Энциклопедия решений. НДФЛ при продаже недвижимости (декабрь 2024)

НДФЛ при продаже недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года

С 1 января 2016 года вступила в силу ст. 217.1 НК РФ, которая регулирует особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (п. 11 ст. 2 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). С этой даты доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет 3 года, если право собственности на него получено (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

- в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ;

- в результате приватизации;

- в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Субъектам РФ предоставляется право уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества (пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Новые правила подлежат применению в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ, письма Минфина России от 02.07.2015 N 03-04-05/38226, от 26.05.2015 N 03-04-05/30186, от 20.05.2015 N 03-04-05/29023, от 09.04.2015 N 03-01-11/20231).

Примечание

При реализации после 1 января 2016 года имущества (долей в нем), право собственности на которое перешло к налогоплательщику до указанной даты, освобождение дохода от его продажи будет осуществляться в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ без учета изменений, то есть по прежним правилам (см. также письмо Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364).

Реализуя объекты недвижимого имущества до истечения минимального предельного срока (3 или 5 лет) необходимо учитывать, что до 2015 года физические лица формировали налоговую базу по НДФЛ при продаже недвижимого имущества исходя из фактически полученных по данной сделке доходов, подлежащих налогообложению (п. 1 ст. 210, п. 1 ст. 223 НК РФ).

С 2016 года для расчета налоговой базы по НДФЛ доходы от продажи объекта недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года, будут приниматься равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 6 ст. 210, п. 5 ст. 217.1 НК РФ, ч. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ). Такой порядок будет применяться без учета взаимозависимости сторон сделки для целей налогообложения в случае одновременного выполнения следующих условий:

1) фактические доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7;

2) кадастровая стоимость реализованного объекта недвижимого имущества определена по состоянию на указанную дату.

В случае невыполнения хотя бы одного из этих условий налоговая база по НДФЛ при продаже объектов недвижимости будет формироваться в общем порядке, то есть исходя из фактически полученных налогоплательщиком доходов.

Следует учитывать, что коэффициент 0,7 может быть уменьшен законом субъекта РФ вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества (пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Имущественный вычет

С 2016 года предусмотрено увеличение до 5 лет минимального срока владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения НДФЛ (п. 2 и 4 ст. 217.1 НК РФ). При этом минимальный срок владения недвижимостью, доходы от продажи которой освобождены от налогообложения, как и ранее составляет 3 года, если право собственности на него получено по основаниям, перечисленным в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

При этом в отношении имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, право на вычет сохранилось. Так, согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем предоставляется:

1) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

2) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 250 000 рублей;

3) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.

Внимание

В целях применения имущественного вычета с 2016 года минимальный срок владения изменился только в отношении отдельных объектов недвижимости (до 5 лет), в отношении иного имущества срок остался прежним - 3 года.

Правила, введенные Законом N 382-ФЗ, подлежат применению в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных после 1 января 2016 года (п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ, письма Минфина России от 02.07.2015 N 03-04-05/38226, от 26.05.2015 N 03-04-05/30186, от 20.05.2015 N 03-04-05/29023, от 09.04.2015 N 03-01-11/20231). Соответственно, при реализации после 1 января 2016 года имущества (долей в нем), право собственности на которое перешло к налогоплательщику до указанной даты, предоставление имущественного вычета осуществляется в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ без учета изменений, внесенных Законом N 382-ФЗ, то есть по прежним правилам.

Тема

НДФЛ при продаже физлицами собственного имущества

См. также

Доходы от реализации имущества, находившегося в собственности более трех (пяти) лет, не облагаемые НДФЛ

Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже имущества

Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех (пяти) лет

Уменьшение в целях НДФЛ дохода от продажи имущества на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества

Налоговые преференции по НДФЛ (освобождение, необлагаемые доходы, вычеты)

Практические ситуации

Построить список