 11 НК РФ, в числе прочих относятся иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, их филиалы и представительства, созданные на территории РФ. Таким образом, иностранные организации признаются налогоплательщиками НДС.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ признаются объектом налогообложения НДС. При этом для целей НК РФ товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. В свою очередь, под имуществом в НК РФ понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ (пункты 2 и 3 ст. 38 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Напомним, что не признается объектом налогообложения НДС реализация земельных участков и долей в них. При этом не имеет значения, к какой категории относится земельный участок и кто является сторонами договора купли-продажи земли.

Порядок определения места реализации товаров в целях применения НДС установлен нормами ст. 147 НК РФ, на основании которых местом реализации недвижимого имущества признается территория РФ, если такое имущество находится на территории РФ. Таким образом, реализация иностранной организацией недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, признается объектом налогообложения НДС в соответствии с НК РФ. В данном случае применяется ставка НДС 18% (п. 3 ст. 164 НК РФ, см. также письмо Минфина России от 10.04.2013 N 03-07-14/11907).

Порядок уплаты налога будет зависеть от того, кто является покупателем недвижимого имущества.

Согласно п. 1 и 2 ст. 161 НК РФ если иностранные лица, не состоящие на учете в налоговых органах в качестве налогоплательщиков, реализуют на территории РФ товары, то НДС по данным операциям исчисляют и уплачивают налоговые агенты, если иное не предусмотрено пунктами 3 и 9 ст. 174.2 НК РФ. Налоговыми агентами признаются организации и индивидуальные предприниматели, состоящие на учете в налоговых органах и приобретающие на территории РФ товары (работы, услуги) у иностранных лиц.

Таким образом, если покупателями недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, являются российские организации (ИП), то указанные лица признаются налоговыми агентами по НДС, которые обязаны исчислить и уплатить в бюджет РФ НДС (см. письма Минфина России от 13.11.2008 N 03-07-08/254, от 07.08.2008 N 03-07-08/196, от 26.06.2006 N 03-04-08/130).

Ситуация сложнее, если покупателями недвижимого имущества иностранной организации являются физические лица, не зарегистрированные в качестве ИП, либо иностранные организации, не зарегистрированные в РФ.

Согласно п. 1 ст. 24 НК РФ налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ. В ст. 161 НК РФ обязанности налогового агента возлагаются исключительно на российские организации (ИП). Соответственно, иностранные организации, а также физические лица (резиденты или нерезиденты РФ), приобретающие недвижимое имущество у иностранной организации, налоговыми агентами по НДС не признаются. Также отметим, что физические лица в принципе не признаются плательщиками НДС в силу ст. 143 НК РФ.

Таким образом, складывается ситуация, в которой иностранная организация хотя и признается налогоплательщиком НДС, однако порядок исполнения ею этой обязанности не установлен, тогда как согласно п. 6 ст. 3 НК РФ акты законодательства о налогах и сборах должны быть сформулированы таким образом, чтобы каждый точно знал, какие налоги (сборы), страховые взносы, когда и в каком порядке он должен платить. Кроме того, согласно п. 1 ст. 17 НК РФ налог считается установленным лишь в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения, перечисленные в п. 1 ст. 17 НК РФ.

Однако налоговые органы в письме ФНС России от 07.11.2011 N ЕД-4-3/18476@ указали, что по сделке купли-продажи недвижимости, находящейся на территории РФ, осуществляемой между иностранными организациями, исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС следует организации-продавцу. В письме также указывается, что иностранной организации - продавцу следует представить в налоговые органы по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в срок не позднее 20-го числа (с 2015 года - не позднее 25-го числа) месяца, следующего за истекшим налоговым периодом.

В письме Минфина России от 10.04.2013 N 03-07-14/11907 отмечено, что в сделке по купле-продаже недвижимости, осуществляемой между иностранной организацией и физическим лицом, уплата налога в бюджетную систему РФ должна осуществляться иностранной организацией-продавцом по месту ее постановки на учет в налоговом органе по месту нахождения этого имущества.

Напомним, что иностранная организация, имеющая в РФ недвижимое имущество, подлежит постановке на учет в налоговом органе по месту нахождения этого имущества на основании данных органов, осуществляющих кадастровый учет недвижимого имущества (пункты 1 и 5 ст. 83, п. 4 ст. 85 НК РФ).

Тема

Объект налогообложения НДС

См. также

Место реализации товаров для целей НДС

Определение налоговой базы по НДС при реализации товаров (работ, услуг) иностранными лицами

Момент определения даты отгрузки в целях исчисления НДС при реализации недвижимости

Договор продажи недвижимости

Налогообложение имущества иностранных организаций, не ведущих деятельность в РФ через постоянные представительства